Định giá đất khi cổ phần hóa sẽ không còn "nóng"

Quy định về xác định giá đất khi tính giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa có những bất cập, dẫn đến nguy cơ thất thoát tài sản nhà nước. 

Nguyên nhân đất bị định giá sai

“Việc xử lý đất đai, xác định giá trị quyền sử dụng đất trong giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa là vấn đề được quan tâm nhất trong thời gian qua”, ông Đặng Quyết Tiến, Cục trưởng Cục Tài chính doanh nghiệp, Bộ Tài chính nói.

Ông Tiến cho biết, vì tính chất phức tạp của việc xác định giá đất, nên các đơn vị tư vấn cổ phần hóa, thẩm định giá thường bỏ qua hồ sơ đất đai, để cho doanh nghiệp tự xoay xở. Trong khi đó, có những doanh nghiệp không tuân thủ quy định pháp lý về sắp xếp đất đai theo quy hoạch sử dụng đất của địa phương, cũng như mục đích sử dụng đất của công ty, dẫn đến khi bắt tay vào cổ phần hóa tốn nhiều thời gian xác định giá trị đất đai, không đảm bảo chặt chẽ, dẫn đến thất thoát tài sản nhà nước.

Một trường hợp cổ phần hóa đang thu hút sự chú ý của dư luận gần đây là Hãng phim truyện Việt Nam (VFS). Nhiều nghệ sĩ của đơn vị này cho rằng, quá trình cổ phần hóa VFS có dấu hiệu không bình thường và nghi ngờ cổ đông chiến lược là Tổng công ty Vận tải thủy (Vivaso) không có ý định làm điện ảnh, mà chỉ quan tâm tới giá trị đất đai của hãng.

Mới đây, Thanh tra Chính phủ đã quyết định thanh tra hoạt động cổ phần hóa hãng phim truyện này. Dư luận đang chờ đợi kết quả thanh tra, đặc biệt là làm sáng tỏ mối nghi nghờ có hay không việc xác định giá trị đất đai không chuẩn xác, dẫn đến thất thoát tài sản nhà nước.

Phương án bịt "lỗ hổng”

Phương án bịt “lỗ hổng” trong xác định giá trị đất đai, đặc biệt là đối với các doanh nghiệp đang quản lý và sử dụng nhiều khu “đất vàng”, theo ông Đặng Quyết Tiến, đã được Bộ Tài chính đề xuất tại dự thảo Nghị định thay thế Nghị định 59/2011/NĐ-CP về chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần (đã trình Chính phủ xem xét ban hành).

Theo đó, dự thảo bổ sung quy định về xử lý đất đai đối với các doanh nghiệp quản lý nhiều đất ở những vị trí có lợi thế thương mại cao theo hướng yêu cầu doanh nghiệp cổ phần hóa có trách nhiệm xây dựng phương án sử dụng đất trình cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định.

Quy định này nhằm ngăn ngừa tình trạng doanh nghiệp “ôm” lại toàn bộ diện tích đất đang quản lý, mặc dù chưa phù hợp với ngành nghề kinh doanh, mục đích sử dụng đất cũng như quy hoạch của địa phương.

Khi thực hiện phê duyệt phương án sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa, Nhà nước đã phải rà soát và quyết định thu hồi những diện tích đất doanh nghiệp sử dụng chưa phù hợp và không đúng quy hoạch.

Những diện tích đất mà doanh nghiệp cổ phần hóa được tiếp tục sử dụng phải đảm bảo phù hợp với pháp luật đất đai hiện hành. Nếu là đất giao (chỉ áp dụng khi doanh nghiệp sử dụng vào xây dựng nhà để bán và xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê) thì đều phải xác định lại giá đất, để xác định giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa, là giá đất cụ thể, sát với giá thị trường. Nếu là đất thuê trả tiền thuê hàng năm, thì cũng phải xác định lại giá đất sát với giá thị trường và nộp tiền thuê đất như các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế.

Việc tính đầy đủ giá trị lợi thế vị trí địa lý vào giá trị để cổ phần hóa nếu doanh nghiệp lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm, theo quy định của pháp luật về đất đai, khi Nhà nước định giá đất để cho doanh nghiệp cổ phần hóa thuê đất phải đảm bảo nguyên tắc theo giá đất phổ biến trên thị trường.

Riêng đối với đất tại đô thị, đất thương mại, dịch vụ tại đô thị... thì giá đất trong bảng giá đất của từng địa phương quy định phải bao gồm yếu tố có khả năng sinh lợi cao, có lợi thế vị trí đất (địa phương phải quy định mức giá đất trong bảng giá đất đối với trường hợp này cao hơn, nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất do Chính phủ quy định).

“Như vậy, đất thuê có lợi thế vị trí địa lý thì giá trị lợi thế đã tính ngay vào bảng giá đất, đơn giá thuê đất mà doanh nghiệp phải nộp nhà nước theo quyết định của địa phương”, ông Tiến nói.

Để tăng cường quản lý sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm, dự thảo Nghị định quy định, công ty cổ phần được chuyển đổi từ doanh nghiệp nhà nước phải quản lý và sử dụng đất của doanh nghiệp theo đúng mục đích, đúng phương án sử dụng của toàn bộ diện tích đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

“Chẳng hạn, phương án sử dụng đất trước khi cổ phần hóa là sử dụng vào nhà xưởng, vườn hoa.... thì sau cổ phần hóa vẫn như vậy, chứ không có chuyện doanh nghiệp tùy tiện chuyển đổi mục đích sử dụng sang xây khách sạn, chung cư... để bán”, ông Tiến nói.