Đủ chiêu bán nhà thời "bong bóng vỡ"

Các giải kích cầu bán nhà do xuất phát điểm là giải pháp tình thế nên bộc lộ những hạn chế nhất định gây không ít điều tiếng…

Đủ chiêu bán nhà thời bong bóng vỡ
 

Hiện 44 tỉnh thành trên cả nước đang chôn 40.750 tỷ đồng hàng tồn bất động sản theo số liệu của Bộ trưởng Xây dựng

Với số lượng hàng tồn chồng chất như núi mà nhiều nguồn dẫn ra khác nhau. Các giải pháp được đưa ra trong nửa cuối tháng năm 2012 bao gồm: Hạ giá bán, chia nhỏ căn hộ, bán phần xây thô và cho thuê căn hộ dài hạn…

Theo một khảo sát mới đây của Dân trí, khi thăm dò bạn đọc về thị trường bất động sản hiện nay, có tới 79% ý kiến cho rằng thị trường chưa chạm đáy và tiếp tục giảm. Trong khi dó, chỉ 18% ý kiến nhận xét thị trường đã chạm đáy, sẽ bắt đầu hồi phục.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, các chủ đầu tư không nên ngồi đó chờ ngân hàng ra tay cứu giúp vì ngân hàng các chủ đầu tư phải tìm cách tự cứu mình, kể cả việc chấp nhận lỗ 50%.

Sau đây là những giải pháp vào nửa cuối năm 2012 mà doanh nghiệp địa ốc đưa ra để bán nhà. Các giải pháp này đều xuất phát từ điểm chung phục vụ người có nhu cầu thực. Giảm giá - Phá giá hay phá băng?

Dự án Khu đô thị mới Đại Thanh (Thanh Trì - Hà Nội) đầu tháng 10 chào bán của mỗi căn hộ chung cư thuộc dự án này là 10 triệu đồng/m2, thấp hơn so với mức giá chào bán ban đầu gần 5 triệu đồng/m2. Căn hộ Đại Thanh là dự án nhà thương mại đầu tiên tại Hà Nội có giá thấp hơn nhà ở xã hội (khoảng 13 triệu đồng/m2).

Trước cú sốc Đại Thanh, thị trường chứng kiến hàng loạt các dự án giám giá sâu xấp xỉ 30% như: Dự án Hoàng Anh Thanh Bình (đường Nguyễn Hữu Thọ, Q.7, TP.HCM) với giá gần 20 triệu đồng/m2, thấp hơn mức giá trong khu vực từ 30-50% như đã công bố. Chủ đầu tư dự án Mandarin Garden đã chào bán quy mô lớn đợt 2 với mức giá giảm xuống còn 28 triệu đồng/m2 (chưa nội thất).

Tại buổi gặp gỡ đối thoại giữa lãnh đạo Bộ Xây dựng và các doanh nghiệp ngành bất động sản khu vực Hà Nội tổ chức vào cuối tháng 10, Phó tổng giám đốc Vinaconex Đoàn Châu Phong cho rằng nhiều doanh nghiệp đã không còn đủ kiên trì để đeo bám nữa mà muốn thoát khỏi cuộc chơi bằng cách bán phá giá, giảm giá nhà xuống mức thấp thê thảm.

Ông Phong bức xúc vì cho rằng, trong thời điểm nhạy cảm này, nếu một doanh nghiệp bán phá giá thì người dân sẽ chờ các doanh nghiệp khác phá giá theo. Ông Phong đề xuất Bộ xây dựng cần có chính sách chống bán phá giá để bảo vệ cho các doanh nghiệp chân chính.

Chia, tách nhỏ căn hộ: Ngại sức ép hạ tầng

Nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng đang khuyến khích các doanh nghiệp điều chỉnh dự án từ nhà ở thương mại sang xây nhà ở xã hội, đồng thời cho phép chia nhỏ căn hộ để bán.

Ông Đào Ngọc Nghiêm, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch và phát triển đô thị Hà Nội cho rằng, riêng Hà Nội có trên 800 dự án khu đô thị mới, trong đó hơn 200 được tiếp tục triển khai, còn lại phải điều chỉnh. Nếu chuyển đổi mục đích đầu tư xây dựng dự án thì cần tập trung điều chỉnh những dự án này và cũng chỉ điều chỉnh những dự án có khả năng tạo cuộc sống tốt cho người dân.

Đồng thời, theo vị chuyên gia trong ngành Quy hoạch- Kiến trúc thì phải đặc biệt quan tâm xây dựng hạ tầng, phải xem xét đến đồng bộ quy hoạch các chuyên ngành khác nếu không sẽ tác động rất lớn và phá vỡ quy hoạch đô thị. Việc chia nhỏ căn hộ cũng cần phải cân nhắc hết sức cụ thể ở một số khu vực nhất định nếu không sẽ gây nhiều bất cập cho công tác quản lý dân số, quản lý đô thị.

Từ bán sang cho thuê: Bỏ bạc chẵn thu bạc lẻ

Báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM quý 3/2012, Công ty TNHH Knight Frank Việt Nam cho biết, điểm đáng chú ý của thị trường là có nhiều dự án căn hộ cao cấp thay đổi công năng trở thành căn hộ nhằm thích ứng với thị trường bất động sản đang khan hiếm giao dịch mua bán.

Việc chuyển đổi công năng căn hộ có thể thấy rõ nhất ở thị trường TP. HCM. Các dự án Bến Thành Times Square hay Saigon City Residences ở Q.1 đã chuyển đổi từ căn hộ bán sang cho thuê. Tương tự tòa nhà DB Court ở đường Điện Biên Phủ (Q.3) và N'orch trên đường Bùi Thị Xuân (Q.1) cũng đã tiến hành thay đổi công năng từ tòa nhà văn phòng sang căn hộ dịch vụ.

Điển hình nhất là trường hợp công ty Lê Thành, khi chủ đầu tư này tung ra dịch vụ cho thuê dài hạn tới 50 năm với giá rẻ cho căn hộ diện tích nhỏ. Điều khiến các doanh nghiệp lo ngại khi đầu tư loại hình nhà cho thuê nằm ở góc độ kinh doanh, nói như ông Nghĩa là bỏ bạc chẵn để thu bạc lẻ.

Giao nhà xây thô

Cách đây không lâu chủ đầu tư Golden Palace (Mễ Trì, Từ Liêm, Hà Nội) đã tiên phong trong việc giảm giá bán bằng cách giảm trừ gói nội thất nhằm đưa giá bán căn hộ về mức hợp lý nhất.

Theo đó giá căn hộ sẽ giảm trực tiếp từ 180-320 triệu đồng/căn nếu khách hàng lựa chọn gói nội thất cơ bản bao gồm nội thất gắn tường. Trong khi với gói nội thất đầy đủ, mức giá bán căn hộ sẽ là 30-33 triệu đồng/m2 (gồm thuế) thì giá bán không nội thất sẽ chỉ còn mức 27-29 triệu đồng/m2.

Tại dự án chung cư cao cấp nằm trên đường Hoàng Minh Giám, Thanh Xuân, Hà Nội, thời điểm năm 2011, chủ đầu tư mở bán đợt đầu tiên với mức giá 40-45 triệu đồng/m2 bao gồm cả nội thất. Thì nay, khi dự án đã cất nóc, chủ đầu tư tiếp tục chào bán các đợt tiếp theo dưới hình thức bàn giao nhà xây thô với mức giá giảm khá sốc khi chỉ còn 30 triệu đồng/m2 (bao gồm cả thuế).

Nhiều ý kiến cho rằng, việc bàn giao nhà xây thô giúp chủ đầu tư giảm áp lực tài chính bởi việc hoàn thiện nhà xây thô sẽ kéo dài ít nhất 5 tháng- 8 tháng, nếu không trường vốn chủ đầu tư khó có thể giao nhà cho khách hàng.

Hơn nữa, chủ đầu tư không phải ứng vốn để mua các sản phẩm nội thất phục vụ cho dự án. Đây được cho là cách làm khôn ngoan của doanh nghiệp để hạ giá thành và tránh tạo cảm giác đắt đỏ.
 

DiaOcOnline.vn - Theo Dân Trí