Địa ốc gian nan chuyển đổi đầu tư

Trong thời buổi thị trường địa ốc khó khăn, chủ đầu tư các dự án kinh doanh nhà ở đã tìm cách thoát khỏi thị trường, chuyển đổi công năng nhà ở thành các dự án khác hiệu quả hơn. Nhưng thực tế không dễ dàng nếu không khéo léo.

Vụ lùm xùm tại một dự án khu dân cư tại TP.HCM hiện nay đang là ví dụ.

Chung cư thành bệnh viện

Dự án khu dân cư trên có diện tích 5,3ha, đã được chủ đầu tư triển khai từ nhiều năm qua gồm hơn 110 nền đất, hai lô chung cư với gần 1.000 căn hộ đã xây gần xong và đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng. So với nhiều dự án khác tại khu vực, đây là một dự án “vào loại khá”, xét về thiết kế cũng như cơ sở hạ tầng. Cách nay vài năm, dự án cũng được nhiều nhà đầu tư quan tâm với mức giá khá mềm trong thời điểm đó: trên dưới 9 triệu đồng/m2.

Thế nhưng cũng như nhiều dự án địa ốc khác, dự án khu dân cư 584 cũng đang gặp khó khăn khi ngân hàng siết vốn cho vay, giá vật liệu xây dụng tăng, một số chủ đầu tư không đóng tiền theo đúng tiến độ cam kết… Để thoát “khủng hoảng”, chủ đầu tư đã đề xuất cơ quan chức năng TP.HCM xin chuyển đổi dự án thành bệnh viện, qui mô 1.000 giường bệnh.

Cái khó ở chỗ, khoảng phân nửa căn hộ đã bán cho khách hàng, muốn chuyển sang bệnh viện, chủ đầu tư phải thỏa thuận với từng khách hàng để mua căn hộ. Tưởng sẽ dễ thỏa thuận mua lại căn hộ khi nhiều khách hàng là nhà đầu tư và vào lúc này chắc không ai muốn “cầm cự” với địa ốc làm gì và thực tế thì chủ đầu tư cũng đã thỏa thuận được khoảng 70% khách hàng để mua lại căn hộ. Thế nhưng vài chục khách hàng cương quyết không đồng ý bán lại căn hộ.

Lý do các khách hàng đưa ra là họ thật sự muốn mua nhà để ở, không phải là nhà đầu tư. Nếu thực sự với mục đích như trên, phương án một mà chủ đầu tư đưa ra thỏa thuận bằng tiền mặt xem ra khó thành. Chủ đầu tư tiếp tục tung phương án hai là đổi một căn hộ tại dự án khác xung quanh tương đương giá trị. Nhưng hiểu thế nào là “tương đương” để có sự thống nhất giữa hai bên cũng không phải là chuyện dễ dàng và là một thử thách nữa đối với chủ đầu tư.

Bài học cho những dự án khác

Dù chưa nhận được sự đồng tình của tất cả khách hàng, nhưng không phải dự án nào khi chuyển hướng đầu tư cũng gặp được sự thuận lợi như dự án trên: TP đã có chủ trương đồng ý, vị thế thuận lợi để làm bệnh viện, có sự ủng hộ về vốn của ngân hàng, của các bệnh viện lớn tại TP…

Theo lý giải của chủ đầu tư, việc chuyển đổi công năng dự án nhà ở thành bệnh viện là cách “giải thoát” cho cả hai bên: chủ đầu tư và khách hàng khi nhà đầu tư muốn rút vốn khỏi dự án, còn khách hàng cũng có tiền chuyển hướng đầu tư. Thế nhưng để đi đến đồng thuận giữa hai bên sẽ còn là quá trình dài, trừ khi có sự nhượng bộ của một trong hai bên: chủ đầu tư đền bù giá thật cao theo yêu cầu của khách hàng hoặc khách hàng chấp nhận theo đề nghị của chủ đầu tư.

Cũng có thể có giải pháp thứ ba là hai bên sẽ dung hòa với nhau giữa các đề nghị. Điều này cần sự khéo léo của chủ đầu tư trong “chiến thuật” đàm phán với khách hàng.

Hiện nay có lẽ mỗi bên đều có sự chuẩn bị của mình, để làm áp lực hoặc thuyết phục bên kia chấp nhận phương án mà mình đưa ra. Trong trường hợp cả hai bên đều không thỏa thuận được thì có thể chỉ còn một phương án nữa là chờ phán quyết của tòa án nếu một trong hai bên muốn đưa ra tòa giải quyết và tất nhiên thời gian sẽ kéo dài hơn.

Khi đó, tất cả sẽ theo phán quyết của tòa án, cho dù đúng hoặc không đúng như nguyện vọng của mình.

Việc chuyển hướng đầu tư từ dự án nhà ở sang dự án kinh doanh khác có lẽ đang là phương án của các chủ đầu tư nhanh nhạy. Nhưng nếu tính không khéo, sẽ khiến vụ việc trở nên khó khăn và phức tạp hơn. Đây là điều mà các chủ đầu tư cần lường trước.