Tìm lời giải cho các dự án tái định cư

Các dự án tái định cư đang gặp phải nhiều vấn đề về chất lượng xây dựng, tiện ích nghèo nàn, vị trí không thích hợp…, khiến người dân chê không về ở, gây lãng phí tiền của và tài nguyên đất. Đâu là hướng đi khả quan để giải quyết bài toán nhà tái định cư?

Người dân chê nhà tái định cư

Hà Nội đang đặt mục tiêu hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng khoảng 2.700 dự án, thu hồi đất gần 6.000 ha, bố trí tái định cư cho hơn 19.000 hộ dân. Điều này cho thấy, nhu cầu về nhà tái định cư rất lớn.

Tuy nhiên, dù nhu cầu lớn, thậm chí còn rất cấp bách, nhưng trên thực tế, ở cả Hà Nội và TP.HCM vẫn còn nhiều khu nhà tái định cư bị bỏ hoang nhiều năm trời do không có người dân chuyển về ở, dẫn đến tài sản Nhà nước bị thất thoát, lãng phí, cảnh quan đô thị cũng bị ảnh hưởng.

Cụ thể, tại dự án tái định cư trên phố Tạ Quang Bửu (quận Hai Bà Trưng, Hà Nội) do Công ty cổ phần Tu tạo và Phát triển nhà làm chủ đầu tư, dù đã cơ bản hoàn thành, nhưng cả chục năm nay gần 150 căn hộ vẫn đang bị bỏ hoang, chưa được đưa vào sử dụng. Lý do là dự án này còn có những vướng mắc liên quan đến pháp lý và vấn đề quy hoạch dự án.

Hay tại 3 khối nhà CT1 A, B, C của Khu tái định cư Thành phố giao lưu (quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội), phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản ghi nhận tình trạng cửa đóng then cài ở nhiều căn hộ. Bảo vệ tại dự án cho biết, hiện toàn dự án còn trống khoảng 30%.

Thậm chí, vừa qua, CTCP Xây dựng số 3 Hà Nội (Hanco3) đã đề xuất TP. Hà Nội cho phép phá bỏ toàn bộ 3 toà nhà tái định cư với 150 phòng thuộc Khu đô thị mới Sài Đồng (quận Long Biên) sau 10 năm xây dựng nhưng không có người ở.

Lý do người dân chê nhà tái định cư, theo một số chuyên gia và người dân, là do dự án xây dựng ở vị trí không thuận lợi cho cuộc sống của họ, chất lượng xây dựng dự án kém, tiện ích thiếu thốn.

Chẳng hạn, nói về lý còn khoảng 30% khu tái định cư Thành phố giao lưu còn trống, một số người dân cho biết, do chất lượng xây dựng kém, tường vữa tróc, lở nên nhiều người dân không muốn vào ở.

“Ở khu tái định cư này, có đến 50% số căn hộ có người ở là mua đi, bán lại, chứ không phải chính chủ được tái định cư. Mức chênh dao động trong khoảng 200 - 250 triệu đồng/căn, tùy diện tích, hướng, vị trí. Hiện vẫn còn rất nhiều nhà đang có nhu cầu bán để tìm kiếm chỗ ở tốt hơn”, một người dân cho biết.

Trong khi đó, tại khu chung cư tái định cư Đồng Tàu (phường Thịnh Liệt, quận Hoàng Mai), việc sụt lún nền sảnh tầng 1 tòa nhà N5 đã cho thấy chất lượng kém của công trình và gây ra nỗi lo cho người dân.

Ngoài chất lượng xây dựng kém, nhiều dự án nhà chung cư tái định cư còn thiếu tiện ích cần thiết để phục vụ cuộc sống, sinh hoạt của cư dân.

Cụ thể, theo thống kê của các ban, ngành, trong số 173 tòa nhà chung cư tái định cư tại Hà Nội đã bàn giao và đưa vào sử dụng, có đến 103 tòa nhà không có nhà sinh hoạt cộng đồng, 54 tòa nhà không có diện tích kinh doanh, dịch vụ.

Thiếu tầm nhìn trong quy hoạch

Trong báo cáo tư vấn cho Chính phủ Việt Nam về nhà ở, Ngân hàng Thế giới đã chỉ ra nguyên nhân thất bại của các dự án nhà ở. Cụ thể, các cơ quan tham gia không rõ ràng về mặt thể chế, chỉ phối hợp trên cơ sở giải pháp tình thế và thực hiện cơ chế báo cáo là chủ yếu. Điều này làm hạn chế năng lực và việc triển khai các chương trình nhà ở một cách tổng thể, cũng như đạt hiệu quả chi phí.

Một điểm khác khiến cho các dự án nhà ở tái định cự bị mắc cạn chính là những bất cập trong công thức “hàng đổi hàng”.

“Hiện nay, vẫn cứ “hàng đổi hàng”, nghĩa là thu nhà và trả lại căn nhà khác, nhưng chất lượng kém hơn, không có trường học, không có chợ búa, không có đường vào…, vậy thì ai có thể ở được. Đây là hạn chế ở chính sách đền bù giải phóng mặt bằng hiện nay”, ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) phân tích.


Việc bài toán nhà tái định cư không có lời giải, đã ảnh hưởng tiêu cực tới công tác giải phóng mặt bằng. Bởi theo quy định của pháp luật, phải có nhà cho người dân rồi mới có thể di chuyển người dân để giải phóng mặt bằng, nhưng các dự án nhà tái định cư phần thì bị chậm tiến độ, phần thì chất lượng xây dựng kém, người dân không vào ở, nên tình trạng ì ạch trong công tác giải phóng mặt bằng vẫn diễn ra.
Tìm lời giải khác

Trước thực tế nhiều dự án nhà tái định cư kém chất lượng, thiếu tiện ích, bị người dân chê, chính quyền TP. Hà Nội đang tìm lời giải khác cho bài toán nhà tái định cư. Theo đó, Thành phố dự kiến sẽ chuyển giao quản lý diện tích công cộng dịch vụ của tòa nhà (trừ các diện tích thuộc sở hữu Nhà nước) để các chủ sở hữu (đại diện là ban quản trị) tự khai thác, trang trải chi phí vận hành. Nếu việc này được triển khai, thì các tòa nhà tái định cư không chỉ được bổ dung tiện ích, phục vụ nhu cầu người dân, mà còn tạo ra nguồn thu, giúp công tác quản lý, vận hành tòa nhà tốt hơn.

Một hướng giải quyết khác cũng đang được chính quyền Thành phố hướng tới, đó là sẽ thực hiện cơ chế đặt hàng tạo lập nhà ở thương mại để bán cho các đối tượng tái định cư, hạn chế tối đa đầu tư nhà tái định cư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước. Cơ chế đặt hàng khi thực hiện sẽ tạo quỹ nhà ở có chất lượng tương đương nhà ở thương mại, nhưng có giá thành hợp lý, do Thành phố áp dụng một số cơ chế hỗ trợ nhà đầu tư và đối tượng tái định cư.

Theo kế hoạch, giai đoạn từ năm 2017 - 2020, Thành phố sẽ đầu tư khoảng 22.300 căn hộ nhà ở thương mại phục vụ tái định cư theo cơ chế đặt hàng (kinh phí dự toán khoảng 55.000 tỷ đồng), đảm bảo đáp ứng đủ nhu cầu nhà ở tái định cư phục vụ các dự án trong giai đoạn 2018-2020 và các năm tiếp theo.

Về cách thức thực hiện, Thành phố sẽ đặt hàng nhà thương mại từ những dự án có chất lượng phù hợp, giá bán do liên ngành Thành phố thẩm định. Thành phố sẽ giới thiệu người dân đến tìm hiểu và đăng ký ngay khi xây xong móng, đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Điều này sẽ giúp các căn hộ có chủ ngay khi xây dựng xong. Với những căn hộ không có người đặt mua theo diện tái định cư, chủ đầu tư có quyền bán cho người khác.

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản tại các dự án tái định cư đang bị bỏ hoang, phần lớn người dân xung quanh khu vực đều mong muốn Thành phố thực hiện cải tạo các tòa nhà này, sau đó cho thuê.

“Xung quanh đây có rất nhiều doanh nghiệp hoạt động, công nhân rất đông. Nếu Thành phố cho sửa những tòa nhà này và cho công nhân thuê, tôi nghĩ sẽ hiệu quả, vì hiện nay, các khu phòng trọ rất chật chội, điều kiện sống không được đảm bảo”, một người dân ở khu nhà tái định cư Dự án Thành phố giao lưu nói.

Sự bất hợp lý trong bố trí địa điểm thực hiện dự án cũng là một nguyên nhân quan trọng khiến cho các nhà tái định cư vắng bóng cư dân. Vị trí tái định cư cách xa các trung tâm tiện ích, văn hóa xã hội, cách xa chỗ ở cũ hàng chục km khiến cho cuộc sống người dân bị đảo lộn, từ công việc, thói quen sinh hoạt, tập quán… Theo các chuyên gia, tái định cư không chỉ là hoạt động dịch chuyển chỗ ở đơn thuần, xung quanh đó còn rất nhiều chiều, khía cạnh khác của cuộc sống của các cư dân. Với không ít dự án, vấn đề gai góc nhất lại là vấn đề xã hội (như thói quen sinh hoạt, tập quán, công việc…), chứ không chỉ đơn thuần là về hạ tầng, kỹ thuật.