Gắn chuyển đổi đất nông nghiệp với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội và đô thị

Phát biểu tại kỳ họp thứ 9 HĐND TPHCM vừa diễn ra, Bí thư Thành ủy TPHCM Nguyễn Thiện Nhân cho biết, Chính phủ đã đồng ý cho TPHCM chuyển khoảng 26.000ha đất nông nghiệp sang đất sử dụng cho mục đích công nghiệp và dịch vụ.

Nếu việc chuyển đổi được thực hiện qua đấu giá, dự kiến thu về 1,5 triệu tỷ đồng. Đây sẽ là nguồn vốn lớn để TPHCM phát triển kinh tế, thực hiện các chương trình chống ngập nước, kẹt xe… GS-TS Nguyễn Trọng Hòa, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Phát triển TPHCM, cho rằng, đây là chủ trương đúng đắn của Chính phủ, thành phố và để việc chuyển đổi này đạt hiệu quả cao, TPHCM nên gắn với việc thực hiện quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch đô thị và các chính sách an sinh xã hội. Phóng viên Báo SGGP đã có cuộc trao đổi với GS-TS Nguyễn Trọng Hòa về vấn đề này.
Khai thác hiệu quả tài nguyên đất

PV: Thưa ông, tại sao ông lại có đề xuất này?

GS-TS Nguyễn Trọng Hòa: Như Bí thư Thành ủy TPHCM Nguyễn Thiện Nhân đã phát biểu, nguồn lực đất đai của TP dành cho công nghiệp, dịch vụ đô thị chưa tương xứng, trong khi đó nguồn lực đất đai dành cho nông nghiệp còn nhiều nhưng chưa được khai thác hiệu quả. TP kiến nghị giảm tỷ lệ đất nông nghiệp và tăng đất cho công nghiệp nhằm phục vụ phát triển kinh tế - xã hội TP tốt hơn. Do vậy, để có cơ sở xác định khu vực nào, đất nông nghiệp ở đâu cần chuyển đổi thì phải gắn việc này với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội và quy hoạch phát triển không gian đô thị. Ví dụ, những khu vực được quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội xác định là phát triển công nghiệp thì mới chuyển đổi đất nông nghiệp ở đó thành đất công nghiệp. Khu vực nào xác định phát triển dịch vụ thì chuyển đất nông nghiệp ở đây thành đất dịch vụ. Tương tự, việc phát triển đô thị ở đâu thì mới cho chuyển đổi đất nông nghiệp ở đấy thành đất đô thị… Phải tích hợp đồng bộ các quy hoạch và kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch đô thị, quy hoạch sử dụng đất… thì mới sử dụng hiệu quả các nguồn tài nguyên của TP, trong đó có tài nguyên đất.

Nhưng TPHCM đang xem xét điều chỉnh quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội và quy hoạch chung xây dựng đô thị trong khi kế hoạch đến năm 2020 TP đã chuyển đổi 26.000ha đất nông nghiệp?

° Theo cách hiểu của tôi, chúng ta hoàn toàn có cơ sở để thực hiện kế hoạch chuyển đổi này vì hầu hết quỹ đất nông nghiệp đã nằm trong ranh giới các khu đô thị được xác định trong lần điều chỉnh “Quy hoạch chung xây dựng TPHCM đến năm 2025” được phê duyệt năm 2010 như đô thị cảng Hiệp Phước, Tây Bắc Củ Chi, Bình Quới - Thanh Đa... Chỉ khác là trước đây TP xin chuyển đổi cho từng dự án, còn lần này chúng ta công khai - minh bạch và rõ ràng hơn là xin chuyển đổi toàn bộ rồi mới đấu giá đất cho từng dự án. Do vậy, việc gắn kế hoạch chuyển đổi đất nông nghiệp với việc điều chỉnh quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội và quy hoạch chung xây dựng TPHCM không tạo ra những thay đổi lớn mà chỉ tốt hơn thôi.

Quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội và quy hoạch chung xây dựng TPHCM đề cập đến rất nhiều mục tiêu và định hướng phát triển cho TP. Gắn các mục tiêu này với quy hoạch sử dụng đất và việc chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất đô thị phục vụ phát triển công nghiệp, dịch vụ… Theo ông, có nên ưu tiên chọn thực hiện trước một số chương trình? Hay đồng loạt chuyển đổi đất để đến năm 2020 đạt con số như kế hoạch?

° Nên đầu tư có trọng tâm để vừa đạt được mục tiêu phát triển vừa tiết kiệm đất và vừa sử dụng đất có hiệu quả. Nhất thiết phải thông qua đấu giá để tìm được nhà đầu tư cụ thể cho từng dự án. Theo tôi, từ nay đến năm 2020, TPHCM nên tập trung cho việc phát triển Khu đô thị sáng tạo bao gồm các quận 2, 9 và Thủ Đức. Quyết định xây dựng Khu đô thị sáng tạo là quyết định mang tầm nhìn chiến lược của thế hệ lãnh đạo mới TP, bởi bằng quyết định này, chúng ta sẽ nâng giá trị phát triển cho TP từ “lượng” sang phát triển về “chất”. Với thực trạng “đất chật, người đông”, TPHCM không thể “chạy đua” phát triển dàn trải như nhiều tỉnh, thành khác. Do vậy, đầu tư phát triển những ngành nghề có giá trị gia tăng cao, không tốn quá nhiều đất là quyết định đúng đắn. Chưa kể, nơi đây đã được đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật khá tốt, có khu đại học quốc gia, khu công nghệ cao… và gắn kết với trục phát triển kinh tế năng động nhất nước: vùng Đông Nam bộ. Trên tinh thần này, TPHCM nên xem xét, ưu tiên chuyển đổi đất nông nghiệp ở đây để phục vụ cho phát triển.

Cân nhắc nhiều vấn đề khi đền bù cho dân

Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất công nghiệp, dịch vụ, nếu không phải là đất công thì phải đền bù cho người dân. Thời gian qua, vì nhiều lý do mà chủ yếu là vướng quy hoạch, nhiều người dân không được chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất xây dựng dù thực tế khu vực đó đã đô thị hóa… Vậy theo ông, TP nên đền bù cho người dân như thế nào để vừa đảm bảo quyền lợi cho người dân vừa tạo điều kiện cho TP phát triển?

° Theo tôi, trên tinh thần của Đảng và Nhà nước: đảm bảo cho người dân phải di dời giải tỏa có cuộc sống tốt hơn nơi ở cũ, TPHCM phải tìm ra phương thức đền bù cho dân hợp tình, hợp lý. Ở những khu đất nông nghiệp chuyển đổi làm đất công nghiệp, dịch vụ thì đền bù bằng tiền cho dân nhưng ở những khu vực chuyển đổi thành đất phát triển đô thị, xây dựng nhà ở thì phải tạo điều kiện cho người dân được tái định cư tại chỗ. Khi tính toán, bồi thường cho người dân nên tính đến yếu tố vì vướng quy hoạch nên người dân đã không thể chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất xây dựng hoặc không thể hoàn thiện giấy tờ nhà, đất như quy định.

Thời gian qua, tôi thấy ở một số nơi, vì vướng quy hoạch, người dân không những không được xây, sửa nhà hoặc nếu được xây sửa nhà thì chỉ được làm tạm với cam kết phải tự tháo dỡ, không được bồi thường về chi phí xây, sửa và không được làm giấy tờ nhà đất…. Vậy mà khi đền bù, giải tỏa, lấy lý do nhà, đất không có giấy tờ hoàn chỉnh, nhiều chủ đầu tư đã không đền bù hợp lý cho người dân. Người dân đã khó lại càng khó hơn. Về phía TP, đã có rất nhiều công trình phát triển hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật chậm tiến độ vì vướng đền bù (do người dân không đồng thuận với chính sách đền bù). TPHCM nên cân nhắc đến thực tế này, tính đầy đủ các thiệt hại do công trình chậm tiến độ gây ra để có giải pháp đền bù hiệu quả hơn.

° Một câu hỏi cuối, TPHCM còn nhiều khu đất công sử dụng chưa hiệu quả. Theo ông có nên ưu tiên đưa các khu đất công này ra đấu giá, để có nguồn vốn xử lý các vấn nạn ngập nước, kẹt xe, ô nhiễm môi trường… thay vì chuyển đổi đất nông nghiệp của dân?

° Sử dụng hiệu quả hơn đất công không chỉ là việc nên làm mà cần phải làm, bắt buộc phải làm. HĐND TPHCM đã có đợt giám sát chuyên đề về sử dụng đất công. Qua việc này cho thấy TPHCM đã quyết tâm chấn chỉnh những bất cập trong sử dụng đất công và đưa nguồn tài nguyên này vào khai thác để phục vụ cho việc phát triển TP. Còn việc chuyển đổi đất nông nghiệp, phải gắn với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội và quy hoạch đô thị. Nếu cần thiết, phải làm vì sự phát triển của TP.

Chuyển đổi đất nông nghiệp: Người dân, Nhà nước đều được làm

Trao đổi với phóng viên Báo SGGP, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên - Môi trường TPHCM, cho biết, việc chuyển mục đích sử dụng hơn 26.000ha đất nông nghiệp thành các loại đất phi nông nghiệp được thực hiện từ năm 2016 đến 2020. Số đất này được chuyển mục đích theo kế hoạch sử dụng đất và tiến độ thực hiện các dự án hàng năm. Huyện Bình Chánh được chuyển đổi nhiều nhất với 6.800ha, Củ Chi 5.600ha, Nhà Bè 3.160ha, Hóc Môn 2.400ha, quận 9 là 2.000ha… Đất nông nghiệp của dân thuộc quy hoạch đất ở thì người dân có thể được chuyển mục đích để xây nhà. Với nhà đầu tư, nếu chuyển mục đích sử dụng khu đất đã chọn, nhà đầu tư phải được UBND TP chấp thuận chủ trương đầu tư. Chủ đầu tư phải thỏa thuận bồi thường đất đối với người dân. Sau khi hoàn thành việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư dự án mới làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Những dự án do nhà nước thu hồi đất, nhà nước bồi thường giải phóng mặt bằng xong mới thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất. Diện tích đất chuyên trồng lúa nước giữ nguyên.

Còn theo ông Trương Trung Kiên, Trưởng ban Đô thị HĐND TPHCM, 26.000ha là diện tích đất nông nghiệp được Thủ tướng cho phép chuyển đổi đến năm 2020 mà TP không được phép vượt quá con số đó. Còn tiến trình như thế nào, Sở Tài nguyên - Môi trường phải xây dựng kế hoạch để báo cáo UBND TPHCM xem xét sau đó có tờ trình gửi HĐND TPHCM. Hàng năm các quận huyện đều xây dựng kế hoạch sử dụng đất nên 26.000ha đất nông nghiệp được chuyển đổi là cơ sở để các quận huyện xây dựng kế hoạch sử dụng đất trong những năm tiếp theo trên cơ sở nhu cầu sử dụng đất của nhà đầu tư cũng như của người dân. Hiện nay trên thống kê, 26.000ha đó trên pháp lý vẫn là đất trồng lúa. Diện tích này có thể do các tổ chức đang quản lý cũng có thể do người dân đang quản lý. Ví dụ như tại các quận vùng ven như 2, 9, các huyện Hóc Môn, Nhà Bè… nhiều người dân vẫn sở hữu đất lúa rất nhiều nhưng lâu nay chưa có nhu cầu đổi sổ hay chuyển mục đích thì bây giờ họ sẽ chuyển mục đích. Trong quy hoạch sử dụng đất của TPHCM, đất lúa vẫn còn, tức TP vẫn dự trữ một diện tích đất lúa nào đó chứ không phải chuyển đổi toàn bộ diện tích đất lúa sang đất phi nông nghiệp.
 

Đại biểu HĐND TPHCM CAO THANH BÌNH:

Phải đảm bảo sự phát triển bền vững
Chủ trương của Thủ tướng cho TPHCM chuyển đổi 26.000ha đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là thuận lợi rất tốt cho TPHCM. Khi chuyển đổi, TP thu hẹp đất nông nghiệp, để dành một phần đất phát triển nông nghiệp công nghệ cao, đạt chất lượng, hiệu quả cao; số đất còn lại, chuyển qua phục vụ sản xuất kinh doanh, để mang lại giá trị, hiệu quả cao nhất cho TP.

Trong quá trình chuyển đổi, TP cần cân nhắc, làm đúng chiến lược, quy hoạch phát triển vùng, đảm bảo phát triển bền vững của TP. Quỹ đất chuyển đổi cần ưu tiên phục vụ phát triển các ngành thương mại, dịch vụ, logistics, công nghiệp mũi nhọn, trọng điểm của TP. Và việc chuyển đổi thì phải thận trọng, cần đến đâu thì chuyển đổi đến đó, chứ không chuyển đổi ào ạt.

Số đất 26.000ha có nhiều dạng: đất nông nghiệp các hộ dân đang quản lý, sử dụng; một phần đất do Nhà nước quản lý, TP khai thác. Dù nguồn nào, từ người dân hay TP, nhưng khi chuyển đổi thì điểm chung là giá trị đất sẽ rất khác và đều phục vụ sự phát triển của TP. Ví dụ, 100ha đất nông nghiệp thì hiệu quả không cao, nhưng 100ha đó phục vụ cho thương mại, dịch vụ thì có hàng trăm doanh nghiệp được phát triển, làm ra của cải vật chất, cung cấp dịch vụ để tạo ra nguồn thu lớn, lâu dài cho TP. Đó cũng là cách TP nuôi dưỡng nguồn thu, chứ lợi ích không chỉ đến từ việc thay đổi giá trị tiền đất.

Gắn với việc chuyển đổi là quy hoạch, cần đảm bảo hạ tầng, đảm bảo phúc lợi, đảm bảo lợi ích chung. Ví dụ, chuyển đổi 100ha thì trong 100ha đó phải rõ ràng tỷ lệ dành cho giao thông, cho cây xanh, cho trường học… là bao nhiêu, theo đúng chuẩn quy hoạch. Nếu không quan tâm, làm đúng quy hoạch thì việc chuyển đổi dù tạo ra sự phát triển, song không bền vững. Còn nếu đảm bảo đúng quy hoạch, thì sự chuyển đổi là cơ sở để góp phần cho TP phát triển bền vững.

TS HUỲNH THANH ĐIỀN
Thành viên Nhóm Tư vấn chính sách phát triển công nghiệp hỗ trợ TPHCM:

Đánh giá đầy đủ tác động của việc chuyển đổi giá đất của TPHCM hiện nay khá cao nên làm nông nghiệp sẽ không hiệu quả, kém cạnh tranh hơn so với các tỉnh, thành. Trong khi đó, mặt bằng sản xuất cho các doanh nghiệp dần trở nên khan hiếm, chi phí sản xuất công nghiệp hiện tại cao hơn nhiều so với các địa phương lân cận, buộc lòng doanh nghiệp phải di chuyển nhà máy sản xuất sang các địa phương khác. Hơn nữa, một số khu công nghiệp nội thành như Tân Bình, Tân Thuận... đang từng bước đô thị hóa nên về lâu dài cần tính đến mặt bằng sản xuất thay thế.

Trước tình trạng đó, việc chuyển đổi diện tích đất làm nông nghiệp không hiệu quả sang làm công nghiệp hiệu quả hơn là cần thiết, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất cho TP.

Tuy nhiên, khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần cân nhắc kỹ lưỡng đến những tác động tiêu cực để có giải pháp xử lý thấu đáo. Đó là các vấn đề về việc làm, đời sống và nhà ở của người dân, môi trường sinh thái, kết nối hạ tầng và các vấn đề xung đột xã hội. Do vậy, việc chuyển đổi cần đặt trong quy hoạch tổng thể của TP có tính sự tác động qua lại giữa việc chuyển đổi với các khu quy hoạch hiện tại và tương lai trong xử lý môi trường, chống ngập, xử lý rác thải, kết nối giao thông, liên kết ngành, liên kết vùng…

Bên cạnh đó, cần đánh giá đầy đủ tác động của việc chuyển đổi dựa trên nguyên tác so sánh lợi ích mang lại với mất mát, chi phí của việc chuyển đổi trước mắt và lâu dài. Lợi ích trước mắt là đất đai sử dụng hiệu quả hơn, góp phần thu hút doanh nghiệp sản xuất nhiều hơn, qua đó thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, tạo nguồn thu trong ngắn hạn và dài hạn. Chi phí chuyển đổi là chi phí đền bù, đầu tư hạ tầng, tác động tiêu cực đến môi trường sinh thái, chống ngập, xử lý rác… Việc chuyển đổi phải đảm bảo lợi ích lớn hơn chi phí trong dài hạn xét về khía cạnh kinh tế lẫn xã hội.

Vấn đề tái định cư, việc làm cho người dân vùng chuyển đổi là quan trọng nhất, cần được ưu tiên giải quyết thấu đáo, phải đảm bảo có chỗ tái định cư trước rồi mới thực hiện giải tỏa sau. Việc thu hồi mặt bằng cần được thực hiện đồng loạt để tránh tình trạng đầu cơ, tăng giá đất, tránh tình trạng người được bồi thường trước với giá thấp sẽ so sánh với người được bồi thường sau với giá cao, dễ dẫn đến khiếu kiện, gây bất ổn xã hội. Cần minh bạch, công khai và bình đẳng mọi quyết định liên quan đến giá đền bù, lựa chọn chỗ tái định cư, hỗ trợ việc làm để giảm thiểu xung đột xã hội ở mức thấp nhất có thể.

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thu hồi, bồi thường và đầu tư hạ tầng luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro về mất cân bằng sinh thái, tấn công của giới đầu cơ và xung đột xã hội,… nên cần đánh giá kỹ lưỡng, quy hoạch phải có tầm nhìn và minh bạch tất cả các khâu trong quá trình thực hiện chuyển đổi. Cũng như cần có chiến lược thực hiện chuyển đổi đảm bảo hiệu quả lâu dài và giảm thiểu thấp nhất xung đột xã hội.

Đại biểu HĐND TPHCM Trần Thị Thanh Nhàn:
Nên có chính sách đặc thù cho đền bù đất nông nghiệp

TP nên kiến nghị Trung ương có cơ chế đặc thù cho TP về chính sách đền bù, bồi thường với đất nông nghiệp. Quận Gò Vấp hàng năm đều cần xây dựng thêm trường lớp nhưng vẫn không đáp ứng được nhu cầu của người dân khi số học sinh quá lớn. Một trong các khó khăn chính là việc đền bù. Hiện quận chọn được 2 dự án xây dựng trường học, nhưng việc đền bù không thực hiện được do phương án đền bù quá thấp, chỉ bằng 1/5 giá thị trường, rất khó vận động người dân. Dù quận có nhiều hỗ trợ cho người dân mức cao nhất, để người dân tạm chấp nhận, nhưng so với giá thị trường vẫn không bằng. Đề nghị TP kiến nghị Trung ương có cơ chế đảm bảo quyền lợi cho người dân.