Đến thời chung cư cao cấp xin "hạ cấp"

Rất nhiều chung cư cao cấp tại Hà Nội đang tính việc "hạ cấp" để giảm giá thành nhằm mục đích thoát hàng và giải phóng bớt hàng tồn kho. 

Nếu như trước đây, mặt bằng giá chung cư cao cấp tại Hà Nội dao động mức 38-45 triệu đồng/m2 thì nay mức giá này chỉ còn dưới 30 triệu đồng/m2. Để kéo giá thành giảm về mức này chủ đầu tư đã đưa ra nhiều bài toán như giao nhà thô, hỗ trợ nội thất, giảm giá, chiết khấu cao,.... Mức giá mới này đã được thiết lập tại phân khúc chung cư cao cấp tại Hà Nội và đang được xem là cứu cánh cho phân khúc cao cấp, vốn một thời gian dài không được người mua ngó ngàng tới.

Nhiều chuyên gia nhận định rằng, mặc dù trong ngắn hạn, các chủ đầu tư có thể tạo tính thanh khoản nhưng nếu không tính đến bài toán dài hạn về quản lý thì ngay cả các tiện ích xung quanh dự án như bể bơi, phòng tập... được hoàn thiện cao cấp những dự án loại này cũng khó có thể giữ mác cao cấp như kỳ vọng ban đầu được. Hai năm trước khi thị trường bất động sản sốt nóng, giá căn hộ cao cấp, chìa khóa trao tay với một loạt các dịch vụ đi kèm cao cấp như bể bơi, phòng tập, công viên.... được chào bán ở mức phổ biến 37-42 triệu đồng/m2.

Đơn cử, tại dự án Golden Palace (Mễ Trì, HN) được chào bán với giá 38 triệu đồng/m2, dự án chung cư Mandarin Garden có giá bán 42-45 triệu đồng/m2... Tuy nhiên đến nay, khi thị trường bất động sản rơi vào tình trạng khó thanh khoản, mức giá trở nên quá cao. Để bán được hàng, nhiều chủ đầu tư dự án đã cắt giảm hết phần nội thất cao cấp trang trí, chỉ dừng lại ở việc hoàn thiện đơn giản. Mức giá chào bán giảm chỉ còn khoảng 22 triệu đồng/m2.

Hiện tại những căn hộ chung cư hạng sang ở Hà Nội đồng loạt hạ giá nhằm kích thích sức mua của khách hàng Như dự án Mandarin Garden, một loạt căn hộ cao cấp cũng được hạ cấp thành căn hộ xây thô kéo mức giá giảm xuống mức 29-30 triệu đồng, dự án chung cư Golden Palace giảm 20-22 triệu đồng/m2, dự án chung cư cao cấp Golden Land (Thanh Xuân) có mức giá mới xấp xỉ 30 triệu đồng/m2. Xu hướng này kéo giá trị căn hộ không nội thất tại nhiều dự án cao cấp về mức tương đương với giá căn hộ trung để nhằm mục đích kích thích sức mua của khách hàng.

Theo ông Phạm Thanh Hưng – Phó giám đốc trung tâm siêu thị bất động sản Cen group, đây là giải pháp khá khôn ngoan, tự cứu mình của các dự án cao cấp. Bởi loại căn hộ dạng thô hoặc hoàn thiện đơn giảm sẽ dễ được khách hàng thích hơn do giá rẻ, khi về ở không tốn chi phí đập đi sửa lại, chủ nhà được tự ý thiết kế nội thất theo ý mình, theo túi tiền. Khách hàng nhiều tiền thì hoàn thiện nội thất sang trọng, ít tiền thì làm bình dân. Thậm chí, mua rồi khi nào có tiền hoàn thiện cũng được.

Tuy nhiên thì chính việc cho phép chủ nhà tự hoàn thiện với nhiều cấp độ khác nhau cũng nảy sinh nhiều hạn chế. Nhất là khi giá căn hộ thô mua bây giờ có thể rẻ, nhưng các dịch vụ, tiện ích đi kèm cho tòa nhà vẫn được duy trì theo thiết kế ban đầu, thuộc hạng mục cao cấp. Còn đối với người mua nhà lúc này, mối quan tâm hàng đầu của họ vẫn là sức khỏe tài chính của chủ đầu tư và đặc biệt là tiến độ thực hiện dự án. Nhất là việc dự án triển khai như thế nào, cầm chừng hay công trường hoạt động ngày đêm. Bởi mua giá rẻ mà dự án không triển khai thì rủi ro còn lớn hơn nhiều.

Một số chủ đầu tư dự án bất động sản bán căn hộ hình thức xây thô cho biết, để tạo được sự đồng bộ trong quản lý, hạn chế tình trạng đập sửa kéo dài, dự án sẽ phải có cơ chế buộc chủ căn hộ hoàn thiện nhà trong một thời gian nhất định. Một số dự án khác, chủ đầu tư chuyển sang hình thức hoàn thiện đơn giản, chỉ bao gồm thiết bị vệ sịnh, nóng lạnh điều hòa, để trong trường hợp không ở, chủ nhà cũng có thể cho thuê. Tuy nhiên, thì trong bối cảnh tín dụng khó khăn như hiện nay, rất có thể sẽ có nhiều khách hàng không chịu hoàn thiện. Thực tế đã từng có nhiều khu đô thị mới, hàng chục năm trời nhiều căn nhà trị giá tới cả chục tỷ đồng vẫn trong tình trạng để thô không, không ai về ở gây mất mĩ quan và ảnh hưởng tới những hộ xung quanh.