Giá đất cao nhất năm 2008 tại TP.HCM: 43 triệu, 81 triệu hay 210 triệu đồng/m2?

Phương án tăng giá đất lên gấp đôi có thể được chọn. Người ghi nợ tiền sử dụng đất có thể bị tăng số nợ lên gấp đôi.

Gần một năm qua, giá đất tại TP.HCM đã trải qua nhiều đợt biến động lớn. Sau một thời gian dài thị trường bất động sản bị “đóng băng”, gần cuối năm 2007 TP bước vào cơn sốt giá nhà đất tăng cao đến chóng mặt.

Năm 2008 đã cận kề. Theo quy định, UBND TP phải ban hành bảng giá đất mới cho năm 2008. Cả ba phương án xác định giá đất mới do Sở Tài chính đưa ra đều đang được lựa chọn, cân nhắc kỹ vì bảng giá đất mới sẽ tác động rất lớn đến đời sống người dân lẫn thị trường bất động sản đang “nóng” của TP.

Bốn năm “dậm chân tại chỗ”

Theo phương án một, giá đất năm 2008 tại nhiều tuyến đường của TP vẫn không nhúc nhích trong bốn năm từ 2005 đến 2008. Giá đất ở cao nhất vẫn là 43 triệu đồng/m² (đường Đồng Khởi). Giá đất nông nghiệp chỉ nhỉnh lên một tý: năm 2005 là 90.000 đồng/m², năm 2007 là 105.000 đồng/m². Phương án một giữ nguyên giá đất trên những đường chính, chỉ điều chỉnh giá ở những tuyến đường, tuyến hẻm mới được mở rộng, nâng cấp.

Theo một số chuyên gia, giá đất của TP hiện đã quá cao so với các tỉnh khác. Nếu giá đất tăng thì người dân sẽ phải gánh chịu nghĩa vụ tài chính rất nặng khi hợp thức hóa nhà đất. Bảng giá đất cao cũng không có lợi cho các nhà đầu tư bất động sản vì doanh nghiệp phải đóng tiền sử dụng đất theo giá đất cao mà chỉ được khấu trừ tiền bồi thường giải tỏa rất thấp.

Nếu giá đất càng tăng cao thì giá thành của từng nền nhà, căn hộ trong các dự án xây dựng nhà ở sẽ càng cao, người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp khó có cơ hội mua nhà. Không những thế, nếu bảng giá đất tăng cao sẽ đẩy giá đất thị trường tăng vọt hơn nữa.

 Riêng các dự án bị thu hồi đất hiện nay của TP đều bồi thường theo giá thị trường nên quyền lợi của người dân bị thu hồi đất không bị thiệt thòi, dù bảng giá đất năm 2008 vẫn như cũ.

Tăng mút khung: Các năm sau phải “nín”!

Theo Nghị định 123 năm 2007 về khung giá đất, giá đất ở đô thị cao nhất là 67,5 triệu đồng/m². Tuy nhiên, nghị định này lại cho phép các địa phương quy định mức giá đất cao hơn giá tối đa hoặc thấp hơn giá tối thiểu 20% so với khung giá của Chính phủ.

Theo phương án hai, giá đất cao nhất tại TP.HCM có thể lên tới 81 triệu đồng/m², tăng 188% so với năm 2007. Giá đất tại các đường khác cũng tăng gần gấp đôi. Phương án này có thể dễ được chấp nhận.

Phương án hai sẽ giúp nhà nước đỡ thất thu thuế chuyển quyền sử dụng đất và tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, nhiều người đang ghi nợ tiền sử dụng đất trên “giấy đỏ”, “giấy hồng” sau một đêm số nợ của họ sẽ tăng gấp đôi. Với giá đất đụng trần như vậy thì những năm sau, giá đất của TP.HCM sẽ hết “cục cựa” nếu Chính phủ không ban hành khung giá mới nâng giá đất tối đa cao hơn nữa.

Sát giá thị trường: Lợi nhiều, hại cũng nhiều!

Phương án ba là TP sẽ tăng giá đất sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Giá này do UBND các quận, huyện tham mưu cho Sở Tài chính. Giá đất mới sẽ làm tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất cũng tăng cao.

Theo tài liệu của một trung thẩm định giá của Bộ Tài chính, giá đất giao dịch thành trên thực tế ở khu vực ngã tư Lê Thánh Tôn - Hai Bà Trưng là 210 triệu đồng/m² (tăng gần tám lần so với 26,8 triệu đồng/m² năm 2007), đường Lê Lợi (quận 1) khoảng 180 triệu đồng/m² (tăng hơn bốn lần so với giá 43 triệu đồng/m² hiện nay).

Về mặt pháp lý, giá đất nhà nước sát giá thị trường sẽ vượt quá khung quy định của Chính phủ nên phương án ba phải được Chính phủ chấp thuận. Theo phương án ba, thiệt thòi nhất là những người mua bán đất vì họ phải đóng tiền sử dụng đất tương đương giá mua đất là quá nặng.

“Như vậy, vốn bỏ ra gấp hai lần giá thị trường thì nhà đầu tư phải bán lại với giá nào?” - giám đốc một công ty kinh doanh nhà băn khoăn hỏi. Trước kia, UBND TP.HCM đã từng kiến nghị được tăng giá đất lên sát giá thị trường và người dân chỉ phải nộp từ 15% đến 20% tiền sử dụng đất thay vì từ 50% đến 100% như hiện nay. Tuy nhiên, đề nghị này chưa được Chính phủ chấp nhận.

Sở Tài chính TP.HCM đã trình UBND TP ba phương án điều chỉnh bảng giá đất của TP năm 2008 như sau:

+ Phương án một: Giữ nguyên giá đất cũ, chỉ điều chỉnh cục bộ một số nơi cho phù hợp với cấp đường, cấp hẻm.

+ Phương án hai: Giá đất sẽ tăng gần gấp đôi (tăng 188%) theo Nghị định 123 ngày 27-7-2007.

+ Phương án ba: Giá đất mới sẽ bằng với giá thị trường.

Hiện dự thảo các phương án giá đất đang được lấy ý kiến của các quận, huyện và sẽ trình HĐND trong kỳ họp vào đầu tháng 12 tới.