Địa ốc trong cơn khát vốn: Dựa vào nguồn vốn trong nước là... chết!

Chính phủ nên cho doanh nghiệp thế chấp tài sản ở ngân hàng nước ngoài.

Trái ngược với không khí hồ hởi trước Tết, tại hội thảo về thị trường bất động sản-chứng khoán do tạp chí Bất Động Sản tổ chức hôm qua, các doanh nghiệp bất động sản gặp nhau với tâm trạng lo lắng sau khi có hàng loạt biện pháp can thiệp vào thị trường này.

Nhà đầu tư hoang mang

Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, khẳng định dự thảo thuế lũy tiến và việc siết chặt cho vay tín dụng đã khiến các nhà đầu tư hoang mang.

Điều này khá dễ hiểu vì trong đầu tư, kinh doanh bất động sản, rất ít nhà đầu tư trong nước có đủ vốn mà phải huy động từ phía ngân hàng. Tác động của sự việc này là trong thời gian qua, thị trường nhà đất trở nên trầm lắng. Tuy nhiên, cần phải tìm hiểu việc thị trường đang “rớt” do thiếu vốn hay tâm lý nhà đầu tư hoang mang. Theo ông Võ, diễn biến trên thị trường đang có sự nghịch lý bởi thông thường việc thiếu vốn sẽ dẫn đến giảm nguồn cung, trong khi nhu cầu đang lên cao thì giá nhà, đất phải cao hơn.

Ông Lâm Minh Chánh, Tổng Giám đốc Công ty Chứng khoán Đại Việt, cho rằng thị trường bất động sản cũng như chứng khoán. Trước đây do nhà đầu tư kỳ vọng quá nhiều, nhiều trường hợp khi thị trường đang sốt họ sẵn sàng cầm cố, mượn nợ bằng mọi cách.

Đến khi có sự thay đổi về chính sách tiền tệ, rất nhiều nhà đầu tư lo sợ. Tuy nhiên, theo ông Chánh, mỗi khi thị trường xuống thấp buộc nhà nước phải có biện pháp can thiệp và đây chính là cơ hội cho những nhà đầu tư có chiến lược ngắn hạn.

Đối với thị trường chứng khoán và bất động sản, tâm lý của nhà đầu tư cực kỳ quan trọng. Để chứng minh, tiến sĩ Nguyễn Văn Thuận - Trưởng khoa Kế toán-Tài chính ngân hàng (Đại học Mở TP.HCM) cho biết thông tin Tổng Công ty Đầu tư và kinh doanh vốn nhà nước quyết định cứu thị trường bằng cách mua một số cổ phiếu thì trong phiên giao dịch ngày hôm qua (6-3), thị trường lập tức xanh trở lại trong khi tổng công ty này vẫn chưa mua.

Theo ông Thuận, thị trường bất động sản trong nước thời gian qua rõ ràng có nhiều điều bất ổn khi phát triển quá nóng. Vì vậy, khi có những phản ứng từ thị trường và của Chính phủ thì thị trường có khuynh hướng đóng băng trở lại. Theo ông, việc thị trường chứng khoán “thủng đáy” đã ảnh hưởng rất lớn tới thị trường bất động sản. Ngoài ra, giá cả bất động sản đang tăng cao quá mức. Theo một khảo sát thì giá cả bất động sản ở Hà Nội và TP.HCM ngang bằng với Nhật Bản nhưng thu nhập của người dân trong nước lại thua tới 50 lần.

Thêm vào đó, trong thời gian qua, các ngân hàng thương mại đã giải ngân cho lĩnh vực bất động sản một lượng vốn lớn. Chính vì vậy, khi giải pháp thắt chặt tiền tệ được đưa ra thì thị trường bắt đầu có dấu hiệu chững lại. Theo một số chuyên gia, dù chủ trương của Chính phủ vẫn tiếp tục cho vay đối với dự án bất động sản có hiệu quả nhưng với mức lãi suất cao như hiện nay, liệu có doanh nghiệp hay nhà đầu tư nào dám vay không?

Không nên “loanh quanh” với nguồn vốn trong nước

Trước đây, khi thị trường chứng khoán tuột dốc, nhiều người cho rằng nguyên nhân chính là do bất động sản quá nóng nên nhà đầu tư rút vốn từ chứng khoán để đầu tư vào kênh này. Tuy nhiên, ông Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Kinh tế ứng dụng, không đồng tình với ý kiến này.

Theo dõi cả hai thị trường vào cuối tháng 2 và đầu tháng 3-2008, ông Hiển cho biết thị trường chứng khoán và bất động sản đang có dấu hiệu đồng hành “xuống” với nhau. Như vậy, việc thị trường chứng khoán tuột dốc không thể đổ lỗi cho sự tăng trưởng quá nóng của bất động sản.

Theo ông Hiển, nguyên nhân trong hai năm 2006-2007, hai thị trường này đã phát triển nhanh quá mức phát triển của nền kinh tế, tạo ra nhu cầu quá mức làm căng thẳng nguồn vốn khi dựa quá nhiều vào vốn tín dụng. Do vậy, khi Chính phủ có các chính sách thắt chặt tiền tệ để chống lạm phát và phòng ngừa rủi ro thì tác động ngay đến cả hai thị trường.

Nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cho rằng để cho thị trường đang có dấu hiệu đóng băng do vai trò quản lý của nhà nước quá kém. Đơn cử như việc ban hành các biện pháp siết chặt như vừa qua chẳng khác nào nhà nước cầm dao “đốn” thị trường.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, ví von thị trường bất động sản trong nước hiện như một con thuyền mà ba bộ Tài nguyên và Môi trường, Xây dựng, Tài chính và Ngân hàng nhà nước giành nhau lái nhưng không ai được phép làm thuyền trưởng.

Bà Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nêu lên nguy cơ việc siết chặt thị trường bất động sản sẽ tạo ra thời cơ vàng cho các nhà đầu tư nước ngoài khi doanh nghiệp trong nước không đủ tiềm lực sẽ chuyển nhượng dự án.

Bà Loan lo lắng: “Gần đây, có rất nhiều tập đoàn bất động sản từ Mỹ, Hàn Quốc, Trung Quốc... sang tìm hiểu môi trường đầu tư tại Việt Nam. Đặc biệt như Trung Quốc còn khuyến khích doanh nghiệp đầu tư tại nước ngoài, đằng sau có sự yểm trợ mạnh mẽ của chính phủ”.

Tuy nhiên, ông Lâm Văn Chúc, Tổng Giám đốc Công ty Đầu tư-Xây dựng-Kiến trúc Phúc Đức, khẳng định cũng như các ngành khác, chính lúc khó khăn này sẽ là cơ hội cho các doanh nghiệp làm ăn chân chính, tránh kiểu làm ăn chụp giật như trước đây. Theo đó, doanh nghiệp bất động sản phải có chiến lược dài hạn, tổ chức kế hoạch kinh doanh phù hợp hơn.

Để giải quyết nhu cầu thiếu vốn thực hiện dự án, ông Đặng Hùng Võ khuyến khích doanh nghiệp nên chủ động đi tìm nguồn vốn khác chứ đừng loanh quanh vào mấy nguồn vốn trong nước. Trong lúc này, Chính phủ nên ưu tiên việc ban hành chính sách cho doanh nghiệp thế chấp tài sản ở ngân hàng nước ngoài. Ngoài ra, trong việc cho vay, ngân hàng nên ưu tiên đối với chủ đầu tư có dự án nhà, đất đem lại hiệu quả cao.

Tiến sĩ Nguyễn Văn Thuận, Trưởng khoa Kế toán-Tài chính ngân hàng (Đại học Mở TP.HCM):

Huy động vốn từ phát hành trái phiếu

Để tìm vốn cho các dự án, ngoài kênh vay vốn truyền thống từ ngân hàng, về dài hạn các doanh nghiệp bất động sản có thể huy động vốn thông qua việc phát hành trái phiếu kèm quyền mua bất động sản như một số doanh nghiệp đã thực hiện thành công.

Qua kênh này, các doanh nghiệp vừa huy động được một lượng vốn lớn cho dự án, vừa đáp ứng được nhu cầu của khách hàng. Tuy nhiên, điểm mà doanh nghiệp cần lưu ý là phải xác định cho phù hợp vấn đề lãi suất và thời hạn trái phiếu, giá cả bất động sản đối với từng giai đoạn của dự án.

Luật sư Trương Thị Hòa, Đoàn luật sư TP.HCM:

Cần sớm ban hành luật tài chính bất động sản

Hiện nay, chúng ta đã và đang có một số quy định liên quan đến lĩnh vực tài chính bất động sản nhưng còn nằm rải rác trong các văn bản pháp luật chuyên ngành, thiếu sự đồng bộ, đôi khi có độ chênh giữa các quy định. Trước vấn đề này, Việt Nam cần phải có luật tài chính bất động sản. Mục tiêu và nhiệm vụ của luật này xác định những nguyên tắc cơ bản về tài chính trong lĩnh vực bất động sản.

Luật tài chính bất động sản ra đời, thị trường bất động sản sẽ giảm bớt đi những cơn nóng lạnh thất thường, không tạo ra những lo ngại cho quản lý nhà nước, nhà đầu tư và người dân.