Địa ốc Hà Nội bao giờ mới đến “đáy”?

Thị trường nhà ở Hà Nội vẫn cho thấy xu hướng giảm, nhưng nhiều điểm tích cực hơn như tốc độ giảm chậm, nhiều dự án có thanh khoản tốt nhờ đáp ứng được cầu.

Tổng kết thị trường quý 3/2013 của một số đơn vị nghiên cứu và tư vấn nước ngoài như Savills, CBRE đều nhận thấy xu hướng giá tiếp tục giảm, tuy nhiên, mức độ giảm giá đã chững lại. Con số thống kê của Savills ghi nhận giá chào bán thứ cấp trung bình tiếp tục giảm ở tất cả các quận từ 3-5%, dẫn đến chỉ số giá nhà ở của Savills cho thấy mức giảm 1,4% so với quý trước đó.

Còn CBRE thì ghi nhận giá sơ cấp (giá chủ đầu tư chào bán) tiếp tục giảm, tuy nhiên, giá chào bán thị trường thứ cấp đã ổn định hơn so với quý trước. Công ty này còn cho rằng ở một số dự án, giá sơ cấp giảm thêm 10% so với trước đó.

Giá nhà ở giảm kết hợp cùng với chính sách kích cầu của Chính phủ ở một số dự án, phân khúc nhà ở đã bắt đầu giao dịch nhộn nhịp trở lại. Vậy phải chăng đây là thời điểm “đáy” của thị trường khi đà giảm giá không còn mạnh, và giao dịch tăng lên?

Ông Trần Như Trung: Tháng 7/2011: thị trường 3 năm mới tới đáy Quý 2/2012: Khi nào qua đáy mới biết đó là đáy Quý 3/2013: Vẫn kiên định với nhận định vào tháng 7/2011

Đề cập đến “đáy” của thị trường nhà ở tại Hà Nội, vào tháng 7/2011 khi đó thị trường bất động sản Hà Nội như quả bong bóng xì hơi, giá bất động sản lao dốc kể từ tháng 4/2011. Còn nhớ, tại khách sạn Nikko (Hà Nội) ông Trần Như Trung (hiện là Phó Giám đốc Savills) nói: “ để nói bao giờ xuống đáy thực sự đây là câu hỏi khó, bởi còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như kinh tế vĩ mô, động thái của những người tham gia thị trường, tuy nhiên, nhìn vào đồ thị thì chúng tôi nhận định thị trường phải mất 3 năm mới tới đáy”.

Nhận định của ông Trung đã khiến giới đầu tư địa ốc xôn xao, bởi khi đó nhiều chuyên gia trong ngành, giới đầu tư vẫn rất lạc quan với thị trường và cho rằng quý 2 năm tới (tức khoảng tháng 6/2012) thị trường sẽ ấm lên bởi giá BĐS đã xuống mạnh.

Tuy nhiên, đến quý 2 năm 2012 khoảng một năm sau đó diễn biến thị trường bất động sản hết sức phức tạp, tồn kho, nợ xấu liên tục được báo cáo tăng lên chóng mặt. Thanh khoản thị trường gần như “đóng băng”, doanh nghiệp chìm trong nợ nần, phá sản,…

Khi đó gặp lại ông Trung tại buổi họp báo thường kỳ quý 2/2012 tại tháp Hanoi Tower, chúng tôi lại lần nữa đạt vấn đề với ông Trung liệu lúc này đã phải đáy của thị trường chưa? Lúc đó ông Trung nhận định có phần e dè hơn: “Nói về đáy của thị trường hay chưa? Rất khó để đo đếm được khi nào thì là đáy bởi vì đáy  chỉ đo được khi nào chúng ta đi qua khỏi đáy.”

Ông Trung cho rằng, đây là giai đoạn rất nhạy cảm của thị trường, thị trường phục hồi hay không phụ thuộc rất nhiều vào sự khích lệ tinh thần kinh doanh với những ai coi BĐS là “nghiệp ăn ở” của mình.

Và cho đến nay sau hơn một năm, thị trường địa ốc Hà Nội vẫn chìm trong thời kỳ suy giảm, hàng quý các công ty nghiên cứu thị trường như Savills, CBRE, Knight Frank hay Cusman&Wakefield luôn đưa ra những con số tồn kho lớn ở mảng căn hộ, đất nền…giá bất động sản tiếp tục đà giảm.

Còn những con số thống kê từ Bộ Xây dựng, NHNN đều cho thấy nợ xấu, tồn kho bất động sản là rất lớn. Nhiều chính sách hỗ trợ kích cầu cho thị trường được đưa ra, đặc biệt là chỉ thị 2196 của Thủ tướng hồi cuối năm 2011 về tăng cường quản lý thị trường BĐS, hay Nghị quyết 02 của Chính phủ hồi đầu năm 2013, và hàng loạt các giải pháp tín dụng của NHNN,…

Điều này khiến giới đầu tư địa ốc ổn định tâm lý hơn, tìm cách tái cơ cấu danh mục đầu tư, thay đổi chiến lược kinh doanh phù hợp với nhu cầu thực tế thị trường,…và đã góp phần làm ấm dần thị trường BĐS từ những dự án có đủ năng lực tài chính triển khai.


Gặp lại ông Trần Như Trung vào buổi họp báo thường kỳ quý 3/2013 của Savills tại Hanoi Tower, một lần nữa chúng tôi là đề cập đến vấn đề bao giờ mới là “ĐÁY” của thị trường đến ông Trung.

“Về cá nhân tôi, tôi vẫn kiên định với nhận định hồi tháng 7/2011 là thị trường phải mất 3 năm mới tới đáy. Tức là sau 3 năm, chúng ta mới biết là thị trường rẽ hướng nào.” Ông Trung nói.

Nói như ông Trung thì thị trường địa ốc Hà Nội có lẽ sẽ phải chờ tới quý 2/2014 thị trường mới đến đáy. Cũng theo ông Trung hiện nay nói là thị trường khởi sắc thì cũng đúng, nhưng chỉ đúng với một số chủ đầu tư có năng lực tài chính, dự án đảm bảo tiến độ, diện tích phù hợp nhu cầu chứ không đúng cho tất cả thị trường. Hay nói là thị trường chưa thể khởi sắc cũng chính xác bởi vấn đề nợ xấu chưa giải quyết xong, đa phần dự án chưa thể triển khai lại.