Office-tel: Hoàn thiện khung pháp lý hướng nào?

Khái niệm căn hộ văn phòng (office-tel) không còn xa lạ trên thị trường địa ốc và nở rộ trong khoảng 3 năm trở lại đây. Tuy nhiên, cũng giống như loại hình condotel, đến nay, office-tel cũng chưa được chính danh theo pháp luật.

Office-tel phù hợp cho đối tượng khởi nghiệp

Như tên gọi, office-tel là mô hình văn phòng kiêm nơi ở tiện ích. Với diện tích phù hợp, dao động từ 25 - 50 m2/căn, nên giá trị mỗi căn office-tel thường thấp hơn nhiều so với căn hộ để ở thông thường.

Trong bối cảnh diện tích văn phòng cho thuê khu vực trung tâm ngày một khan hiếm, chi phí thuê văn phòng theo đó cũng tăng lên, gây khó khăn cho các doanh nghiệp khởi nghiệp trong việc tìm kiếm địa điểm để đặt trụ sở văn phòng, office-tel như là một sự lựa chọn phù hợp với các đối tượng này.

Ngoài ra, ưu điểm của office-tel là đa chức năng, phù hợp với giới trẻ có lối sống độc lập, muốn thể hiện và khẳng định giá trị bản thân. Sở hữu căn hộ này, họ vừa có thể dùng để ở, vừa có thể mở văn phòng công ty một cách hợp pháp (Luật Nhà ở 2014 có quy định cấm dùng chung cư làm văn phòng).

Không chỉ thừa hưởng toàn bộ những tiện ích của dự án như các căn hộ để ở thông thường, office-tel còn được sử dụng dịch vụ quản lý chuyên nghiệp, có sảnh lễ tân, khu vực bảng tên công ty riêng biệt và hệ thống thang máy dành riêng cho khách văn phòng, giúp nâng cao hình ảnh chuyên nghiệp của công ty.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, loại hình office-tel đã xuất hiện tại Việt Nam từ cách đây cả chục năm và dự án đầu tiên lúc đó tại TP.HCM là The Manor giai đoạn 2 với 414 căn hộ. Tuy nhiên, dự án này gặp trục trặc pháp lý khi chủ đầu tư đăng ký cấp giấy chứng nhận sở hữu vĩnh viễn cho khách mua, nên không có thêm dự án nào ra đời sau đó.

Phải đến năm 2015, office-tel mới nở rộ trở lại với hàng loạt dự án lớn nhỏ được triển khai tại TP.HCM, đến từ các chủ đầu tư như Novaland, Khải Hoàn, Him Lam…, cung cấp ra thị trường khoảng 8.000 căn.

Sau đó, thị trường Hà Nội cũng xuất hiện loại hình này tại Dự án The Manor do Bitexco làm chủ đầu tư nằm trên đường Lê Đức Thọ, quận Nam Từ Liêm;...

Cần sớm lấp khoảng trống pháp lý

Khi thị trường bùng nổ, vấn đề của 10 năm trước lại quay trở lại khi quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở đối với các căn office-tel bị cơ quan chức năng từ chối, vì căn hộ này không phải hoàn toàn dùng để ở, cũng không phải văn phòng, chưa có trong quy định pháp lý.

Do đó, trong cùng một dự án đã xảy ra trường hợp, những căn hộ để ở có sở hữu vĩnh viễn, còn các căn office-tel lại chỉ được sở hữu 50 năm. Điều này khiến cho nhiều người đặt câu hỏi, sau 50 năm, những căn office-tel này sẽ được xử lý như thế nào? Thuộc quyền của chủ đầu tư, khách hàng, hay Nhà nước?

Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, trong hệ thống luật pháp Việt Nam, chưa có bất kỳ quy định nào điều chỉnh trực tiếp loại hình bất động sản này. Chính vì thế, hiện tại, các cơ quan quản lý chủ yếu căn cứ vào Luật Nhà ở năm 2014 để quản lý mô hình office-tel.

Điều 3, Luật Nhà ở năm 2014 đã phân biệt nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích hỗn hợp để ở và kinh doanh. Trong đó, với nhà chung cư có mục đích hỗn hợp, cũng được tách biệt rõ ràng trong dự án phần để ở và phần dùng để kinh doanh. Đồng thời, theo khoản 11 Điều 6, Luật Nhà ở năm 2014, chung cư để ở sẽ không được sử dụng vào mục đích khác.

Tuy nhiên, các thành viên thị trường băn khoăn, khi đăng ký mục đích sử dụng loại hình office-tel, thì đó là căn hộ chung cư hay văn phòng cho thuê? Khi xây dựng thì nên tuân theo tiêu chuẩn của căn hộ chung cư hay văn phòng?

"Việc quy định thời hạn sở hữu 50 năm đối với loại hình office-tel có thể hiểu là cơ quan quản lý đang coi office-tel là mô hình văn phòng làm việc không giới hạn thời gian và có thể ngủ qua đêm như chức năng của một nhà nghỉ, được phép lưu trú cho một, hai người, chứ không có tính chất cư trú. Vì vậy, họ chi xem xét loại hình bất động sản này chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, chứ không phải nhà ở và không được đăng ký hộ khẩu thường trú", ông Hà nói.

Tuy nhiên, cũng theo ông Hà, office-tel mang những nét tương đối giống với những căn hộ chung cư truyền thống, nhưng chúng cần được điều chỉnh theo một cách khác, chứ không thể điều chỉnh theo hình thức căn hộ thuần túy hay văn phòng thuần túy.

Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Lê Đình Trung, Phó tổng giám đốc Công ty Căn nhà mơ ước cho biết, khách hàng khi mua loại hình căn hộ này luôn băn khoăn về việc sở hữu vĩnh viễn và đòi hỏi sổ hồng. Tuy nhiên, luật chỉ cho phép sở hữu căn hộ này 50 năm, việc khách hàng có được sổ hồng như căn hộ chung cư hay không, chủ đầu tư không thể hứa.

Để loại hình bất động sản này phát triển, ông Trung kiến nghị sửa một số điều trong Luật Nhà ở để office-tel cũng có được quyền sở hữu như căn hộ chung cư. Trong thời gian chờ đợi, Bộ Xây dựng nên có thông tư hướng dẫn cụ thể, quy định các chỉ số cụ thể đối với dự án có mô hình căn hộ này để khách hàng yên tâm và chủ đầu tư nắm được các quy chuẩn xây dựng thay vì phải tự tính toán, tự khảo sát như hiện nay.

Theo nhìn nhận của ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), có 5 vướng mắc chính cần được giải quyết khi xây dựng khung pháp lý cho loại hình bất động sản này.

Thứ nhất, cần có khái niệm chính xác của office-tel là văn phòng kết hợp ở hay văn phòng kết hợp lưu trú. Thứ hai, quyền sở hữu của loại hình này là 50 năm hay vĩnh viễn. Thứ ba, cần xác định rõ chủ đầu tư được xây dựng office-tel trên đất quy hoạch để làm nhà ở hay đất được quy hoạch có chức năng hỗn hợp. Thứ tư, nếu xác định đây là loại hình bất động sản để ở, thì chủ đầu tư phải đóng tiền sử dụng đất khác hiện nay. Thứ năm, office-tel cũng phải có những tiêu chuẩn về thiết kế, điện nước, hạ tầng riêng biệt.