Để tránh rủi ro khi đầu tư đất nền

Gần đây, thị trường BĐS tại Đà Nẵng ấm lên, lượng giao dịch tăng cao so với cùng kỳ năm 2016. Đi đôi với đó là “vấn nạn” chủ đầu tư chưa hoàn thành thủ tục pháp lý đã thông báo bán sản phẩm ra thị trường.

Đây là những vấn đề tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với nhà đầu tư thứ cấp. Để tránh những rủi ro xảy ra trong quá trình đầu tư vào những dự án đất nền, theo luật sư Đỗ Pháp, Trưởng Văn phòng Luật sư Đỗ Pháp, thì các nhà đầu tư phải am hiểu rõ về pháp luật, mà cụ thể ở đây là Luật Nhà ở 2014, Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh BĐS 2014…

Đối với đất nền, theo quy định tại Điều 194 Luật Đất đai 2013 về Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, và Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai về Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê, thì chủ đầu tư chỉ được bán đất nền dự án (hay còn gọi là phân lô, bán nền) khi được sự cho phép của UBND cấp tỉnh, sau khi hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Trên thực tế hiện nay, nhiều dự án BĐS chưa thuộc diện được phép phân lô, bán nền nhưng chủ đầu tư vẫn công khai bán sản phẩm, thực hiện việc rao bán, quảng cáo dự án cho người mua rồi chạy giấy tờ sau. Điều này khiến khách hàng bị nhầm lẫn và hợp đồng của các bên có thể bị tuyên bố vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, vì chuyển nhượng tài sản không được phép giao dịch.

Luật sư Đỗ Pháp phân tích, thực tế trong thời gian qua, cũng xảy ra những vụ việc kêu cứu, kiện tụng liên quan đến việc các chủ đầu tư chia lô bán nền khi chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất ở, thậm chí chưa được định giá. Vậy nên, khi nhận chuyển nhượng đất nền dự án, khách hàng cần lưu ý tới khía cạnh pháp lý để xác thực thông tin.

Cùng đó, hiện nay, nhiều chủ đầu tư cũng như sàn giao dịch “lách luật” bằng việc ký hợp đồng góp vốn với nhà đầu tư. Theo đó, khách hàng sẽ thanh toán tiền mua đất nền dưới dạng vốn góp theo nhiều giai đoạn và sẽ được chủ đầu tư giao sổ đỏ sau khi hoàn thành dự án.

Tuy nhiên, không phải lúc nào mọi chuyện cũng thuận lợi. Vì thực tế diễn ra cho thấy, sau khi ký hợp đồng góp vốn theo phương thức nêu trên với khách hàng, có một số chủ đầu tư lại sử dụng nguồn vốn huy động được để đầu tư vào dự án khác mà không tiến hành hoạt động xây dựng cơ sở hạ tầng để phục vụ dự án đã ký hợp đồng góp vốn với khách hàng.

Có trường hợp chủ đầu tư không thể tiến hành thủ tục sang tên cho khách hàng góp vốn, vì dự án không thể hoàn thiện hạ tầng, không được phê duyệt hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án bị chủ đầu tư đem thế chấp tại các tổ chức tín dụng. Thậm chí, có trường hợp chủ đầu tư còn tranh nhau lấy dự án trong khi không đủ năng lực tài chính để thực hiện nên bị thu hồi dự án...

Luật sư Đỗ Pháp cho rằng, khách hàng khi nhận chuyển nhượng đất nền thông qua hợp đồng góp vốn cần phải lưu ý. Đầu tiên, yêu cầu chủ đầu tư trình bày hồ sơ của dự án, các bước tiến hành thủ tục pháp lý. Thứ hai, nếu đã ký hợp đồng thì không nên đặt kỳ vọng quá lớn, vì nguyên tắc từ xưa đến nay là lợi nhuận cao thường đi đôi với rủi ro lớn.

Đồng thời, khách hàng cần chủ động đàm phán các phụ lục và điều khoản bồi thường khi điều kiện bất khả kháng xảy ra đối với hợp đồng góp vốn. Bởi sự chuẩn bị càng chu đáo cho tình huống thất bại chính là cách tốt nhất đảm bảo an toàn cho suất đầu tư bằng hợp đồng góp vốn.