Gắn “sao” chung cư có can thiệp sâu vào thị trường?

Bộ Xây dựng vừa đưa ra dự thảo thông tư quy định về phân hạng và công nhận hạng (như gắn sao) nhà chung cư. Xung quanh vấn đề này còn có nhiều ý kiến khác nhau, thậm chí có ý kiến cho rằng cơ quan nhà nước có thể can thiệp quá sâu vào thị trường nhà chung cư.

* Ông Nguyễn Hữu Thắng (cư dân chung cư The Harmona, đường Trương Công Định, P.14, Q.Tân Bình, TP.HCM):

Phải đúng thực chất

Lâu nay, người dân đi mua nhà có rất ít thông tin để tham khảo, gần như chỉ nghe quảng cáo từ chủ đầu tư rồi thấy đẹp thì mua. Nếu như có cơ quan nhà nước phân hạng, đánh giá và bảo đảm chất lượng, hạng chung cư một cách thực chất, đúng chất lượng thì dân mừng quá.

Theo tôi, cơ quan nhà nước phân hạng chung cư phải tham khảo ý kiến từ người dân đang ở trong chung cư đó. Người dân đều nắm đầy đủ các vấn đề như thiết kế căn hộ, sắp xếp từng tầng có hợp lý không, ban quản lý, chủ đầu tư cung cấp dịch vụ quản lý như thế nào, dịch vụ hậu mãi có tốt không?...

Đối với chất lượng thiết kế, xây dựng phải có kiểm định độc lập, chứ không hoàn toàn dựa vào hồ sơ do chủ đầu tư hoặc nhà thầu thi công cung cấp.

Công tác phân hạng thực chất, đúng nghĩa thì người dân đang ở chung cư cũng mừng. Nếu chung cư thiết kế hợp lý, dịch vụ tốt được phân hạng cao thì nhà chung cư được giá cao.
Gắn “sao” chung cư có can thiệp sâu vào thị trường?

* Ông Nguyễn Hồng Minh (tổng giám đốc Công ty cổ phần quản lý và khai thác tòa nhà VNPT Hà Nội):

Thương hiệu do chủ đầu tư tự xây dựng

Muốn phân hạng nhà chung cư trước hết phải có nền tảng pháp luật cơ bản về nhà chung cư đầy đủ. Phải hệ thống hóa và hoàn thiện bộ tiêu chuẩn chất lượng xây dựng nhà cao tầng ở tất cả khâu từ quy hoạch, thiết kế, môi trường, xây dựng, quản lý...

Tôi nghĩ Nhà nước nên xây dựng bộ tiêu chuẩn cơ bản tối thiểu cho nhà ở cao tầng (có thể áp dụng chuẩn này cho nhà ở xã hội), sau đó các chủ đầu tư, công ty xây dựng sẽ tự thiết kế nhà ở với các chuẩn mực cao hơn.

Mỗi chủ đầu tư sẽ tự xây dựng thương hiệu cho dòng nhà ở của mình. Tự thương hiệu đó sẽ đi vào thị trường, thành một đẳng cấp trong thị trường nhà ở mà không cần Nhà nước công nhận hạng.

Ở Việt Nam cũng có một số chủ đầu tư xây dựng thương hiệu của mình qua các chuỗi dự án, như khi nói đến công ty A là người dân nghĩ ngay đến dòng nhà ở cao cấp, hoặc khi nói đến công ty B thì khách hàng nghĩ ngay đến phân khúc nhà ở trung bình.

Đánh giá này do thị trường, khách hàng và uy tín của chính công ty thiết kế, xây dựng ấn định, chứ không phải do một cơ quan nhà nước nào công nhận hay quảng cáo.

* Giám đốc một công ty quản lý chung cư tại TP.HCM:

Chủ đầu tư sẽ chạy theo chuyện xếp hạng

Cơ quan chức năng đang lẫn lộn giữa việc phân cấp hạng công trình và đánh giá tiện ích của chung cư. Phân hạng công trình hiện nay dựa trên quy mô công trình (số tầng, diện tích...), còn xếp hạng, gắn sao dựa trên tiện ích mà công trình trên mang lại cho người sử dụng.

Nếu áp dụng phân hạng theo kiểu gắn sao cho khách sạn thì cơ quan chức năng sẽ can thiệp sâu vào tiện ích phục vụ người dân tại chung cư. Làm theo kiểu này thì chủ đầu tư sẽ chạy theo những tiêu chí xếp hạng với bao nhiêu thứ rắc rối.

Việc phân hạng chung cư chỉ nên đơn thuần là đánh giá chất lượng nhà chung cư, đưa ra đơn giá xây dựng thật sự của công trình, tạo điều kiện cho người mua có thông tin tham khảo, thẩm định, lựa chọn.

Còn giá bán nhà phụ thuộc vào quy luật thị trường. Điều này sẽ tránh được việc chủ đầu tư nào cũng muốn thăng hạng cho chung cư của mình thành cao cấp để bán giá cao.

* Kiến trúc sư 
Ngô Viết Nam Sơn:

Chủ đầu tư phải 
cam kết chất lượng

Nếu cơ quan quản lý nhà nước cảm thấy việc gắn sao là cần thiết thì nên ban hành các tiêu chí rõ ràng, cụ thể của từng cấp sao. Ngoài tiêu chí về vị trí dự án, cơ sở vật chất, cần có tiêu chí về tiện nghi, bảo dưỡng, dịch vụ vận hành...

Các tiêu chí này do Bộ Xây dựng phối hợp với cơ quan cấp phép (Bộ Kế hoạch và đầu tư) ban hành. Dựa vào các tiêu chí, chủ đầu tư sẽ đăng ký sao cho dự án của mình, một cơ quan độc lập nào đó (không nên là cơ quan quản lý nhà nước) sẽ đánh giá khách quan để công nhận sao cho dự án.

Đồng thời trong các hợp đồng mua bán, cho thuê nhà ở giữa chủ đầu tư và khách hàng, chủ đầu tư cũng phải có các cam kết về chất lượng, dịch vụ nhà ở. Điều đó sẽ ràng buộc trách nhiệm của các chủ đầu tư phải phục vụ khách hàng đúng như cam kết, nếu không đúng thì khách hàng có quyền khiếu nại hoặc kiện ra tòa.

Tuy nhiên việc gắn sao cho dự án không phải là vĩnh viễn, mà tùy thuộc chất lượng thay đổi và có sự đánh giá định kỳ hằng năm.

Chất lượng nhà ở, dịch vụ thay đổi thì cấp sao cũng phải hạ xuống, còn dự án có chất lượng phục vụ tốt hơn cũng phải được đánh giá lại để thăng hạng sao. Như vậy mới có sự công bằng giữa chủ đầu tư và khách hàng.

* Ông Lê Quang Hàng (tổng giám đốc Công ty SaigonLand):

Khách hàng có thể chọn “sao”

Chuyện xác định chất lượng để gắn sao cho các dự án là cần thiết. Việc này không chỉ giúp khách hàng chọn cho mình phân khúc nhà ở phù hợp, mà còn thể hiện sự cam kết về chất lượng dịch vụ của chủ đầu tư với khách hàng.

Dự án gắn sao cao cấp mà chất lượng quá tệ, khách hàng sẽ phản ứng và buộc các chủ đầu tư phải thay đổi, nếu không sẽ ảnh hưởng đến thương hiệu của mình, lâu dần khách hàng sẽ tẩy chay. Ngoài ra cũng tránh trường hợp các chủ đầu tư quảng cáo dự án quá mức, gây hiểu nhầm cho khách hàng mà thực tế không căn cứ theo chuẩn nào cả.

Tiêu chí càng công khai, minh bạch sẽ hạn chế tình trạng các chủ đầu tư chạy chọt, “mua” sao cho dự án của mình.

Chuyện cấp sao cũng phải gắn với quá trình kiểm tra, giám sát của các đơn vị chức năng để bảo vệ khách hàng. Việc này nhằm tránh tình trạng sau khi có sao thì chủ đầu tư cung cấp chất lượng, dịch vụ không đúng với cấp sao đã được gắn.
Gắn “sao” chung cư có can thiệp sâu vào thị trường?

* Ông Nguyễn Thanh Hải (trưởng phòng quản lý nhà và công sở Sở Xây dựng TP.HCM):

Các tiêu chí phải cân, đong, đo, đếm được

Phân hạng chung cư theo dự thảo là cần thiết nhằm xác định thương hiệu, giá trị của chung cư, thương hiệu của chủ đầu tư: chung cư loại A khác loại C... Việc phân hạng sẽ chấn chỉnh tình trạng chung cư nào cũng được nâng thành cao cấp như thời gian qua.

Việc phân hạng nhà chung cư ở đây không bắt buộc, không phân hạng đại trà, chủ đầu tư hay cư dân muốn phân hạng thì làm hồ sơ yêu cầu.

Phân hạng nhà chung cư khác với phân cấp công trình, khác với việc phân cấp, đánh giá chất lượng của chung cư như các quy định lâu nay. Việc Nhà nước đứng ra phân hạng chung cư được quy định trong Luật nhà ở.

Theo tôi, những tiêu chí đưa ra căn cứ đánh giá, phân hạng phải tính toán và định lượng được phần cân, đong, đo, đếm để so sánh, cho điểm rạch ròi chứ không phải định tính. Việc phân hạng phải công khai, cư dân đều biết tất cả tiêu chí đó để cùng giám sát.

* Bà NGUYỄN THỊ HUỆ 
(giám đốc doanh nghiệp bất động sản Huệ Lâm, Hà Nội):

Còn nhiều điểm chưa rõ ràng

Theo tôi, những điểm nào chưa rõ ràng trong dự thảo cần phải làm rõ, những điểm nào mơ hồ hoặc thừa thãi quá cần phải bỏ đi cho súc tích, dễ hiểu.

Đơn cử như quy định để được xếp hạng A thì căn hộ phải có 2 phòng ngủ trở lên, diện tích từ 60 m2 trở lên là còn chưa đầy đủ.

Bởi hiện nay luật đâu có quy định không được xây nhà dưới 60m2, những căn hộ diện tích dưới 60m2 nhưng ở đất vàng, nội thất cao cấp, các yếu tố khác chất lượng cao cũng nên đưa vào xếp hạng.

Trong dự thảo còn nhiều khái niệm chung chung, cảm tính, khó xác định, ví dụ như “phải có không gian rộng rãi, hài hòa với tổng thể xung quanh”, “thiết kế đẹp”, “đảm bảo ánh sáng”, “vật liệu có độ bền cao, bảo hành 15 năm”...

Rất khó có quy chuẩn cụ thể để áp dụng vào “đo đếm” các khái niệm trên.

* Ông Trần Ngọc Hùng 
(chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam):

Lo ngại nguy cơ chạy chọt

Thông thường việc xếp hạng, phân chia thứ bậc rất dễ phát sinh cơ chế xin - cho và các dấu hiệu chạy chọt tiêu cực đi kèm.

Để tránh việc phát sinh tiêu cực trong cơ quan quản lý lẫn việc trục lợi của doanh nghiệp về việc nâng hạng chung cư, theo tôi, cần phải lưu ý chặt chẽ các vấn đề sau: thứ nhất, cần quy định rất chi tiết, cụ thể các tiêu chí và công khai, minh bạch các tiêu chí để cơ quan quản lý và người dân giám sát; thứ hai, công khai thành phần cụ thể của hội đồng đánh giá, xét duyệt, tốt nhất nên mời thêm đại diện của tổ chức xã hội nghề nghiệp và đại diện người dân sống ở chung cư tham gia; thứ ba, theo định kỳ hằng năm hay 2-3 năm một lần hoặc trong trường hợp người dân khiếu nại cần phải có đánh giá lại và xếp hạng lại các chung cư cho sát với điều kiện thực tế; thứ tư, trước khi áp dụng đại trà nên thí điểm tại một khu đô thị.

* Luật sư Bùi Quang Hưng 
(trưởng Văn phòng luật BHQ - Đoàn luật sư Hà Nội):

Đề phòng tranh chấp, kiện tụng

Trước khi ban hành dự thảo, cơ quan quản lý nhà nước cần phải làm rõ việc xếp hạng được áp dụng trước hay sau thời điểm triển khai dự án và những cam kết đi kèm để tránh tranh chấp, kiện tụng về sau.

Nếu công bố xếp hạng trước khi xây dựng chắc chắn sẽ tạo cho doanh nghiệp cơ hội bán được giá cao. Nhưng công bố là vậy, còn khi hoàn thiện dự án lại không đảm bảo thì người dân sẽ chịu thiệt.

Theo tôi, dự thảo cần quy định rõ nếu doanh nghiệp thực hiện sai so với cam kết sẽ bị xử lý như thế nào, bị cơ quan quản lý xử phạt hay phải bồi thường, hoàn trả tiền mua cho khách hàng?