Dự án bị ngân hàng xử lý, người mua nhà thành chủ nợ bất đắc dĩ

Hàng loạt dự án thế chấp ngân hàng đang được đưa ra xử lý như đấu giá quyền sử dụng đất (dự án Vạn Hưng Phát, quận 8, TP.HCM), thu giữ tài sản (Tòa nhà Saigon One Tower, quận 1), tìm đơn vị định giá dự án (Hoàn Cầu, quận 7)... khiến người mua nhà đứng ngồi không yên. Nhất là khi những dự án mà họ trót giao dịch không đúng quy định của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.

Người dân gánh đủ

Giữa năm 2016, dân ở chung cư The Harmona (quận Tân Bình, TP.HCM) hay tin Ngân hàng BIDV - Chi nhánh Bắc Sài Gòn thông báo thu hồi tài sản để xử lý vì chủ đầu tư là Công ty cổ phần Vật tư Xuất nhập khẩu Tân Bình thế chấp các căn hộ của cư dân tại đây để bảo lãnh cho Công ty cổ phần Thanh Niên vay vốn nhưng công ty này không trả nợ.

Nhiều cư dân tại đây đã phải ngược chạy xuôi kêu cứu và may mắn là vụ việc đã được chủ đầu tư và ngân hàng giải quyết xong. Sau sự cố tại The Harmona, chính quyền TP.HCM đã có những biện pháp phòng ngừa việc lặp lại các sự cố tương tự như công bố các dự án, sản phẩm bất động sản bị thế chấp để người mua biết và thận trọng. Vào tháng 7/2016, một số tỉnh, thành phố đã công bố danh sách các dự án thế chấp ngân hàng như tại Hà Nội (34 dự án), TP.HCM (77 dự án)....

Tại dự án chung cư Vạn Hưng Phát do Công ty Vạn Hưng Phát làm chủ đầu tư, trong quá trình xây dựng, Công ty chưa hoàn thành phần móng nhưng đã ký 97 hợp đồng bán căn hộ để huy động vốn, vi phạm quy Luật Nhà ở. Một số khách hàng đã khởi kiện Công ty Vạn Hưng Phát đến TAND quận 8.

Tuy khách hàng được tuyên thắng kiện nhưng bản án vẫn không thể thi hành được vì bên bị không có tài sản kê biên. Theo thông báo của Chi cục Thi hành án quận 8, dự án Vạn Hưng Phát được thế chấp tại Ngân hàng Agribank.

Ngân hàng này cũng đã khởi kiện và TAND quận 8 xác định Công ty Vạn Hưng Phát có trách nhiệm trả 130 tỷ đồng cho Agribank. Tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất tại Dự án Vạn Phát Hưng được Ngân hàng Agribank đưa ra đấu giá.

UBND TP.HCM cũng yêu cầu xử lý vụ việc dự án chung cư 18 tầng Tân Hồng Ngọc, thuộc dự án The Ruby Land, quận Tân Phú, đề nghị Cục Thanh tra, Giám sát Ngân hàng TP.HCM có ý kiến về trình tự, thủ tục xem xét, cho vay và nhận thế chấp tài sản tại dự án The Ruby Land của Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn.

Mới đây nhất, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) vừa phát đi thông báo về việc lựa chọn tổ chức bán đấu giá toàn bộ dư nợ gốc, lãi phát sinh của Công ty cổ phần Đầu tư Y tế Việt Nam, Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng và Khai thác Công trình Giao thông 584 (NTB) lên đến gần 1.091 tỷ đồng.

Tài sản thế chấp kèm theo khoản nợ này là Dự án Khu dân cư 584 Tân Kiên tại huyện Bình Chánh, TP.HCM. Trong đó, gồm một nền đất 174,5 m2 và quyền sử dụng khu đất 41.242,1 m2 cùng tài sản gắn liền với đất là 2 khối chung cư với tổng số 712 căn hộ.

Ngoài ra, Ngân hàng BIDV cũng nhận thế chấp các tài sản hình thành trong tương lai là các khoản lợi thu được từ việc đầu tư kinh doanh khai thác Dự án Khu dân cư 584 Tân Kiên theo Hợp đồng 103/2011/HD và Hợp đồng 849/2011/HĐTC ký ngày 30/12/2011.

Dự án chung cư 584 Tân Kiên là một trong số các dự án do Công ty 584 làm chủ đầu tư. Dự án được triển khai xây dựng từ năm 2005. Đến năm 2011, Công ty 584 xin chuyển đổi công năng một block thuộc dự án thành bệnh viện, nhưng sau đó buộc phải dừng do không thống nhất được với người mua nhà. Hiện tại, Block B chung cư đã hoàn thiện và có khoảng 40 hộ đang sinh sống. Các cư dân đều không nắm được thông tin về việc thế chấp dự án, xử lý nợ từ phía ngân hàng.

Vấn đề xử lý tại các dự án, quyền lợi người mua sẽ ra sao?

Theo Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM), đối với các khoản nợ mà ngân hàng đã bán cho Công ty Quản lý nợ và tài sản của các tổ chức tín dụng (VAMC), theo Thông tư 08/2016 thì VAMC vẫn có thể ủy quyền cho ngân hàng bán nợ “bán khoản nợ xấu”. Đối với thông báo của BIDV, đây mới chỉ là việc bán nợ để tìm chủ nợ, cụ thể là món nợ (nợ gốc, lãi phát sinh) có kèm với tài sản thế chấp. Hoạt động bán nợ khác hoàn toàn với việc bán tài sản (xử lý tài sản).

Việc BIDV thông báo tìm chọn đơn vị tổ chức bán đấu giá để tìm chủ nợ không phải là hình thức xử lý tài sản bảo đảm. Khi bán đấu giá khoản nợ này để tìm chủ nợ mới thì thông tin về hoạt động tín dụng, thế chấp của Công ty 584 chắc chắn được công bố rõ ràng hơn, đặc biệt là liên quan đến Công ty cổ phần Đầu tư Y tế Việt Nam.

Trong việc xử lý nợ xấu, chủ nợ có thể giải quyết nợ xấu (nợ gốc, lãi phát sinh) với con nợ bằng các hình thức tăng vốn điều lệ, trả hết nợ…. Tuy nhiên, phương án chủ nợ thỏa thuận giải quyết xong được với con nợ thường là rất ít, vì chủ nợ không có mục đích đầu tư hay kinh doanh và bản thân con nợ không còn khả năng trả nợ. Phần chính việc xử lý nợ xấu vẫn là trực tiếp thông qua việc xử lý tài sản bảo đảm để thu lại khoản nợ.

Người mua nhà và những người đang ở (đã được bàn giao) tại dự án này cần tiếp cận thông tin để chuẩn bị các căn cứ bảo vệ cho quyền lợi của mình. Tuy nhiên, cũng có thể sẽ có những người mua nhà không được nhận nhà và sẽ trở thành chủ nợ đối với Công ty 584 tùy hoàn cảnh khi ký hợp đồng mua bán căn hộ có giá trị pháp lý như thế nào, không phụ thuộc vào việc đang ở hay không ở tại căn hộ.

Cũng theo luật sư Phượng, ở góc độ pháp lý, việc xử lý tài sản là các dự án thế chấp tại các tổ chức tín dụng cho thấy nhiều vấn đề cần xem xét, thậm chí quyền lợi người mua nhà dường như bị bỏ quên.

Trường hợp thứ nhất, nếu việc giao kết hợp đồng mua căn hộ khi dự án đủ điều kiện mở bán theo quy định pháp luật, thời điểm ký kết hợp đồng trước thời điểm thế chấp thì quyền lợi người mua nhà phải được đảm bảo.

Trường hợp thứ hai, nếu có việc giao kết hợp đồng mua căn hộ khi dự án chưa đủ điều kiện theo quy định pháp luật, hoặc sau thời điểm chủ đầu tư thế chấp dự án cho ngân hàng và không có văn bản đồng ý bán, thì những hợp đồng mua bán căn hộ này bị vô hiệu, người mua thành chủ nợ của chủ đầu tư.

Điều đáng nói, tại các dự án thế chấp, các ngân hàng thường vẫn cho chủ đầu tư tổ chức bán sản phẩm để dễ thu nợ, nhưng không giải chấp rút bớt tài sản bảo đảm, không ra văn bản xác nhận cho chủ đầu tư được bán, không giảm trừ số nợ của chủ đầu tư. Sau khi ký hợp đồng mua bán, người mua chuyển tiền thanh toán tiền vào chính ngân hàng nhận thế chấp dự án. Đến nay, vẫn chưa có ngân hàng nào áp dụng biện pháp phòng ngừa, ngăn chặn chủ đầu tư bán cho người mua hoặc ra thông báo dự án đang bị thế chấp để người mua biết.

“Xét theo quy định tại Bộ luật Dân sự thì ngân hàng phải chịu trách nhiệm với người mua nhà ở những trường hợp này, cho dù người mua ký hợp đồng mua nhà bị vô hiệu thì ngân hàng vẫn phải có trách nhiệm bồi thường cho người mua khoản tiền đã thanh toán. Tuy nhiên, rất tiếc là trong các trường hợp này, ngân hàng vẫn im lặng, còn người mua nhà rơi vào cảnh mang danh chủ nợ nhưng không thu lại được đồng nào khi xử lý tài sản bảo đảm”, luật sư Phượng cho biết.

Hàng loạt vụ việc trong thời gian qua liên quan đến việc chủ đầu tư thế chấp dự án và bị đưa ra đấu giá khoản nợ, thu giữ tài sản, đấu giá tài sản cho thấy, cần tăng cường việc quản lý và kiểm soát việc thế chấp các dự án nhà ở và minh bạch hơn để khách hàng không gặp phải những dự án bị thế chấp, nhà không được ở mà tiền coi như mất.

Mặt khác, trong quá trình xử lý các khoản nợ, xử lý tài sản thế chấp, cần thông báo công khai trình tự, thủ tục xét cho vay và nhận thế chấp tài sản tại dự án để người mua nhà có thể xác định giá trị pháp lý đối với giao dịch mua nhà của mình. Điều này rất cần thiết để những người mua nhà hợp pháp không bị bỏ quên, không bị đứng bên lề trong quá trình xử lý tài sản là các bất động sản thế chấp.