Dòng tiền đang dồn vào DN BĐS nào

Thông tư 06 chính thức được ban hành đã lùi thời điểm tăng hệ số cho vay BĐS và giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn sang năm 2017 và giãn lộ trình sang 2018 được kỳ vọng sẽ “cởi bỏ” gánh nặng tâm lý cho chủ đầu tư và người mua nhà từ nay đến cuối năm.

Vị trí, tiến độ và uy tín của chủ đầu tư… luôn là những yếu tố chính tạo nên những dự án bất động sản (BĐS) nổi bật. Trong xu thế thị trường 7 tháng đầu năm 2016 vẫn thuộc về người mua, nhưng việc xác định được dự án nào là tốt, chủ địa ốc nào có thực lực… vẫn hết sức quan trọng.

Chọn dự án nào?

Từ đầu năm đến nay, dòng vốn FDI chảy vào BĐS khá mạnh. Hiệu ứng có được là bởi một loạt những quy định về pháp luật liên quan đến lĩnh vực BĐS được cho là thông thoáng hơn… Tác động đến tâm lý thị trường, người dân vì thế mà “ùn ùn” tìm kiếm dự án tốt mua để ở, hoặc đầu tư. Trong đó, những yếu tố chủ đạo như vị trí dự án, tiến độ công trình, uy tín chủ đầu tư, tính pháp lý cũng như khả năng tài chính… được tìm hiểu khá cặn kẽ. Và người ta liên tục xác định đâu là “điểm sáng” của thị trường địa ốc để xuống tiền.

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), 6 tháng đầu năm 2016, tồn kho BĐS cả nước tiếp tục giảm 13.400 tỷ đồng, tức 26% so với cuối năm 2015, còn 37.500 tỷ đồng. Trong đó, Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh tiếp tục dẫn đầu cả nước về thanh khoản và nguồn cung mới. Nhưng dường như, điều kiện thị trường đã thay đổi trong thời gian gần đây, khi mà nguồn cung vẫn “dày” thì thanh khoản lại “đổi chiều”.

Trong khi quý I/2016, số lượng giao dịch ổn định. Nhưng sang quý II vừa qua là thời điểm thị trường chứng kiến sự sụt giảm khá mạnh về thanh khoản, đặc biệt là phân khúc cao cấp. Theo CBRE, trong quý II/2016 số căn hộ bán thành công tại TP. Hồ Chí Minh giảm tới 45% và Hà Nội giảm 7,2% so với cùng kỳ.

Đối với dự án mới, qua khảo sát thực tế, thị trường địa ốc TP. Hồ Chí Minh hiện nay không có nhiều dự án có thể trở thành “tâm điểm” thị trường 2016. Và theo đánh giá của giới chuyên môn, sự gia tăng về số lượng dự án cao cấp ở hai thành phố lớn sẽ là yếu tố tạo ra áp lực lên nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ trên thị trường. Và với tình thế đó, sự “lép vế” thuộc về các thương hiệu kém hơn. Nhiều dự án ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã chủ động lùi thời gian mở bán để tránh cạnh tranh lôi kéo khách hàng với các siêu dự án Vinhomes Golden River, Vinhomes Gardenia, Vinhomes Thăng Long…

Bên cạnh đó, việc công bố Dự thảo Thông tư 06 và lo ngại về việc “siết” cho vay BĐS cũng ảnh hưởng đáng kể đến tâm lý người mua nhà trong quý II. Tuy nhiên, việc Thông tư 06 chính thức được ban hành đã lùi thời điểm tăng hệ số cho vay BĐS và giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn sang năm 2017 và giãn lộ trình sang 2018 được kỳ vọng sẽ “cởi bỏ” gánh nặng tâm lý cho chủ đầu tư và người mua nhà từ nay đến cuối năm.

Như vậy, với thực tế của dự án hiện tại cũng như những kế hoạch sắp tới của chủ đầu tư, cuối năm sẽ là thời điểm lộ rõ điểm nhấn của thị trường. Trong đó, một điểm quan trọng xác định nên “tiêu điểm” của thị trường BĐS chính là khả năng tài chính cũng như kết quả kinh doanh của các DN trong 6 tháng đầu năm.

Đầu tư gián tiếp còn phải “lựa”

Còn dòng tiền dịch chuyển trên TTCK, đối với các mã cổ phiếu BĐS cũng có những nét tương đồng với dòng tiền vào dự án. Theo ghi nhận của chuyên viên nghiên cứu thuộc CTCK Rồng Việt, VinGroup đang là thương hiệu dẫn đầu đáng để đầu tư vì nó có sự tác động vô cùng lớn, thậm chí chi phối đến kết quả tăng trưởng chung của toàn ngành.

Trong 6 tháng đầu năm nay, VinGroup ghi nhận sự nhảy vọt 96% về doanh thu và 322% về lợi nhuận sau thuế so với cùng kỳ. Loại trừ VinGroup, tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận sau thuế của các DN BĐS niêm yết khác đạt lần lượt 53% và 42% so với cùng kỳ, chủ yếu do bắt đầu bàn giao dự án trong quý I và quý II/2016, phần lớn là các chung cư và nhà phố phân khúc trung bình-thấp.

Cũng như Vingroup, một số cái tên quen thuộc khác có mức tăng trưởng khả quan 6 tháng đầu năm bao gồm: Khang Điền (KDH), Nam Long (NLG), Thuduchouse (TDH), Sông Đà (SJS), Đất Xanh (DXG). Với sự bùng nổ về số lượng giao dịch trong kinh doanh từ cuối năm 2014 đến giữa 2015, rõ ràng số lượng dự án bàn giao trong 2 quý cuối năm 2016 vẫn tiếp tục dồi dào, tạo đà tăng trưởng cho những DN nói trên. Trên thực tế, người mua đang tập trung mua rất nhiều sản phẩm mà các công ty này bung hàng.

Đồng thời, dòng vốn FDI mạnh mẽ cũng là cơ sở tốt để các công ty BĐS khu công nghiệp có lợi thế về quỹ đất như Công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC) và CTCP Long Hậu (LHG)… duy trì mức tăng trưởng 2 con số về cả doanh thu và lợi nhuận.

Nhìn chung, triển vọng tiêu thụ 6 tháng cuối năm của các DN BĐS cũng không quá bi quan. Người dân có thể xác định được đâu là DN BĐS có tiềm lực mạnh, để từ đó tập trung khai thác đầu tư tìm kiếm lợi ích ở những tháng cuối cùng của năm 2016 này.