Dự án khuất tất: Chỗ siết, chỗ buông

Sáu tháng đầu năm 2018, TP HCM có 100 chung cư trong tổng số hơn 1.000 chung cư trên địa bàn xảy ra tranh chấp. Trong đó, chỉ có 34 trường hợp đang được Sở Xây dựng TP kiểm tra, xử lý.

Hàng loạt dự án bất động sản ở TP HCM bị người dân tố cáo, khiếu nại vì nhiều vấn đề sai phạm. Thế nhưng, có dự án thì bị kiểm tra kỹ, xử phạt nặng nhưng có dự án không bị xử lý kéo dài nhiều năm, thậm chí còn được hướng dẫn hợp thức hóa, cho qua…

Hàng loạt sai phạm

Giới đầu tư bất động sản ở TP HCM còn nhớ chuyện gần đây, Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Tân Bình bị phạt nặng với số tiền 1,64 tỉ đồng và bị đình chỉ kinh doanh 12 tháng.

Theo đó, dự án Tổ hợp nhà ở xã hội Tân Bình Apartment (32 Hoàng Bật Đạt, quận Tân Bình) do doanh nghiệp (DN) này làm chủ đầu tư có tới 19 vi phạm. Dự án này chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, được vay ưu đãi gói 30.000 tỉ đồng, quy mô 4.400 m2 với 2 block cao 14 tầng, 168 căn hộ.

Sai phạm của chủ đầu tư dự án nói trên là ký hợp đồng mua bán với khách hàng mà diện tích không được xác định theo diện tích thông thủy; không có hợp đồng bảo lãnh của ngân hàng về bảo lãnh nghĩa vụ tài chính giữa chủ đầu tư và khách hàng; ký hợp đồng mua bán khi chưa đủ điều kiện. Ngoài ra, chủ đầu tư còn 16 lỗi khác như không nghiệm thu, không phê duyệt hồ sơ thiết kế…

Một dự án khác cũng "đình đám" vì bị xử phạt đến 1 tỉ đồng là Thảo Điền Sapphire, do Công ty Cổ phần TDS làm chủ đầu tư. Ngoài việc bị phạt tiền, chủ đầu tư còn bị yêu cầu tháo dỡ phần vi phạm vì xây dựng tăng diện tích tầng trệt, vi phạm khoảng lùi sông Sài Gòn với tổng diện tích 1.127 m2.

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP HCM, 6 tháng đầu năm nay, TP có 100 chung cư xảy ra tranh chấp trong tổng số hơn 1.000 chung cư trên địa bàn. Trong đó, chỉ có 34 trường hợp đang được Sở Xây dựng kiểm tra, xử lý.

Để có lợi, sẵn sàng... sai

Chuyện làm dư luận bức xúc mới đây là việc UBND quận 7 chỉ xử phạt 150.000 đồng đối với Công ty Minh Thành vì vi phạm xây dựng trái phép.

Theo đó, năm 2005, Sở Xây dựng TP HCM cấp giấy phép cho dự án chung cư 15 tầng tại số 259 Lê Văn Lương, quận 7, do Công ty Minh Thành làm chủ đầu tư. Thời điểm đó, chủ đầu tư chưa hoàn tất việc lập, trình phê duyệt quy hoạch tổng thể mặt bằng dự án và chưa lập dự án đầu tư. Chưa kể, công ty này đã xây thêm 1 tầng so giấy phép.

Ngoài phạt hành chính 150.000 đồng, UBND quận 7 còn buộc Công ty Minh Thành thực hiện đúng thiết kế được duyệt nhưng khó hiểu là sau đó lại chấp thuận cho công trình được tăng 1 tầng. Đồng thời, Sở Quy hoạch Kiến trúc TP cũng có văn bản chấp thuận chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc công trình cao tối đa 16 tầng, không kể tầng hầm và tầng lửng.

Dư luận cho rằng mức phạt 150.000 đồng mà UBND quận 7 áp dụng đối với Công ty Minh Thành là chưa phù hợp, không đủ sức răn đe, chẳng khác nào "phạt cho có". Điều này dễ dẫn đến việc người vi phạm sẵn sàng sai để hưởng lợi lớn hơn.

Trong khi đó, những bức xúc mà cư dân ở chung cư Hồng Lĩnh (huyện Bình Chánh, do Công ty CP Đầu tư và Xây dựng giao thông Hồng Lĩnh làm chủ đầu tư) phản ánh đến nay vẫn chưa được giải quyết. Năm 2016, Báo Người Lao Động đã phản ánh tình trạng sai phạm kéo dài nhiều năm tại dự án này.

Năm 2012, Thanh tra TP HCM có kết luận về những sai phạm của dự án chung cư Hồng Lĩnh. Sau đó, TP chỉ đạo xử lý nhưng vụ việc kéo dài. Cụ thể, chủ đầu tư đã xây dựng sai thiết kế, tăng diện tích hầm trong khuôn viên đất chung cư; lấp ô thông tầng tại tầng lửng; xây dựng tăng diện tích tại sân thượng, chuyển đổi công năng từ chức năng thương mại - dịch vụ thành 68 căn hộ. Đáng nói là công trình đã hoàn thành và đưa vào sử dụng từ năm 2010 nhưng đến nay vẫn chưa tổ chức hội nghị nhà chung cư.

Điều làm cư dân bức xúc ở dự án này là quy trình xử lý kéo dài, chỉ đạo từ TP, sở, ngành, "đẩy qua" rồi "đưa về" mà vẫn chưa giải quyết triệt để. Cuối năm 2017, cư dân chung cư Hồng Lĩnh tiếp tục bày tỏ bất bình vì trong báo cáo về quá trình xử lý sai phạm của dự án, Sở Xây dựng đưa ra những kiến nghị xử lý, hướng dẫn mà theo họ là rất nhẹ tay, hoàn toàn có lợi cho chủ đầu tư.

Cụ thể, về sai phạm xây dựng tăng 232 m2 tại tầng hầm, Sở Xây dựng TP HCM đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp với UBND huyện Bình Chánh "khẩn trương" báo cáo đề xuất UBND TP xem xét giao đất bổ sung đối với phần diện tích tăng thêm. Hành vi lắp ô thông tầng tại tầng lửng 255,5 m2 thì buộc nộp phần lợi ích bất hợp pháp 50% giá trị phần xây dựng sai thiết kế được phê duyệt, sau khi hoàn thành sẽ được cấp quyền sở hữu. Còn sai phạm nghiêm trọng là việc biến phần diện tích thương mại thành 68 căn hộ thì yêu cầu chủ đầu tư khẩn trương liên hệ Sở Tài chính nộp nghĩa vụ tài chính bổ sung, liên hệ Ban Quản lý khu Nam để xem xét điều chỉnh quy hoạch theo quy định. Đồng thời, bố trí thêm 420 m2 trệt trống để bảo đảm diện tích để xe. Đáng nói là phần sân thượng thì yêu cầu chủ đầu tư bàn giao cho ban quản trị để sử dụng chung nhưng hiện nay chưa lập ban quản trị nên công ty cam kết giao sau.

Trao đổi với chúng tôi, cư dân chung cư Hồng Lĩnh cho rằng suốt 6 năm qua, trong quá trình thanh tra, ban hành quyết định, đề xuất phương án xử lý vi phạm tại chung cư, các cơ quan chức năng chưa bao giờ tham vấn ý kiến của họ với tư cách là đối tượng có quyền lợi và bị ảnh hưởng trực tiếp. Cơ quan chức năng cũng không chủ động cung cấp bất kỳ thông tin nào về hướng xử lý. Công văn của cơ quan quản lý thì đều theo hướng có lợi cho chủ đầu tư, trong khi quyền lợi của cư dân thì không quan tâm.

Một luật sư là thành viên Trung ương Hội Luật gia Việt Nam cho rằng những vi phạm của chủ đầu tư chung cư Hồng Lĩnh đều rơi vào điều nghiêm cấm của Luật Xây dựng, ảnh hưởng quyền lợi sinh hoạt, môi trường sống cũng như an toàn tính mạng cho cư dân nên đòi hỏi chủ đầu tư phải nghiêm túc thực hiện. Hàng ngàn người dân sống ở đây cho biết chưa biết bao giờ mới hết lo lắng, bất an nên luôn mong được TP xử lý và đưa ra giải pháp triệt để để họ an tâm sinh sống.

Sao không xử phạt?

Theo ông Nguyễn Hữu Quang, đại diện cư dân chung cư Hồng Lĩnh, trong quá trình họ khiếu nại, kiến nghị xử lý vi phạm của chủ đầu tư mấy năm qua, nhưng cơ quan quản lý chưa trả lời rốt ráo. Chưa kể, đoàn kiểm tra PCCC của UBND huyện Bình Chánh đã có kết luận chủ đầu tư chung cư vi phạm 10 nội dung, không bảo đảm an toàn tính mạng cho cư dân. Thế nhưng, chủ đầu tư mới thực hiện 2 nội dung, còn 8 nội dung nữa thì cơ quan thẩm quyền không xử phạt.

"Nếu xảy ra hỏa hoạn, ảnh hưởng tính mạng cư dân thì ai chịu trách nhiệm? Vừa qua, chủ đầu tư còn tự tiện chiếm 250 m2 tầng lửng để cho thuê, không trả lại cho cư dân. Đối với việc chuyển đổi công năng sai phép 68 căn hộ, UBND TP buộc bù đắp 420 m2 diện tích bãi gửi xe cho chung cư và yêu cầu chủ đầu tư sử dụng diện tích này tại tầng trệt. Thế nhưng, chủ đầu tư lại đề xuất xây dựng, mở rộng dưới tầng hầm dẫn đến cư dân phản đối. Trách nhiệm cơ quan nhà nước ở đâu để chủ đầu tư làm vậy?" - ông thắc mắc.

Cần giám sát, xử lý

Luật sư Trần Đình Dũng, Đoàn Luật sư TP HCM, cho rằng trong bối cảnh nhiều DN kinh doanh bất động sản làm nhiều dự án, xây nhiều chung cư như hiện nay, cơ quan chức năng cần giám sát, xử lý nếu DN vi phạm và phải xử lý ngay, xử nghiêm để răn đe. Tất cả phải minh bạch, công khai để tạo sự công bằng.

Đặc biệt, nếu DN vướng mắc thì hỗ trợ tháo gỡ sớm, chứ không thể để sự việc xảy ra rồi khách hàng, người dân khiếu nại, tố cáo mới xử lý. Khi đó, sự việc thêm rắc rối, khó xử lý và dễ xảy ra tình trạng không công bằng, thiên vị...

Xử phạt không cảm tính

Một lãnh đạo Sở Xây dựng TP HCM cho biết việc xử phạt hành chính đối với các công trình sai phạm với mức tiền khác nhau đều có những căn cứ. Trong đó, xem xét nhiều yếu tố về các lỗi vi phạm, hướng khắc phục và thời điểm vi phạm dựa theo các biên bản lập sẵn.

Chẳng hạn, dự án tổ hợp nhà ở xã hội Tân Bình Apartment bị phạt rất nặng bởi căn cứ Nghị định 139 mới. Ngoài ra, chủ đầu tư dự án rất nhiều lần cam kết với các sở, ngành và cư dân sẽ tháo dỡ công trình vi phạm cũng như bàn giao căn hộ. Tuy nhiên, việc thất hứa diễn ra liên tục nên buộc phải xử phạt mức cao.

Trường hợp các căn biệt thự lấn sông Sài Gòn thuộc dự án Thảo Điền Sapphire, UBND TP từng nhiều lần họp và quyết xử lý nghiêm để làm "án điểm". "Chủ đầu tư không chấp hành, cố tình giữ nguyên hiện trạng và vi phạm rất nghiêm trọng đối với hành lang bảo vệ sông. Việc xử phạt có những căn cứ quy định pháp luật rõ ràng chứ không phải dựa trên cảm tính" - một lãnh đạo Sở Xây dựng TP khẳng định.

Lý giải về việc có công trình vi phạm nhưng chỉ bị phạt vài trăm ngàn đồng hoặc cho hợp thức hóa, lãnh đạo Sở Xây dựng cho rằng thời điểm lập biên bản và quá trình vi phạm chưa có các nghị định xử phạt mới. "Chung cư Minh Thành vi phạm từ năm 2005-2007. Lúc đó, mức xử phạt khác bây giờ và UBND quận 7 căn cứ các văn bản hiện hành để đưa ra quyết định xử phạt" - vị này thông tin.

Trả lời câu hỏi vì sao các công trình xây dựng sai phép vẫn được cấp giấy chứng nhận cho các căn hộ, ông Dư Huy Quang, Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai TP - Sở Tài nguyên và Môi trường, cho biết các trường hợp này đều được báo cáo và xin ý kiến từ UBND TP, sau đó họp với nhiều đơn vị nhằm xem xét mọi góc độ, từ đó nắm rõ sai phạm do chủ đầu tư, ban quản trị hay cư dân. Nếu người dân không sai phạm, bị gian dối trong quá trình mua bán thì sẽ cấp giấy chứng nhận nhằm bảo đảm quyền lợi chính đáng, còn sai phạm của chủ đầu tư sẽ xử lý riêng. Không thể vì cái sai của chủ đầu tư mà bắt cư dân chịu khổ.

Đối với dự án Đức Long Golden Land, Sở Xây dựng TP cho biết tại thời điểm kiểm tra chưa ghi nhận sai phạm. Sở Xây dựng chỉ kiểm tra đúng lĩnh vực phụ trách.