Đồng thuận và cương quyết

Thông tin về thị trường bất động sản càng về cuối năm lại càng ảm đạm. Có thể nói, năm 2013 tiếp tục là một năm “đáng quên” của các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, dù họ đã rất cố gắng và nhận được sự ủng hộ không nhỏ từ chính sách.

Hợp đồng mua nhà ở xã hội, cần sự đồng thuận

Cái thời người ta xếp hàng suốt đêm chờ được đặt cọc để mua căn hộ cao cấp đã là chuyện cổ tích. Căn hộ cao cấp hiện nay được chủ đầu tư giảm giá 50% so với thời cực thịnh ấy cũng chẳng thu hút nhiều sự quan tâm của người mua.

Phân khúc trung bình và giá rẻ cũng chật vật không kém trong việc tìm khách hàng, trừ những dự án nào hạ giá bán xuống mức thật sự hấp dẫn.

Người mua trở thành thượng đế thực sự. Trước kia, có khi  họ đã đóng đầy đủ tiền cho chủ đầu tư rồi mà căn hộ chẳng thấy đâu, sau hàng năm trời vẫn chỉ là bãi đất trống. Nay người mua đã chủ động đòi hỏi quyền lợi cho mình.

Từ chuyện xem xét kỹ hợp đồng, chỉ chọn những chủ đầu tư uy tín để mua căn hộ, đến việc yêu cầu chủ đầu tư mở tài khoản riêng để nhận tiền của người mua và chỉ được sử dụng cho mục đích xây dựng dự án.

Một phân khúc lâu nay thuộc cơ chế “xin - cho”, người mua phải đúng đối tượng mới được đăng ký, đó là nhà ở xã hội, thì nay chủ đầu tư cũng không phải ở thế thượng phong.

Nếu như muốn mua một căn hộ thương mại, người ta chỉ cần có tiền, ít nhất là đủ để nộp đợt đầu, sau đó ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư hoặc sàn giao dịch, thì mua nhà ở xã hội không đơn giản như vậy.

Muốn đăng ký, người mua phải hoàn tất một bộ hồ sơ với đủ loại các giấy tờ như chứng minh thu nhập trả nợ, xác nhận của chính quyền địa phương chưa có nhà ở, chứng minh của cơ quan về mức thu nhập... nhưng khi hoàn thành vẫn chưa chắc có được duyệt mua hay không.

Đổi lại, người mua nhà ở xã hội đăng ký mua nhà ở một dự án nhưng sau khi hồ sơ được duyệt lại có thể không mua nữa. Vậy nên, không ít người nộp hồ sơ mua chỉ với mục đích giữ chỗ, đến thời điểm đóng tiền thấy hợp lý thì mua, còn nếu biết có dự án khác ưng ý hơn thì sẽ rút hồ sơ.

Gặp những trường hợp như vậy, chủ đầu tư cũng bó tay, do hợp đồng không có quy định ràng buộc phải thực hiện hợp đồng giữa người mua và người bán.

Nhiều chủ dự án nhà ở xã hội cho biết, tỷ suất lợi nhuận của loại hình này đã kém hấp dẫn, nếu không chắc chắn được đầu ra thì chủ đầu tư sẽ không mặn mà vì phải chịu nhiều rủi ro, đặc biệt trong giai đoạn khó khăn về vốn và đầu ra như hiện nay.

Nếu xét dưới góc độ đó, việc người mua phải đóng một khoản tiền đặt cọc cho chủ đầu tư cũng là hợp lý, nhằm bù đắp thiệt hại cho người bán nếu người mua phá vỡ hợp đồng. Sự cam kết của người mua chắc chắn mua nhà tại dự án, nếu không sẽ mất tiền đặt cọc, sẽ giúp chủ đầu tư có thể chủ động hơn trong việc lên kế hoạch kinh doanh.

Thế nhưng, ngay sau khi lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết sẽ ban hành quy định cho phép các doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội được nhận đặt cọc của người mua nhà dưới hình thức thỏa thuận dân sự, nhiều người tỏ rõ sự không đồng tình.

Vì sao người đăng ký mua nhà ở xã hội lại không muốn đặt cọc? Vì nếu dự án chưa khởi công, hợp đồng mua nhà chưa ký, chưa được biết căn hộ mình thuộc tầng mấy, diện tích, giá tiền mỗi mét vuông là bao nhiêu…mà phải đóng một khoản tiền không nhỏ cho chủ đầu tư chẳng phải đã chấp nhận rủi ro hay sao.

Nếu sau đó, khi bốc thăm căn hộ, chẳng may trúng phải căn có diện tích lớn, không đủ tiền mua, họ sẽ xử lý thế nào? Mua thì không đủ tiền để trả, còn không mua thì mất tiền đặt cọc.

Đó là chưa kể chủ đầu tư nhận tiền cọc nhưng việc xét duyệt và chọn hồ sơ phụ thuộc vào nhiều cơ quan ban ngành khác, vậy lấy gì để chủ đầu tư đảm bảo nếu đặt cọc sẽ chắc chắn được mua nhà? Còn nếu cứ đặt cọc sẽ được mua, thì có cần thiết phải xét duyệt hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội nữa không?

Ngoài ra, nếu thỏa thuận sẽ đặt cọc tiền để mua nhà thì cũng cần có cam kết, ràng buộc chủ đầu tư, ví dụ đến thời điểm nào chủ đầu tư phải giao nhà, nếu không giao được thì chủ đầu tư phải bị phạt thế nào, để người mua nhà được bảo vệ quyền lợi của mình.

Giải quyết được tất cả những thắc mắc trên của phía người mua nhà, thì chủ trương mới của cơ quan chức năng sẽ nhận được sự đồng thuận hơn.

Nguồn cung, cần cương quyết!

Trước đây, nguồn cung nhà ở xã hội còn ít và giá rẻ hơn khá nhiều so với nhà ở thương mại, nên nhà ở xã hội là cơ hội giúp việc sở hữu nhà thành hiện thực với nhiều người có thu nhập thấp.

Nay, nhiều dự án mới được khởi công, thông tin về nhiều dự án thương mại được chuyển đổi sang nhà ở xã hội, cộng thêm giá nhà ở thương mại ngày càng rẻ hơn trước, thì người có thu nhập thấp đã có nhiều sự lựa chọn hơn và những lợi thế của nhà ở xã hội không còn quá hấp dẫn.

Do được hưởng các ưu đãi về chính sách như miễn giảm tiền sử dụng đất, thuế, nên giá nhà ở xã hội sẽ rẻ hơn nhà ở thương mại cùng loại khoảng 2 triệu đồng/m2, không phải quá lớn.

Trong bối cảnh thị trường khó khăn hiện nay, chuyện các chủ đầu tư nhà ở thương mại tiếp tục giảm giá để bán hàng hoàn toàn là có thể. Nếu như với phân khúc cao cấp, sự giảm giá không đem tới sự xáo trộn nào đáng kể thì với căn hộ thương mại giá rẻ, phân khúc cạnh tranh trực tiếp với nhà ở xã hội, một sự giảm giá mạnh lập tức tạo sức hút.

Mới đây nhất, ngày 19/9 khi sàn giao dịch bất động sản Mường Thanh tung ra thị trường 1.000 căn nhà thương mại giá thấp, thì chỉ trong ngày đầu đã bán được 800 căn.

Dự án này thuộc khu đô thị Kim Văn, Kim Lũ, phường Đại Kim, quận Hoàng Mai (Hà Nội), có giá chỉ khoảng 12 triệu đồng/m2, phần lớn căn hộ có diện tích 50 - 60m2, nên rất thu hút những người có thu nhập trung bình chưa có nhà ở.

Biết được sức hút từ phân khúc căn hộ nhỏ giá rẻ này, nên các doanh nghiệp có dự án “lớn” tại TP. Hồ Chí Minh rất muốn tham gia, chuyển đổi dự án hiện hữu sang loại hình này.

Nhưng không phải cứ muốn là được! Hầu hết các doanh nghiệp đều than phiền rằng các ngành chức năng quá chậm trong việc xét duyệt cho dự án điều chỉnh cơ cấu căn hộ từ căn hộ lớn chuyển sang căn hộ vừa và nhỏ, cũng như chuyển từ dự án thương mại sang nhà ở xã hội.

Các doanh nghiệp cho rằng sự chậm trễ ấy không đúng với tinh thần chỉ đạo của Chính phủ và Bộ Xây dựng là giúp đỡ doanh nghiệp vượt qua giai đoạn khó khăn.

Tuy nhiên, các cơ quan chức năng có suy nghĩ khác. Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh cho biết, việc cho phép doanh nghiệp chẻ nhỏ căn hộ vẫn đang được xem xét thận trọng, không phải dự án nào xin cũng được cho phép. Bởi nếu không, sẽ gây áp lực rất lớn lên hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật của thành phố.

Chính quyền thành phố đã khẳng định sẽ không cho chẻ nhỏ căn hộ đối với dự án ở các quận trung tâm mà chỉ xem xét đối với các dự án ở các quận, huyện vùng ven.

Sự cương quyết này là cần thiết, vừa không tạo áp lực dồn dập cho nguồn cung nhà giá rẻ và nhà ở xã hội trong tương lai, vừa không gây phá vỡ quy hoạch xây dựng của thành phố.