Địa ốc lo chưa sốt đã vội đóng băng

Nguồn cung tăng đột biến, tỷ lệ hấp thụ chưa theo kịp số lượng hàng hóa tăng chóng mặt cùng với bẫy lãi suất, rủi ro chính sách là những yếu tố nhạy cảm khiến các chuyên gia lo thị trường đóng băng trở lại.

Trao đổi với VnExpress, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, Nguyễn Văn Đực bày tỏ nỗi lo ngại về kịch bản đóng băng gây sốc cho thị trường bất động sản trong tương lai gần. Ông Đực đưa ra hàng loạt dấu hiệu về những rủi ro có thể giáng xuống thị trường bất cứ lúc nào.

Dấu hiệu đầu tiên là việc nguồn cung đột ngột tăng mạnh khoảng 40.000 căn (ước tính 100.000 tỷ đồng), tập trung cục bộ vào một khu vực (khu Đông TP HCM, đặc biệt là tam giác quận 2, Bình Thạnh và Thủ Thiêm). Cạnh tranh trực tiếp của các doanh nghiệp bị đẩy lên mức khốc liệt. Thứ hai, nguồn cung có sự dịch chuyển quá đà vào phân khúc bất động sản giá cao, 27-40 triệu đồng một m2. Thứ ba, thời gian bàn giao sản phẩm có sự trùng lắp, đều chọn điểm rơi 2 năm tới.

Thứ tư, nợ xấu bất động sản chưa có biến chuyển lạc quan, cách xử lý đảo nợ, khoanh nợ giống như "mang xe cứu thương" chạy lòng vòng, kéo dài quá trình điều trị mà chưa có những cuộc đại phẫu cần thiết. Cuối cùng, rủi ro chính sách và liều doping hạ tầng quá đà có thể bóp nghẹt thị trường vừa mới gượng dậy sau cơn bão khủng hoảng. "Kịch bản đóng băng kiểu mới có thể giáng xuống bất cứ lúc nào, đặc biệt là ở các khu vực thừa mứa nguồn cung", ông Đực khuyến cáo.

Trong khi đó, Giám đốc Công ty Lê Thành, Lê Hữu Nghĩa nhìn nhận thị trường đang mất cân đối giữa quan hệ cung cầu. Ông phân tích, bất động sản đã tốt lên, khách hàng tăng 50%, nhưng nguồn cung lại tăng đến 500%. Điều này cho thấy cung quá đà và cầu chưa bắt kịp được với nguồn cung chóng mặt hiện nay. Đa số là dự án hình thành trong tương lai (trong đó có cả những dự án nhiều năm đắp chiếu), khả năng triển khai và hoàn thiện vẫn còn bỏ ngỏ. "Với áp lực và đà 'dội bom' hàng hóa kiểu này, tôi chỉ ngại thị trường chưa kịp sốt đã đóng băng trở lại", ông Nghĩa băn khoăn.

Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, Trần Khánh Quang cũng thừa nhận thị trường bất động sản bắt đầu xuất hiện những tín hiệu mất cân bằng. Đầu tiên phải kể đến một số dự án chưa xây, thậm chí chưa có giấy phép xây dựng vẫn bán dù thông qua hình thức đặt chỗ hay đặt cọc. Rủi ro có thể xảy ra khi dự án này không được cấp phép.

Kế đến là tình trạng một số dự án bán giá quá cao so với mặt bằng chung của thị trường và tỷ suất lợi nhuận trung bình từ 15% so với tổng mức đầu tư, nay đã tăng lên 30%. Ngân hàng cũng không chịu ngồi ngoài, nhiều nhà băng đang đẩy mạnh cho vay bất động sản và người mua nhà có thể đối mặt với bẫy lãi suất bất cứ lúc nào. Thêm vào đó các yếu tố về quy hoạch vùng, cơ sở hạ tầng như: metro, khu đặc khu kinh tế, sân bay, cảng biển, đường cao tốc, đường vành đai... đang bơm liều thuốc kích thích cực mạnh cho bất động sản.

"Các yếu tố này cộng hưởng với nhau đang tạo nên hiện tượng số lượng nhà đầu tư tìm mua bất động sản tăng mạnh, thị trường đã xuất hiện tình trạng bán chênh lệch. Điều này đe dọa tính bền vững của toàn thị trường", chuyên gia này đánh giá.

Theo ông Quang, nếu cơ quan chức năng và các bộ ngành liên quan không kiểm soát kịp thời, chắc chắn có thể xảy ra nóng sốt trong thời gian ngắn sắp tới. Hiện nay nhu cầu mua nhà để ở vẫn còn rất lớn, nhưng các sản phẩm dưới một tỷ đồng khan hiếm dần. Thay vào đó là các giao dịch giá trị từ 1,5-2 tỷ đồng trở lên, người mua đa số là đầu tư. Giới đầu tư bất động sản bị kìm nén hơn nửa thập niên qua nên ngay khi thị trường xuất hiện một số tín hiệu khởi sắc đã lập tức bung tiền ra đổ vào nhà đất.

Thị trường năm 2014 là thị trường mua để ở. Trong khi đó, thị trường năm 2015 bị đẩy lên theo chiều hướng mua để cho thuê. Nếu tiếp tục như tình hình hiện nay, cuối năm sẽ sớm xuất hiện nhiều nhà đầu tư lướt sóng. "Lúc này nhiều khả năng tái hiện cơn sốt vội. Nếu cơ quan không can thiệp sớm thì có khả năng đóng băng vào cuối quý I/2016", ông Quang dự báo.

Riêng Trưởng phòng Nghiên cứu thị trường và tư vấn phát triển CBRE Việt Nam, Dương Thùy Dung cho rằng có nhiều yếu tố để tin rằng thị trường vẫn chưa rơi vào trạng thái bong bóng. Tỷ lệ hấp thụ vẫn duy trì ở mức tốt, trung bình trên 50%. Giá bán chưa tăng ở mức đáng lo ngại. Hiện chỉ có 20% khách mua nhà cao cấp cần vay ngân hàng vì vốn của nhóm nhà đầu tư này khá mạnh.

Ngoài ra, dù nguồn cung nhà giá rẻ đang chững lại nhưng nhiều chủ đầu tư ở TP HCM vẫn trung thành với phân khúc căn hộ bình dân ở quận 9, Thủ Đức, Gò Vấp, Bình Tân, Tân Phú, Nhà Bè.

Bà Dung cho hay, sẽ đưa ra cảnh báo khi khả năng tiêu thụ của thị trường có dấu hiệu suy giảm đáng báo động. Tuy nhiên, sự khác biệt giữa giai đoạn sốt đất năm 2007 với năm 2015 rất lớn.

Cụ thể, năm 2007 thị trường có quá ít dự án để lựa chọn, khan hiếm nguồn cung tốt. Nhu cầu cao, dòng tiền thắng chứng khoán dịch chuyển sang. Thời điểm đó nhà đầu tư "đói" thông tin khiến cho khách hàng thiếu sự hiểu biết về thị trường. Khi đó mạng xã hội chưa bùng nổ, khách hàng chủ yếu mua theo truyền miệng. Tâm lý đám đông khiến họ đổ xô nhau mua căn hộ cao cấp.

Sức tiêu thụ của thị trường bất động sản TP HCM năm 2006-2007 rất lớn, số lượng nhà đầu cơ cũng rất cao và tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường ở phân khúc cao cấp đạt 80-90%. Khủng hoảng xảy ra khi nhà đầu cơ ôm quá nhiều hàng và không bán lại được nữa. Thêm vào đó họ còn phải chịu lãi suất cao khi chính sách thắt chặt tín dụng được triển khai.

Trong khi đó, năm 2015 nguồn cung đa dạng và phong phú nhiều chủng loại, diện tích nhà nhỏ hơn, giá cạnh tranh hơn. Sau 8 năm địa ốc khủng hoảng người tiêu dùng thông minh hơn rất nhiều. Họ có rổ hàng hóa đa dạng để lựa chọn và nhiều kênh tiếp cận thông tin. Việc khách hàng đưa ra quyết định vội vàng mua hôm trước bán hôm sau hay xếp hàng mua nhà sẽ không xảy ra một lần nữa.

Điều đáng quan tâm là số lượng nhà đầu tư mua căn hộ để đầu tư cho thuê lại trong năm 2015 đã tăng lên rất nhiều so với những năm trước đó. "Nhóm nhà đầu tư này cần lưu ý nếu thị trường cho thuê bão hòa hoặc suy giảm thì họ có thể gặp không ít khó khăn", bà Dung đánh giá.