Tiền tiếp tục đổ vào bất động sản nhưng khó xảy ra sốt

Sau Tết âm lịch, thị trường bất động sản tại TP.HCM và các vùng lân cận bước vào đợt sốt mới với sự gia tăng số lượng giao dịch và giá cả.

Bất động sản vẫn đang là kênh đầu tư mang lại nhiều lợi nhuận nhất cho các nhà đầu tư, tuy nhiên nhiều chuyên gia cảnh báo bất động sản đang hút hết nguồn vốn của sản xuất dẫn đến bất ổn cho nền kinh tế.

Sôi động ngay sau Tết

Chỉ trong vòng một tháng sau Tết âm lịch, Khánh Linh một nhân viên môi giới cho công ty bất động sản quy mô khiêm tốn tại Bình Thạnh đã giao dịch thành công 4 căn hộ tại khu Vinhomes, bằng với thành quả của 4 tháng đầu năm 2017. "Em cũng không ngờ là ngay sau tết, lại tháng 1 âm lịch mà người mua căn hộ lại nhiều đến thế", Khánh Linh chia sẻ.

Trong khi đó, Ngọc An một nhân viên môi giới khác cũng tập trung vào phân khúc căn hộ tại quận Bình Thạnh thì "như lửa đốt" vì bận việc ở quê chưa vào TP.HCM được. "Thấy bạn bè em bán quá trời mà mình ở quê bức bối quá. Cũng may có những khách quen họ vẫn điện thoại nên ở xa em vẫn tư vấn mua nhà được. Khi khách cần đi xem căn hộ thì em chuyển qua cho bạn em ở trong Sài Gòn đưa đi. Giá cũng đã tăng lên 400-500 triệu đồng mỗi căn hộ 3-4 tỉ đồng rồi", Ngọc An cho biết.
Dù vậy, thị trường căn hộ vẫn không phải là phân khúc bất động sản phát triển nhanh nhất trong đầu năm 2018. "Đất nền vùng ven TP.HCM và các tỉnh lân cận như Long An, Bình Dương và Đồng Nai mới là phân khúc tăng trưởng mạnh nhất trong thời gian qua. Kịch bản của một cơn sốt mới như hồi năm 2017 đang lặp lại, dù là nhẹ hơn", giám đốc một công ty môi giới cho hay.

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty cổ phần DKRA Việt Nam cho biết, thực tế sau Tết Nguyên Đán phân khúc đất nền phân lô vùng ven TP.HCM và các tỉnh giáp ranh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An đang rất sôi động cả về lượng mua và bán.

"So với trước Tết mức giá đất nền đã tăng trung bình khoảng 3% - 5% đối với CĐT tung hàng giai đoạn mới và 5% - 10% đối với những nhà đầu tư cá nhân rao bán lại, cục bộ một số dự án mức tăng lên đến 10% - 15%. Ví dụ dự án Central Garden của DRH ở Lái Thiêu, Thuận An, Bình Dương; T&T Long Hậu của T&T Tại Long Hậu (Cần Giuộc, Long An)…

Trong khi đó, mức giá phân khúc căn hộ chỉ tăng với những dự án đã có sự chuẩn bị kỹ càng và đầu tư bài bản và theo đợt của CĐT. Mức tăng trung bình khoảng 3% – 5% so với giá của đợt bán hàng trước đối với những dự án có quy mô lớn. Đối với một số dự án có vị trí đẹp, giao thông thuận lợi mức giá chủ đầu tư bán ra tăng 8% – 10%. Ví dụ một số dự án dự án nằm dọc trục đường Võ Văn Kiệt ở Quận 8 được mở bán trước tết Âm Lịch.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (Horea) thừa nhận đang xảy ra "cơn sốt nhẹ" về đất nền vùng ven TP.HCM và một số vùng lân cận. Bên cạnh một số khu vực ở vùng xa của quận 9, Thủ Đức thì cơn sốt đất nền đầu 2018 chuyển hướng qua Củ Chi.

Tuy nhiên, ông Châu cũng cho rằng cơn sốt đất đầu năm 2018 chủ yếu là do khâu trung gian đẩy giá lên để kiếm lời. "Phân khúc đất nên thì do một số thông tin về quy định tách thửa chưa được triển khai rõ ràng, quy trách nhiệm người đứng đầu địa phương nên dễ bị cò đất lợi dụng để bán đất. Còn căn hộ thì ngoài nhóm khách hàng mua vì có nhu cầu thực còn có tình trạng các nhà đầu tư bán cho các đại lý gom hết hàng sau đó đẩy giá lên cao", ông Châu cho hay.

Khó xảy ra sốt đất

Theo các chuyên gia bất động sản, nếu như đầu năm 2017 cơn sốt đất do một số thông tin về nâng cấp huyện lên quận hoặc quy hoạch những đô thị mới thì cơn sốt đầu năm 2018 do sự đa dạng về giá trị đầu tư đất và lợi nhuận kỳ vọng cao (từ vài trăm triệu cho đến hàng chục tỉ) nên ai cũng có thể đầu tư theo năng lực tài chính.

Lợi nhuận kinh doanh của 2017 từ các lĩnh vực nghành nghề như tài chính, chứng khoản, buôn bán, bất động sản… được hiện chuyển qua bát động sản nói chung và đất nền nói riêng. Bên cạnh đó là hệ thống hạ tầng của TP.HCM và lân cận tiếp tục được đầu tư, hoàn thiện tạo động lực gia tăng giá trị bất động sản.

Ví dụ: đường Vành đai 3 đi qua các khu vực TP. HCM, Long An, Đồng Nai, Bình Dương, đường Vành đai 4 đi qua các khu vực Long An, Tây Ninh, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu. Trong khi đó, các kênh đầu tư khác chưa đủ hấp dẫn nên tâm lý nhà đầu tư sẽ tìm kiếm kênh hấp dẫn với lợi nhuận vượt trội, và hiện tại là bất động sản đất nền.


Tuy nhiên, việc giao dịch bất động sản quá nóng dẫn đến "sốt đất" là khó xảy ra vì nguồn nhiều biện pháp quản lý của nhà nước đang được áp dụng và nguồn cung với phân khúc căn hộ dồi dào trong thời gian tới.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, cùng với các chính sách siết tín dụng vào bất động sản, tín dụng tiêu dùng chuyển sang bất động sản và các văn bản hướng dẫn chi tiết về quy định tách thửa của TP.HCM, đất nền và căn hộ sẽ được điều chỉnh trong thời gian tới chứ khó xảy ra sốt như hồi năm 2017.

Còn ông Phạm Lâm cho biết, phân khúc đất nền sẽ tiếp tục có tính thu hút mạnh giới đầu tư do tính chất về kham hiếm nguồn cung và cả về tâm lý thích sở hữu đất nền. Phân khúc căn hộ nguồn cung dồi dào và đa dạng đáp ứng đủ các nhu cầu về ở hoặc đầu tư nên người mua có nhiều sự lựa chọn, qua đó sẽ không có cơn sốt cho phân khúc căn hộ. Thêm nữa là tỉ lệ người mua để ở có thể sẽ giảm nhiệt vì việc bán lại (tính thanh khoản) có thể sẽ chậm do cạnh tranh, do mức giá trong một năm qua đã lên cao.

Một lý do nữa có thể tác động đến việc khách hàng đầu tư bất động sản do sự kiểm soát dòng tiền cho vay BĐS từ ngân hàng theo yêu cầu của NHNN trong văn bản số 563/NHNN ngày 23/01/2018, NHNN có yêu cầu các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chuyển dịch cơ cấu tín dụng theo hướng ưu tiên tập trung vốn cho sản xuất, kinh doanh đồng thời hạn chế mức độ tập trung tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, xây dựng, chứng khoán.

Năm 2018, NHNN đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng 17%. "Tôi cho rằng thị trường BĐS hiện nay đang tiếp tục duy trì sự tích cực của 2017 và đang có sự theo dõi chặt chẽ của cơ quan nhà nước nên khi có những dấu hiệu quá nóng thì nhà nước sẽ có những chính sách hợp lý để giảm nhiệt. Qua đó hiện nay chưa đủ các dấu hiệu điều kiện để dẫn đến tình trạng bong bóng bất động sản", ông Lâm kết luận.