Để giảm rủi ro khi mua nhà

Hiện nay, hệ thống pháp lý về mua bán nhà ở đã cơ bản hoàn thiện, quyền lợi người mua nhà nói chung và chung cư nói riêng được bảo vệ, các rủi ro cũng hạn chế hơn. Tuy nhiên, tại một số dự án vẫn xảy ra tình trạng thiếu minh bạch trong cung cấp thông tin, cố tình xây dựng sai phép, đưa dự án đi thế chấp ngân hàng, khiến người mua nhà phải chịu rủi ro.

Tù mù thông tin

Tại buổi họp báo công bố dự án căn hộ Elite Park (quận Bình Thạnh) do chủ đầu tư Geleximco và các đối tác tổ chức mới đây, chủ đầu tư bị “bao vây” với nhiều câu hỏi hóc búa xung quanh vấn đề năng lực tài chính, hồ sơ pháp lý dự án, hoàn thành nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất… Đây cũng là những nội dung người mua nhà quan tâm sau sự kiện lùm xùm tại các chung cư The Harmona, Bảy Hiền Tower, PetroVietnam Landmark, Gia Phú... Phó Cục trưởng Cục Phát triển Nhà (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnhh Khởi cho rằng tranh chấp thời gian qua xuất phát từ nhiều nhiều nguyên nhân, nhưng bất cập đầu tiên bắt đầu từ mua bán. Đây là khởi đầu cho mọi quyền và nghĩa vụ, cho mọi vấn đề liên quan đển sản phẩm nhà sau này từ quá trình xây dựng đến lúc bàn giao.

Ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển Nhà và Thị trường BĐS (Sở Xây dựng TPHCM), nhận định các vụ tranh chấp gần đây chủ yếu là các dự án xây dựng trước năm 2010, trước khi có Luật Nhà ở 2014. Khi đó, luật không quy định chủ đầu tư phải gửi thông báo thông tin đến sở xây dựng, mà các dự án này tự xây dựng và chịu trách nhiệm. Còn hiện nay, theo quy định tại Luật Kinh doanh BĐS 2014 (có hiệu lực từ tháng 7-2015), trước khi xây dựng chủ đầu tư phải có thông báo cho sở xây dựng và được sở xác nhận mới được phép xây dựng và công bố thông tin trên website của sở xây dựng. Để quản lý và phát hiện sớm các sai phạm, theo ông Sơn trước hết cơ quan quản lý phải thường xuyên kiểm tra và phát hiện kịp thời các sai phạm để xử lý, đặc biệt là các cơ quan quản lý địa phương. Cơ quan quản lý cũng cần công khai và minh bạch thông tin của dự án để người dân nắm rõ.

Theo ông Nguyễn Thanh Hiền, Giám đốc Công ty Luật ATIM, Luật Kinh doanh và Luật Nhà ở cũng như Nghị định 99 đã có hướng dẫn cụ thể về công khai thông tin dự án. Trong đó có nội dung yêu cầu và hướng dẫn việc công khai thông tin, báo cáo tình hình thực hiện dự án cho các cơ quan chức năng và người mua nhà trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên trên thực tế nhiều dự án vẫn không thể biết được chính xác đầy đủ thông tin. Kể từ 1-7-2015 Luật Kinh doanh và Luật Nhà ở sửa đổi chính thức có hiệu lực việc này càng được thắt chặt hơn.

Giải pháp?

Nhiều ý kiến cho rằng, nhiều dự án mở bán khi chưa có đầy đủ thủ tục pháp lý. Việc thế chấp có thể là hợp pháp nhưng vấn đề là ngân hàng có giám sát, quản lý dòng tiền để bảo đảm an toàn hay không vẫn chưa được quan tâm. Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, cho biết trên thị trường hầu như 90% dự án đều thế chấp để huy động vốn từ ngân hàng. Trong hợp đồng thế chấp chắc chắn sẽ ghi rõ là đất và nhà ở hình thành trong tương lai, đồng thời sẽ có điều khoản cho bán dự án để thu tiền trả nợ ngân hàng. Nội dung thỏa thuận thế chấp đã rõ nhưng vấn đề là giám sát chưa đến nơi đến chốn. Về vấn đề thế chấp, ông Nguyễn Thanh Hiền khẳng định việc chủ đầu tư thế chấp dự án, căn hộ hình thành trong tương lai là bình thường vì luật cho phép thế chấp. Trước khi bán căn hộ đến người mua phải tiến hành giải chấp. Dù vậy, tình trạng chủ đầu tư vừa huy động tiền của người mua vừa thế chấp vay ngân hàng vẫn xảy ra do thông tin không minh bạch và thiếu chế tài đủ răn đe các chủ đầu vi phạm.

Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên - Môi trường TPHCM, cho biết thời gian tới chủ đầu tư muốn thế chấp phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng Đăng ký đất đai TP. Khi nội dung thế chấp thay đổi như muốn bán một phần tài sản cũng phải làm thủ tục đăng ký và được sự đồng ý của các bên như ngân hàng, người mua. Việc đăng ký các giao dịch bảo đảm của dự án cần phải được công khai để người mua dễ dàng tìm hiểu, nắm được tình trạng pháp lý của dự án.

Nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, ông Phan Trường Sơn cho rằng hiện nay cần có nhiều giải pháp và sự tham gia của các bên liên quan. Thứ nhất, chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của mình. Thứ hai, người mua cần tìm hiểu thông tin thật kỹ, khi ký hợp đồng cần phải hiểu rõ các điều khoản trong hợp đồng. Thứ ba, cơ quan quản lý nhà nước phải có trách nhiệm quản lý, giám sát về các hoạt động của chủ đầu tư, phải có trách nhiệm công khai các thông tin của dự án, đặc biệt về việc dự án có thế chấp hay sai phép hay không. Với ngân hàng, các ngân hàng cần phải quản lý chặt chẽ cách thức cho vay tín dụng của mình. Thứ tư, các cơ quan truyền thông cần đưa thông tin chính xác về dự án, phải kiểm tra toàn bộ thông tin của dự án trước khi đưa thông tin đến độc giả.