Diễn biến bất ngờ của thị trường bất động sản đầu năm 2018

Khác với các dự đoán trước đó, thị trường bất động sản (BĐS) ba tháng đầu năm 2018 tiếp tục chứng kiến sự tăng trưởng.

Giá nhiều căn hộ từ trung đến cao cấp tiếp tục tịnh tiến cùng tốc độ xây dựng hạ tầng và sự đầu tư bài bản của các chủ đầu tư.

Tìm mua các căn hộ trong khu cao cấp

Đầu năm 2018 chúng tôi theo chân một nhóm nhà đầu tư BĐS từ phía Bắc vào TP.HCM, ông Phạm Đình Long, một nhà đầu tư trong nhóm cho biết họ đang đi tìm các sản phẩm căn hộ diện tích tầm trung và nhỏ (từ 65-45m2) tại các dự án căn hộ cao cấp mới bàn giao nhà.

"Trước mắt những căn hộ này chúng tôi phục vụ nhu cầu cho một nhóm khách nước ngoài đến TP.HCM sinh sống và làm việc. Về mặt dài hạn các dự án mà chúng tôi chọn là những dự án sang, đặc biệt nằm ở những vị trí vàng của thành phố", ông Long nói.
Sau khảo sát, nhóm đầu tư này mua một số sản phẩm căn hộ tại một số khu vực như Thủ Thiêm, Thảo Điền, Bình Thạnh và quận 10 (TP.HCM).

Thực tế, các dự án căn hộ cao cấp được đầu tư bài bản vừa bàn giao nhà từ giữa đến cuối năm 2017 đã khiến giá trị các khu vực dự án toạ lạc thay da đổi thịt. Dễ thấy nhất là khu vực Q.2, nơi này ngày càng sôi động, một sự thay đổi diện mạo mạnh mẽ nhất suốt mấy thập kỷ qua.

Khu đô thị mới Thủ Thiêm (Q.2) là hình ảnh thay đổi rõ nét và tâm điểm của chiến lược phát triển đô thị thông minh Khu Đông TP.HCM. Với địa thế thuỷ bọc - tứ phía là sông nước nơi đây đang từ những bãi bồi đầm lầy thành siêu đô thị khang trang. Thị phần khu vực này nay không chỉ là Đại Quang Minh, Tiến Phước, Sơn Kim Land... mà còn nhiều đơn vị khác đang đóng trụ xây dựng. Hầm Thủ Thiêm và bốn cây cầu cùng tên, một cây cầu đi bộ (nối từ phố đi bộ Nguyễn Huệ qua khu Thủ Thiêm) đang đưa hai bờ Đông - Tây của Saigon lại gần nhau hơn bao giờ hết.

Dọc tuyến Metro giá nhà đất tăng nhanh hơn cả suy nghĩ của các nhà đầu tư sành sõi. Một khu căn hộ "mặt tiền" metro sắp giao nhà tầm trên dưới 60 triệu/m2 (trước đó khi mở bán cách đây hai năm giá trên dưới 40).

Ông Đào Quốc Duy, chủ một sàn giao dịch BĐS tại đại lộ Mai Chí Thọ (Q.2, TP.HCM) cho biết, các dự án tại đây tiếp tục có biến động giá mạnh từ cuối năm 2017 đến đầu 2018. "Nhiều người đã nắm sản phẩm với lượng thấp tại đây đã giữ lại không ra hàng. Một phần vì giá trị BĐS tăng khi chủ đầu tư bàn giao sản phẩm rất tốt, phần nữa họ đánh giá tiềm năng khu vực sẽ tạo ra giá trị gia tăng tiếp tục cho sản phẩm", ông Duy nói.

Thật vậy, theo quan sát của chúng tôi thì giá căn hộ tại khu vực này đã tăng từ 50 triệu (lúc mở bán) lên 75 triệu/m2 ngay thời điểm này khi khách nhận nhà vào ở. Tuy nhiên, khi hỏi mua thì lượng cung trên thị trường đếm trên đầu ngón tay.

Nguồn cung tiếp tục ra thị trường

Sau khi thu lợi nhuận cao từ hai dự án căn hộ mức giá 40-55 triệu/m2 ở khu quận 2, đại diện chủ đầu tư này cho biết đang làm mọi thủ tục để ra mắt dự án căn hộ cao cấp với quỹ đất họ đã nắm giữ ở khu đô thị mới Thủ Thiêm (cũng ở Q.2). Vị này nói rằng với các quỹ đất vàng ở những vị trí có một không hai luôn là khao khát sở hữu của mọi người.

"Thời điểm này lượng tiền từ phía người mua nhà tiếp tục đổ vào thị trường BĐS bất kể những nghi ngại từ đồ thị cung cầu của thị trường này. Giá trị gia tăng của tài sản là bất động sản và toàn cảnh các rổ hàng đầu tư hiện nay là câu trả lời rõ nhất cho xu hướng trên" – vị này khẳng định.

Tại những khu vực ranh giới lõi trung tâm dự án, một chủ đầu tư cũng đã đưa quỹ ở vị trí đắc địa của mình chuyển động theo nhịp thị trường. Theo quan sát của chúng tôi, dự án Kingdom 101 (tại số 334 Tô Hiến Thành, Q.10, TP.HCM) của chủ đầu tư này đã khởi công từ tháng 10-2017, với 3 block gồm 986 căn hộ với các diện tích từ 47m2 - 102m2. Mức giá mà chủ đầu tư đưa ra từ 55 – 65 triệu đồng/m2. Với vị trí đắc địa dự án này được giới mua nhà dồn sự quan tâm.

Nhắm vào phân khúc căn hộ cao cấp, chủ đầu tư của Kingdom 101 chỉ sử dụng 7.000m2/ tổng diện tích 5,8 ha để xây dựng nhà ở. Phần còn lại, TP.HCM duyệt quy hoạch để xây dựng trường học, công viên nội khu, mở đường giao thông cho  trường học, trung tâm thương mại cũng như các tiện ích như nhà hàng, hồ bơi tràn bờ, spa, gym… phục vụ cho nhu cầu của cư dân.

Đại diện chủ đầu tư dự án này cho rằng, người mua nhà tại VN có thu nhập đang tăng lên vì vậy nhu cầu nhà ở cũng cao hơn trước. "Từng chi tiết nhỏ đều được chúng tôi chú trọng đầu tư để phục vụ đời sống cao cấp cho cư dân, bàn giao nhà hoàn thiện cho khách hàng với hệ thống nội thất được nhập khẩu từ Đức, Ý cùng các trang thiết bị vệ sinh, cửa khoá cao cấp nhất. Chúng tôi cũng lựa chọn các đối tác hàng đầu trong nước và đơn vị tư vấn thiết kế bởi công ty Vertical và Butler Associates đến từ Úc, Công ty Coteccons làm tổng thầu thi công và Jones Lang LaSalle (JLL  - trên 200 năm kinh nghiệm tư vấn và quản lý Bất động sản và niêm yết trên sàn chứng khoán New York) là đơn vị quản lý và khai thác", vị này nói.

Theo ghi nhận, nguồn cung tiếp tục đưa ra thị trường khiến bức tranh BĐS đầu 2018 khá sôi động. Cụ thể, Công ty BĐS Hưng Thịnh vừa tung căn hộ tầm trung khá với gần 4.000 căn hộ tại quận 7 (TP.HCM), Công ty Sơn Kim Land với dự án căn hộ siêu cao cấp có mức giá triệu USD tại khu trung tâm quận 3… Công ty Đại Quang Minh, Novaland cũng tiếp tục khuấy động thị trường tại khu đông với các dự án lớn. Chưa kể các nhà đầu tư phía Bắc cũng đổ bộ như Tuần Châu, FLC, MIK… càng khiến thị trường BĐS phía Nam thêm sôi động.

Vốn ngoại nhảy vào sân chơi

Theo nhận định mới nhất của CBRE thị trường BĐS 2018 của VN tiếp tục là thị trường tiềm năng khi nhà đầu tư ngoại tiếp tục rót vốn mạnh.

Theo đó, CBRE cho rằng những tín hiệu tích cực của nền kinh tế trong năm qua báo hiệu một năm 2018 đầy lạc quan. Bên cạnh một số quan ngại về tăng trưởng tín dụng, nền kinh tế VN được kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh nhờ nguồn vốn đầu tư nước ngoài. Hoạt động cho thuê thương mại sẽ tiếp tục sôi động, với giá thuê và tỷ lệ lấp đầy được cải thiện ở các mảng thị trường.

Thị trường căn hộ bán tiếp tục đà tăng trưởng của những năm trước, dẫn dắt bởi các kế hoạch mở rộng mạnh mẽ của các chủ đầu tư lớn hiện hữu. Trên thị trường vốn, cuộc đua thâu tóm các bất động sản thương mại đã hoạt động cũng như các khu đất dự án giữa các nhà đầu tư trong nước và quốc tế sẽ trở nên quyết liệt hơn, trong bối cảnh nguồn cung giới hạn và thị trường đang sôi động.