Dư thừa căn hộ: Chưa đáng lo ngại

Theo thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS - Bộ Xây dựng, tính đến cuối tháng 8, tổng giá trị tồn kho BĐS còn khoảng 60.299 tỷ đồng, giảm không đáng kể so với tháng liền kề trước đó.

Trong khi tồn kho chưa được xử lý hết thì tổng số căn hộ chào bán mới vẫn tiếp tục tăng, đặc biệt ở phân khúc trung và cao cấp. Điều này đang dấy lên mối lo thị trường có thể rơi vào khó khăn, xuất phát từ việc nguồn cung lớn nhưng chưa thật sự phù hợp với nhu cầu hiện tại.        
   
Nguồn cung tăng

Theo báo cáo thị trường tại thời điểm quý II/2015 của Công ty Savills Việt Nam, đến cuối năm, thị trường có thêm khoảng 12.600 căn hộ từ 26 dự án. Bên cạnh đó, lượng hàng còn khoảng 8.700 căn. Chuyên gia của Savills nhận thấy, số lượng căn bán được trong hai quý gần đây đang ở mức cao so với thời gian trước đây, khoảng 10.000 căn. Thanh khoản tăng do niềm tin người tiêu dùng đang được cải thiện, mức giá hợp lý để đầu tư cũng như để ở tại nhiều dự án; tiếp cận vốn tín dụng dễ dàng hơn; nhu cầu nhà ở gia tăng; sản phẩm BĐS đa dạng về diện tích, giá thành cũng như tiến độ xây dựng; tiếp cận thuận lợi; chủ đầu tư quan tâm đến lợi ích người sử dụng cuối cùng thông qua việc đầu tư phát triển các tiện ích cũng như đảm bảo về tiến độ xây dựng; kênh đầu tư vào BĐS hấp dẫn hơn các kênh đầu tư khác. Từ thực tế này, bà Đỗ Thu Hằng - Trưởng Bộ phận nghiên cứu & tư vấn thuộc Savills Hà Nội cho rằng, nỗi lo dư cung chưa đáng kể.

Đồng quan điểm, Phó Giám đốc Bộ phận nghiên cứu & tư vấn thuộc Công ty CBRE Việt Nam Nguyễn Hoài An phân tích thêm, thị trường BĐS vẫn chịu sự chi phối của yếu tố vĩ mô trong nền kinh tế. Đặc biệt, thời gian qua, diễn biến đồng Nhân dân tệ phá giá và tiền Việt Nam phải nới rộng biên độ, áp lực tăng tỷ giá cũng sẽ đẩy áp lực tăng lãi suất lên từ giờ đến cuối năm. Mặc dù vậy, mặt bằng trung bình lãi suất hiện tại so với cách đây 5 năm đã thấp hơn nhiều. Môi trường lãi suất thấp và ổn định là một trong những yếu tố tốt để tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển. Bên cạnh đó, mức tín dụng tăng trưởng vừa phải ở mức 13 - 15% trong những năm qua khiến việc tăng trưởng BĐS về giá và cung ổn định. Do đó, các dự án được chào bán mới nói chung có tính thanh khoản khả quan. Số căn bán được nửa đầu năm 2015 tăng trưởng khá, tương xứng với nguồn cung chào bán. Hiện tại, khi thị trường bước vào chu kỳ mới, chủ đầu tư đã cân nhắc rất nhiều trong việc thiết kế sản phẩm phù hợp nhất với nhu cầu ở thật, tương xứng với số tiền mà người mua phải bỏ ra. Những sản phẩm như vậy sẽ giúp giảm nguy cơ tồn kho như giai đoạn trước. “Tỷ trọng căn hộ ở phân khúc bình dân đã tăng lên đáng kể trong hai năm qua, trong khi tỷ trọng các phân khúc khác giảm xuống, cho thấy nguồn cung đã chú trọng hơn đến khả năng chi trả của người mua nhà” - bà Hoài An nhận định.

Sẽ sàng lọc dự án kém chất lượng

Khảo sát thị trường cho thấy sẽ có sự tăng giá trong một vài phân khúc nhất định. Thực tế, các chuyên gia và một số chủ dự án cũng đã nhìn nhận điều này, vì vậy sẽ có một chu kỳ phát triển mới của thị trường BĐS trong thời gian tới. Ông Jonathan Tizzard - Giám Đốc Bộ phận nghiên cứu & định giá Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, vấn đề của thị trường BĐS là có sự trễ nhịp giữa cung và cầu, vì quá trình xây dựng cần đòi hỏi có thời gian, trong khi nhu cầu tính theo thời điểm cụ thể. Có nghĩa, chu kỳ xây dựng luôn đi sau chu kỳ thị trường. Vì vậy, nhiều nhà đầu tư vẫn đang trong quá trình xây dựng sẽ gặp khó khăn khi nhu cầu thị trường và giá giảm.

Sau thời gian suy thoái của thị trường BĐS, nhiều dự án tồn kho chưa hết giờ bán đã bán được và giá cũng đang tăng tại một vài khu vực, dự án. Giao dịch BĐS hiện vẫn đang diễn ra bình thường, chưa xuất hiện đáng kể hiện tượng đầu cơ, đẩy giá ảo trên thị trường. Điều này sẽ giúp thị trường thanh khoản tốt hơn, nhưng nếu nhu cầu không tăng mạnh, nguồn cung dư thừa này sẽ ảnh hưởng và khiến giá giảm. Những chủ dự án làm ăn hiệu quả và có dự án giá cạnh tranh nhất sẽ tồn tại và phát triển trong khi những chủ đầu tư xây dựng dự án kém chất lượng hơn và giá kém cạnh tranh hơn thì sẽ mất dần lợi thế cạnh tranh và khó tồn tại trên thị trường.

Theo số liệu vừa được Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS - Bộ Xây dựng công bố, tồn kho BĐS còn khoảng 60.299 tỷ đồng. Tồn kho đất nền nhà ở là 7.081.554m2, tương đương 22.784 tỷ đồng; tồn kho căn hộ chung cư là 11.693 căn, tương đương 17.972 tỷ đồng; tồn kho đất nền thương mại là 1.637.782m2, tương đương 4.545 tỷ đồng và tồn kho nhà thấp tầng là 8.641 căn, tương đương 14.998 tỷ đồng. Tại Hà Nội, tính đến cuối tháng 8, tổng số hàng tồn kho khoảng 7.768 tỷ đồng, 5.202 tỷ đồng so với tháng 12/2013, tương đương giảm 40,11%. Trong tháng 8 đã có khoảng 1.900 giao dịch thành công, tăng khoảng 5% so với tháng trước, tăng gấp gần 2 lần so với cùng kỳ 2014.