Diễn biến thị trường địa ốc TP.HCM 6 tháng cuối năm sẽ ra sao?

Qua tìm hiểu thực tế, thị trường BĐS TPHCM 3 tháng gần đây đang rơi vào tình trạng "chững" lại rõ rệt, cả về tốc độ ra hàng mới và giao dịch. Nhìn chung, tình hình này trong những tháng cuối năm vẫn khó có nhiều thay đổi, bởi doanh nghiệp vẫn đang "nghe ngóng" tình hình, xem liệu có những cú sốc chính sách nào mới tác động không, khách hàng thì do dự xuống tiền mua nhà do thiếu thông tin thị trường chuẩn xác.

Theo thống kê chưa đầy đủ thì nguồn cung nhà ở trên thị trường hiện nay khá lớn, tại Hà Nội có khoảng 200 dự án với 60.000 - 70.000 sản phẩm và TP. HCM với khoảng hơn 200 dự án với 80.000 sản phẩm. Trong khi đó, lượng tiêu thụ mỗi năm chỉ khoảng 20.000 đến 30.000 sản phẩm.

Do đó, đánh giá của nhiều doanh nghiệp địa ốc cho thấy thời điểm này sự cạnh tranh vô cùng khốc liệt, chắc chắn chủ đầu tư cần tìm ra vũ khí cạnh tranh mạnh hơn để nhanh chóng chiếm lĩnh thị trường tương đối hạn hẹp này. Tuy nhiên, giới chuyên môn khuyến cáo rằng, thị trường năm 2017 sẽ không bám theo xu hướng của năm 2016 mà có những chuyển biến riêng biệt.

Theo TS. Đinh Thế Hiển thì ở thị trường bất động sản TP.HCM trong quý 1/2107 ở hầu hết các phân khúc đều giảm so với quý 4/2016. Cụ thể, nguồn cung căn hộ của quý 1/2017 là 7.100 căn hộ, chỉ bằng 42% so với quý 4/2016; chủ yếu ở phân khúc trung cấp, bình dân và tập trung ở khu Tây và Nam; tiêu thụ căn hộ ở quý 1 chỉ bằng chỉ bằng 43% so với quý 4/2016; phân khúc nhà phố và biệt thự chỉ có 5 dự án mới trong khi cuối năm 2016 là 23 dự án; phân khúc biệt thự nghĩ dưỡng có 2 dự án giảm mạnh so với cuối năm 2016 là 19 dự án…

Báo cáo về thị trường căn hộ của CBRE Việt Nam cũng cho thấy, số lượng căn hộ bán được tại TP.HCM trong 3 tháng đầu năm đã sụt giảm 47% so với quý trước và giảm 29% so với cùng kỳ năm 2016. CBRE đưa ra dự báo về viễn cảnh thận trọng của thị trường căn hộ tại hai thành phố lớn của Việt Nam là Hà Nội và TP.HCM đang đứng ở chu kỳ phát triển nhanh, nhưng tốc độ tăng trưởng vẫn chậm hơn một nhịp so với các nước trong khu vực và đang trong giai đoạn chậm lại.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc CBRE Việt Nam, nhận định thị trường căn hộ tại TP.HCM đang có dấu hiệu sụt giảm và đã bắt đầu xuất hiện như một lời cảnh báo đầy ngụ ý. Vì vậy, duy trì giai đoạn này trong bao lâu để giữ được khoảng cách an toàn với chu kỳ giảm và lao dốc, câu trả lời phụ thuộc vào sự điều tiết của thị trường mạnh mẽ tới đâu. Trong những tháng cuối năm, nhiều doanh nghiệp vẫn "ém" hàng chờ tín hiệu thị trường chứ không tung ra rầm rộ như hồi đầu năm 2017.

Trao đổi với chúng tôi mới đây, đại diện ban giám đốc công ty Vietcomreal cũng thừa nhận thị trường địa ốc gần đây đón nhiều "cú sốc", từ đề xuất thanh tra hàng loạt dự án và nay đến kiểm toán nhà nước vào cuộc, doanh nghiệp buộc phải lùi hết kế hoạch ra sản phẩm mới, thay vào đó là dành nhiều thời gian để giải thích hoặc chứng minh cho các khách hàng thấy đầy đủ thủ tục pháp lý mà doanh nghiệp đang thực hiện với dự án.

Một công ty có nhiều dự án tại quận 4 cũng cho biết theo kế hoạch từ quý 2/2017 đến hết năm sẽ công bố thêm 3 dự án cao cấp mới tại khu vực này, tuy nhiên tất cả đều đã "phá sản". Vị này lý giải rằng thị trường đang có sức giao dịch khá kém, khách hàng hầu như không quan tâm bởi họ đã đón nhận nhiều thông tin không tốt, chưa rõ ràng...

"Các bộ phận kinh doanh, truyền thông, dự án đều đang ngồi chơi xơi nước chờ tín hiệu mới từ Hội động quản trị công ty. Bởi vì dù có muốn hay không thị trường khởi sắc hơn mới dám công bố sản phẩm mới, có thể phải đến đầu năm 2018 dù biết là thời điểm quý 3/2017 là cao điểm khách hàng mua nhà nhưng cũng không thể mạo hiểm", giám đốc kinh doanh công ty này nói thêm.

Tuy nhiên, các chuyên gia lại cho rằng thị trường địa ốc TP.HCM hiện nay có một "điểm sáng" đó là tuy nguồn cung nhà ở khá dồi dào, nhưng những sản phẩm thuộc phân khúc vừa túi tiền rất dễ được chấp nhận, có tốc độ hấp thu khá cao. Phân khúc căn hộ nhu cầu thực vẫn tiếp tục dẫn đầu thị trường với mức giá 1,2 -1,5 tỷ đồng, trung bình 20 triệu đồng/m2, chiếm hơn 50% thị trường. Trong đó, các dự án nhà ở vừa túi tiền tại thành phố lại có một đặc điểm chung là xây tới đâu bán tới đó với các chính sách hỗ trợ tài chính linh hoạt, ra bao nhiêu căn hấp thụ hết bấy nhiêu, chứ không theo một mô hình chung xưa này là bán nhà trên giấy.

Đơn cử như, tại khu Đông có thể kể đến như lễ mở bán mới đây của dự án Him Lam Phú An, 236/238 căn hộ Block D đã nhanh chóng được đặt mua chỉ sau một thời gian ngắn mở bán. Mức giá khá cạnh tranh 1,6 tỷ đồng và chính sách trả chậm 1%/tháng tạo sức hút thanh khoản cho Him Lam Phú An. Được biết, dự án Him Lam Phú An đã xây lên đến tầng 12 (block A) và tầng 13 (block C). Và với tiến độ trung bình 3 sàn/tháng, tòa nhà đầu tiên sẽ được cất nóc trong tháng 8/2017. Dự kiến khách hàng sẽ được nhận nhà vào tháng 8/2018.

Ngoài Him Lam Phú An thị trường cũng chứng kiến dự án căn hộ Heaven Riverview, tọa lạc cạnh đại lộ Võ Văn Kiệt (quận 8) cũng ghi nhận số lượng giao dịch khá cao ngay sau khi mở bán với giá khoảng 800 triệu đồng/căn. Được biết, với tiến độ dự án như hiện nay, Heaven Riverview sẽ bàn giao thô cho khách hàng vào quý 4/2017 và giao hoàn thiện vào quý 1/2018. Tương tự, trong thời gian qua, các dự án vừa túi tiền khác cũng thành công trong việc cán mốc doanh số ấn tượng điển hình có Moonlight, I-Home, Sai Gon Skyway…

Cách làm này, theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, là nhằm bảo đảm uy tín cho chủ đầu tư và lấy lại niềm tin thị trường cho khách hàng. Ở những dự án này, người mua nhà trực tiếp chứng kiến được sản phẩm của mình muốn mua đang xây dựng ra sao, tiến độ và chất lượng có thể tự mình kiểm chứng.

Ông Châu cũng cho rằng, từ nay đến cuối năm các doanh nghiệp bắt đầu đầu tư vào loại sản phẩm nhà giá rẻ, vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu người tiêu dùng, nâng cao tính thanh khoản và giảm thiểu tối đa rủi ro cho các doanh nghiệp BĐS. Tuy nhiên, nhìn nhận trên thị trường cho thấy hiện này rất ít dự án thuộc phân khúc này, đa phần các chủ đầu tư mở bán những block mới. Đặc biệt, trong thời gian tới, phân khúc đất nền sẽ giảm nhiệt rõ rệt khi chính quyền thành phố thực hiện nhiều giải pháp kiểm soát việc "bơm thổi" của môi giới và đầu nậu.