Đất nền vùng ven TP.HCM tăng giá: Bình thường hay sốt ảo?

Đánh giá về việc đất nền vùng ven TP.HCM tăng giá trong thời gian qua, có người cho là chuyện bình thường, có người lo sốt ảo.

Trước thực trạng giá đất nền vùng ven TP.HCM tăng nhanh, lãnh đạo Thành ủy TP.HCM lo lắng đến mức phải tuyên bố chỉ đạo cơ quan công an vào cuộc để điều tra "cò" thổi giá.

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia thì hiện tượng tăng giá nhanh là do nhiều yếu tố. Giá đất tăng "chưa phải là bong bóng địa ốc.." nói theo ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất Động Sản TP.HCM.

Sức hút hạ tầng

Theo ghi nhận của PV VTC News, giá đất nền tại khu Đông TP.HCM tăng nhanh trong thời gian qua. Sau hàng loạt động thái của chính quyền TP.HCM như bác bỏ thông tin lên quận, khẳng định nhiều thông tin hạ tầng chỉ mới là chủ trương... nhưng thời điểm hiện tại, thị trường đất nền mặc dù đã giảm bớt số lượng nhà đầu tư tìm mua đất, nhưng giá không hề giảm, thậm chì còn tiếp tục tăng.

Trở lại thời điểm cách đây 6 tháng, ít ai nghĩ rằng khu vực đất mặt tiền đường Nguyễn Xiển, Q.9, TP.HCM, cách cầu Đồng Nai chỉ 5km lại có giá bán từ khoảng 28 – 30 triệu đồng/m2. Với những khu đất trong hẻm, giá cũng cao ngất từ 20 – 22 triệu đồng/m2. Thậm chí, đất phân lô bán nền có mặt tiền đường khoảng 6 - 8m giá cũng không thua mặt tiền đường Nguyễn Xiển.

Giá đất nền vùng ven TP.HCM tăng nhanh khiến nhiều người lo ảo. Tuy nhiên, lý do chính khiến nhà đầu tư tìm đến khu vực này là do nguồn vốn đầu tư các công trình hạ tầng trọng điểm đang được TP triển khai.

Giá đất sẽ là "ảo", là "bong bóng" nếu những công trình trọng điểm trên chỉ dừng ở mức chủ trương, hoặc triển khai trên giấy.

"Tôi nhờ người kiếm cho một khu đất có vị trí đẹp, mặt tiền đường Hoàng Hữu Nam để sau này mở điểm kinh doanh, nhưng tính từ lúc tìm được cho đến lúc mua, mà giá thay đổi 2 lần. Nhưng tôi vẫn quyết định mua vì tính ra mức giá 35 triệu/m2 vẫn chấp nhận được sau khi bệnh viện và bến xe đi vào hoạt động.." anh T., một bác sĩ thẩm mỹ ở quận 10, kể.

Không phải tự nhiên mà nhiều nhà đầu tư tìm mua đất vùng ven. Tại khu vực Thủ Đức, quận 9, chỉ điểm sơ danh sách những công trình trọng điểm đang triển khai, có thể thấy đây là khu vực tiềm năng. Hàng loạt công trình trọng điểm có thể kể đến như bến xe miền Đông, tuyến metro, đường vành đai, khu đô thị Vincom, khu công nghệ cao, bệnh viện Ung bướu...

Những công trình này đã thu hút sự quan tậm của nhà đầu tư, của người dân có nhu cầu ở. Lâu nay ít người quan tâm đến quận 9 chỉ vì thiếu hạ tầng cơ sở, hạ tầng xã hội. Khi những yếu tố này được đáp ứng sẽ thu hút sự quan tâm của nhiều người.

Nếu như trước đây, khu vực phường Long Bình, muốn di chuyển về trung tâm thành phố, là chuyện khó khăn. Nhưng việc hình thành tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên, đường Vành Đai 3,.. việc di chuyển không còn là rào cản, thời gian di chuyển vào trung tâm TP.HCM chỉ khoảng 10 phút. Nhiều ý kiến cảnh báo khi những công trình được đưa vào sử dụng, sẽ có những đợt biến động về giá đất tại đây.

Tương tự khu Đông, khu Nam cũng có nhiều biến động về giá trị đất. Khu vực huyện Nhà Bè, giá đất cũng tăng từ 30-50%. Cụ thể, trên các trục đường Huỳnh Tấn Phát (xã Phú Xuân), đường Bờ Tây kênh Cây Khô, Đào Sư Tích (xã Phước Lộc), Phạm Hữu Lầu (xã Phước Kiển), giá đất nóng hầm hập.

Sức hút từ hạ tầng thể hiện rõ nét. Khi TP.HCM công bố chấp thuận xây cầu Cần Giờ, thì giá đất cả huyện biến động. Theo anh Hiền, môi giới tự do, bình thường đất ven phà Bình Khánh, từ khu chế xuất Tân Thuận đến cuối đường Huỳnh Tấn Phát (huyện Nhà Bè) được chào giá khoảng 10 triệu đồng/m2, nhưng hiện nay đã lên 18 triệu đồng/m2. Không chỉ Nhà Bè, phía huyện cần Giờ, đất bình thường cũng chỉ bán với giá 5-7 triệu/m2, nhưng từ đầu năm đến nay đã "nhảy" lên đến gần 20 triệu/m2.

Dự án Green Riverside, huyện Nhà Bè, gần phà Bình Khánh cách đây khoảng 4 tháng đang rao bán với giá 20-24 triệu đồng/m2, hiện nay đã tăng lên khoảng trên dưới 40 triệu đồng/m2.

Khu vực phía Tây và Nam thành phố, những thông tin quy hoạch như bến xe Miền Tây cũ sẽ được di dời và đất khu vực này sẽ được sử dụng để xây trung tâm thương mại; Quốc lộ 1A nối TP.HCM - Long An sắp mở rộng; hầm chui Nguyễn Hữu Thọ - Nguyễn Văn Linh (huyện Nhà Bè), hầm chui An Sương (huyện Hóc Môn) sắp khởi công...cũng đã kéo giá đất nhảy lên cao hơn nhiều.

Đơn cử, đất mặt tiền đường song hành Quốc lộ 22 (huyện Hóc Môn)... tăng ở mức khiêm tốn nhất cũng đã nhích từ 13-14 triệu/m2 lên 17-18 triệu/m2.

Trên đường Hà Duy Phiên, Nguyễn Thị Rành… nơi được cho là sẽ xây siêu dự án 15.000 hecta, giá đất ruộng, đất vườn đến đất thổ cư đều tăng cao ngất ngưởng. Chị Nga, môi giới tự do khu vực này giới thiệu thửa đất 450m2 thuộc đất trồng cây lâu năm, giá 8 triệu đồng/m2. Tại xã Tân Thông Hội, huyện Củ Chi nhiều khu vực giá còn “đỉnh” hơn, từ khoảng 3 triệu - 15 triệu đồng/m2.

Nhu cầu có thực

Theo khảo sát của Viện nghiên cứu phát triển, TP.HCM có khoảng 500.000 hộ chưa có nhà, trong đó khoảng 81.000 hộ cần nhà ở xã hội trong giai đoạn 2016 - 2020. Dân số TPHCM hiện nay khoảng 13 triệu người, trong đó có gần 3 triệu người nhập cư, chiếm khoảng 23% dân số. Còn theo thống kê của Sở Xây dựng TPHCM, hiện nay trên địa bàn thành phố có khoảng 476.000 hộ dân chưa có nhà ở ổn định hoặc vẫn sống chung với người thân.

Những con số kể trên cho thấy nhu cầu nhà ở của người dân rất cao. Anh Hải, một chủ đầu tư đất phân lô, chia sẻ, trong mấy năm qua khi nghiên cứu về nhà vùng ven cho người lao động, anh thấy từ những khu đất giá thấp, nhưng khi chuyển thành đất nền dự án, dù là nhà ở xã hội thì đều tăng giá cao.

Thực hiện phân lô bán nền ban đầu, đã tạo ra cơ hội sở hữu nhà cho nhiều người dân. Chính lý do này, nhiều người bất chấp pháp lý, đã mua nhà bằng giấy tay.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc công ty địa ốc Đất Lành, trong khi lượng tồn kho ở phân khúc căn hộ vẫn còn nhiều, những dự án chung cư từ trung cấp tới cao cấp liên tục được doanh nghiệp địa ốc đưa ra thị trường, thì khách hàng lại quay lưng với căn hộ để sở hữu đất nền. Người dân chọn mua đất nền vì độ rủi ro thấp, thị trường lâu có biến động, giá đất lên hay xuống thì người dân vẫn có đất để xây nhà, hoặc xem như một tài sản để dành.

Anh Tài, một nhà đầu tư bất động sản chia sẻ: "Trước đây, tôi cũng vì nhu cầu mua đất để ở, nghe khu vực Q.9 hạ tầng kỹ thuật dần được hoàn thiện tôi đã kiếm mua được một nền tại khu vực này, tuy nhiên tôi mới mua được vài tuần thì có rất nhiều người hỏi mua lại với giá cao hơn, nên cũng bán rồi lại tìm đi mua chổ khác. Sau vài lần sang nhượng anh Tài trở thành một nhà đầu tư".

“Đầu tư vào đất nền lợi nhuận đạt được khoảng 20-30%/năm là điều bình thường, vì nó phụ thuộc nhiều yếu tố như nguồn cung ít, thị hiếu, đặc biệt cũng có những trường hợp tăng đến 100% do giá đất trước đó được định giá thấp và hạ tầng phát triển nhanh”, anh Tài nói thêm.

Lý giải về vấn đề giá đất tăng hiện nay, chuyên gia kinh tế, Lê Bá Chí Nhân cho rằng, giá đất tăng gấp 2, gấp 3 ở khu vực vùng ven là chuyện đương nhiên vì giá đã đóng băng trong nhiều năm, nay thị trường đất vùng ven hồi phục thì không có gì lạ.

“Ví dụ, đất nền các khu vực đứng giá quá lâu khoảng 5-10 năm, bây giờ hạ tầng và dân cư phát triển thì tăng gấp đôi là bình thường. Bạn tôi bán miếng đất vùng ven được giá gấp đôi, nhưng tính từ lúc mua rồi cộng lãi suất ngân hàng từng năm thì huề vốn. Còn miếng tăng gấp 3 là vì nó nằm ở vị trí tốt, gần góc đường mới mở, thì có gì lạ?”, ông Nhân phân tích.

Lâu nay sự thiếu hụt về hạ tầng cơ sở, hạ tầng xã hội đã làm mất đi sức sống của nhiều khu vực tại TP.HCM. Định hướng đầu tư phát triển hạ tầng đúng đã khiến nhiều khu vực đất hồi sinh.

Đây là tín hiệu tốt cho thị trường địa ốc TP.HCM. Trải qua một thời gian dài, người có nhu cầu nhà ở, nhà đầu tư chỉ quanh quẩn với những dự án căn hộ nội thành mà chủ đầu tư đã nâng giá lên tới đỉnh. Với việc mở rộng TP, giãn dân ra ngoại thành bằng việc đầu tư hạ tầng đã thổi làn gió mới vào đời sống người dân TP.

Việc giá đất tăng hiện nay theo nhiều chuyên gia không phải là “bong bóng”, là đầu cơ, người dân chỉ mong sao điều gì thuộc về thị trường hãy để thị trường quyết định.