Để đô thị TP. HCM vươn tới hình mẫu Singapore

Tại Hội thảo chuyên đề "Quản lý xây dựng, chỉnh trang và phát triển đô thị thành TP. HCM" diễn ra cuối tuần qua, câu chuyện làm thế nào để xây dựng TP. HCM văn minh, hiện đại, nghĩa tình; Sớm trở thành một trong những trung tâm lớn về kinh tế, tài chính, thương mại, khoa học - công nghệ của khu vực Đông Nam Á đã được đặt ra. Đầu tư Bất động sản giới thiệu bài viết của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoRea) về vấn đề này.

Nhiều nền tảng để TP. HCM bừng sáng

Đại hội Đảng bộ TP. HCM đã đưa ra 7 chương trình đột phá, trong đó có "Chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị" giai đoạn 2015 - 2020. HoRea nhận thức chương trình này không chỉ thực hiện trong 5 năm tới, mà sẽ còn tiếp tục trong nhiều thập niên nữa để có thể đưa TP. HCM tiệm cận những đô thị hàng đầu khu vực như Đảo quốc Singapore.

Trong chỉnh trang đô thị cũ luôn có sự kết hợp với phát triển đô thị; trong phát triển khu đô thị mới có thể đồng thời kết hợp với chỉnh trang khu dân cư cũ. "Chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị" vừa định hướng mục tiêu, vừa tạo điều kiện để phát triển thị trường bất động sản TP. HCM. Nhìn tổng quát, thị trường bất động sản TP. HCM có tiềm năng phát triển rất lớn. Tuy nhiên, vấn đề then chốt có tính quyết định là phải tìm kiếm các giải pháp tăng cường vai trò định hướng của Nhà nước đối với thị trường bất động sản để tập trung mọi nguồn lực thực hiện chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị.


Chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị TP. HCM vừa nhằm mục tiêu định hình đô thị Sài Gòn Gia Định - TP. HCM  trong thế kỷ 21 trong mối liên hệ hữu cơ với Vùng đô thị TP. HCM, các tỉnh miền Đông và miền Tây Nam Bộ, với cả nước và quốc tế; vừa định hướng sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Thành phố. Mà theo nguyên lý và kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới thì thị trường bất động sản chỉ có thể phát triển bền vững khi giải quyết được nhu cầu nhà ở của đại đa số người dân, trước hết là người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị và người nhập cư, chiếm tỷ lệ đến khoảng hơn 85% dân số. TP. HCM với gần 13 triệu dân, trong đó có gần 3 triệu người nhập cư, đang và sẽ tiếp tục thu hút rất đông người nước ngoài đến làm việc và sinh sống (hiện có 80.000 người Hàn Quốc trong tổng số 140.000 người trong cả nước, 8.000 người Nhật, 3.000 người Singapore, 1.200 người Đức...).

Tốc độ đô thị hóa của Việt Nam tăng khoảng 2,8%/năm - nằm trong số các nước có tỷ lệ tăng trưởng nhanh nhất khu vực, với dân số đô thị chiếm hơn 26% (theo số liệu thống kê năm 2010), trong đó TP. HCM có tốc độ đô thị hóa cao nhất nước với dân số tăng trung bình mỗi năm tương đương dân số một quận (tốc độ tăng dân số cơ học 2,5%/năm, cao hơn tốc độ tăng dân số tự nhiên 1,07%/năm).

Mỗi năm có khoảng 50.000 cặp kết hôn mới và có một bộ phận không nhỏ trong số gần 200.000 công chức, viên chức, cán bộ lực lượng vũ trang, ngành giáo dục, y tế, cũng như người có thu nhập trung bình, đặc biệt là người có thu nhập thấp, người nhập cư, và hơn 20.000 hộ dân sống trong các khu nhà lụp xụp trên và ven kênh rạch hoặc trong các chung cư hư hỏng nặng, có nhu cầu cấp bách về nhà ở.

Chỉ riêng nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn TP. HCM giai đoạn 2016 - 2020 theo kết quả khảo sát do Viện Nghiên cứu Phát triển Thành phố thực hiện thì đã có đến 81.000 hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu. Trong đó, cán bộ công chức: 10.000; hộ thu nhập nghèo, cận nghèo: 39.000; lao động trong khu công nghiệp: 17.000; hầu hết các nhóm đối tượng trên đều chọn phương thức thuê mua nhà ở xã hội chiếm tỷ lệ từ 65% đến 94%.

Đây là cơ hội nhưng đồng thời cũng là thách thức lớn nhất vì nhu cầu quá lớn trong khi nguồn cung nhà ở thương mại vừa túi tiền, và nguồn cung nhà ở xã hội còn quá ít, chưa đáp ứng nhu cầu. Riêng đối với nhiệm vụ phát triển nhà ở xã hội tại Thành phố từ nay đến năm 2020, Sở Xây dựng đã đưa ra mục tiêu hoàn thành 44.700 căn hộ nhà ở xã hội, với 39 dự án cụ thể, có tính khả thi.

Nhìn lại thị trường bất động sản TP. HCM trong hơn 20 năm qua đã trải qua nhiều giai đoạn thăng trầm, đặc biệt là đỉnh điểm bong bóng bất động sản năm 2007, năm 2010, và giai đoạn thị trường bị đóng băng kéo dài từ năm 2008 đến 2013, với hậu quả nghiêm trọng mà đến nay vẫn chưa được khắc phục hoàn toàn. Từ cuối năm 2013 đến nay, thị trường bất động sản bắt đầu phục hồi và tăng trưởng mạnh cho đến nay, tuy nhiên vẫn trong trạng thái chưa vững chắc và chưa bền vững.

Chỉ riêng nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn TP. HCM giai đoạn 2016 - 2020 theo kết quả khảo sát do Viện Nghiên cứu Phát triển Thành phố thực hiện thì đã có đến 81.000 hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu.

Trong 9 tháng đầu năm 2016, thị trường có dấu hiệu bị chững lại, đã xuất hiện một số yếu tố tiềm ẩn rủi ro trong phân khúc bất động sản cao cấp, do nguồn cung tăng quá lớn, có dấu hiệu cung vượt cầu, trong lúc thị trường rất thiếu sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, nhà ở cho thuê giá rẻ. Từ đó, có thể rút ra nhận định là chỉ khi nào giải quyết được nhu cầu nhà ở của đa số người dân thì mới thực sự góp phần đảm bảo an sinh xã hội, và xây dựng Thành phố có chất lượng sống tốt.

Trong 20 năm qua, xu thế phát triển các tòa nhà cao tầng trong các đô thị là tất yếu, với hàng chục ngàn hộ gia đình đã lựa chọn sống trong căn hộ chung cư. Ngày nay, đòi hỏi của người dân không chỉ là có chỗ ở mà còn đòi hỏi một không gian sống ngày càng tốt hơn, xanh, thân thiện môi trường, có nhiều tiện ích, tiết kiệm điện, nước, sử dụng năng lượng tái tạo, an ninh và an toàn, nhất là an toàn phòng cháy và chữa cháy, thoát hiểm, cứu nạn tại các tòa nhà chung cư cao tầng.

Thời cơ vàng để đánh thức tiềm năng

Việc thực hiện thành công "Chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị" này sẽ nâng cao chất lượng đô thị, chất lượng sống của cư dân, thu hút đầu tư và phát triển du lịch, tạo dựng nên diện mạo TP. HCM trong thế kỷ 21 với điểm nhấn mới là Khu đô thị mới Thủ Thiêm. TP. HCM là thành phố sông nước - nhiệt đới - phương Nam với điểm nhấn đặc sắc là sông Sài Gòn và các kênh rạch.

Hơn 20 năm qua, Thành phố đã làm nên kỳ tích chỉnh trang lưu vực kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè, kênh Tàu Hủ - Ruột Ngựa, kênh Tân Hóa - Lò Gốm, đã mang lại bộ mặt mới cho nhiều vùng dân cư lụp xụp trên và ven kênh rạch đổi đời và hiện nay Thành phố đang tiếp tục chỉnh trang kênh Tham Lương - Bến Cát, kênh Đôi - kênh Tẻ, rạch Xuyên Tâm... Thành phố cũng đã thể hiện dũng khí để sửa sai khi quyết định khai thông lại kênh Hàng Bàng đã lấp 20 năm trước đây.

HoRea đã đề nghị Thành phố chỉ đạo quyết liệt để khôi phục lại dòng chảy đoạn thượng nguồn kênh Nhiêu Lộc (mà nay đã biến thành cống hộp, hoặc đã bị lấn chiếm như kênh A41, kênh Hy Vọng, kênh Nhật Bản) để góp phần tiêu thoát nước cho khu vực Tân Bình - sân bay Tân Sơn Nhất.

Kinh nghiệm trước đây, vào đầu những năm 2000, Thành phố đã quy hoạch các hồ điều tiết nước lớn các khu vực; dành quỹ đất tự nhiên dự trữ cho nước chảy tràn; khu vực nội thành còn chưa bị bê tông hóa cao độ; Thành phố cũng đã quy định bắt buộc doanh nghiệp phải đào lại hồ có diện tích bằng hoặc lớn hơn để trả lại diện tích mặt nước đã bị san lấp trong khu vực dự án; và đã công bố quy định không được xây dựng công trình kiến trúc ven bờ các sông rạch, như đối với sông Sài Gòn từ mép cao bờ sông vào đến 50m, các sông rạch khác từ 10m, 20m không được xây dựng công trình, để bảo vệ hành lang kênh rạch. Nhưng việc thực hiện các quy định đúng đắn này chưa nghiêm trong những năm qua cũng là một nguyên nhân dẫn đến tình trạng úng ngập nặng ngày nay khi có triều cường và mưa to.

Bên cạnh đó, có những dự án bất động sản lớn ven sông, rạch, nhưng do Thành phố không giao quỹ đất ven sông, rạch cho chủ đầu tư để chủ đầu tư có trách nhiệm đầu tư, xây dựng bờ kè bảo vệ và tăng độ mỹ quan nên chưa tạo được cảnh quan hài hòa, đồng bộ, chưa tăng được tiện ích để phát triển dịch vụ và khai thác du lịch. Đặc biệt đối với sông Sài Gòn, là dòng sông lịch sử, dòng sông cảnh quan, dòng sông văn hóa - du lịch và cũng là nguồn nước uống, nguồn lực kinh tế, tuyến giao thông đường thủy mà của thành phố mà chúng ta cần trân trọng, nâng niu để phát triển bền vững.

Để hiện thực hóa mục tiêu này, tôi cho rằng, cần có các giải pháp tăng cường vai trò định hướng của Nhà nước đối với thị trường bất động sản để tập trung mọi nguồn lực thực hiện chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị. Trong đó, hoàn thiện hệ thống pháp luật, tạo hành lang pháp lý nhất quán, xây dựng môi trường kinh doanh minh bạch, thông thoáng, lành mạnh là đặc biệt quan trọng.

Với sự hội nhập ngày càng sâu rộng vào nền kinh tế thế giới, và yêu cầu bức xúc của nền kinh tế đất nước, đòi hỏi phải tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, Chính phủ đang dự thảo "Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về đầu tư, kinh doanh", dự kiến trình Quốc hội xem xét thông qua vào cuối năm 2016. Phương thức xây dựng một Luật để bổ sung, sửa đổi nhiều Luật, đã bước đầu tiệm cận cách làm luật phổ biến của các nước trên thế giới là tu chính, sửa đổi, bổ sung từng điều luật để đáp ứng kịp thời nhu cầu thực tiễn của cuộc sống.

Theo đánh giá của HoRea, đây là là cơ hội vàng để tạo sự chuyển biến lớn trong công tác xây dựng pháp luật, tạo hành lang pháp lý nhất quán, xây dựng môi trường kinh doanh thông thoáng, minh bạch, lành mạnh, có tác động tích cực đến thị trường bất động sản. Hoàn thiện thể chế phải đi đôi với việc đổi mới tư duy, trước hết là đổi mới tư duy kinh tế "lần thứ hai" nhằm hoàn thiện các chính sách và cơ chế, tạo cho được đột phá để phát triển mạnh mẽ nền kinh tế thị trường, trong đó có thị trường bất động sản, giải quyết cho được bài toán nhà ở cho số đông người có thu nhập thấp trong xã hội, trước hết là người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư.

Hoàn thiện thể chế, phải loại trừ được lợi ích nhóm, phải loại trừ được hiện tượng "lobby" chính sách, phải khắc phục cho được xu hướng tập trung quyền lực xét duyệt, thẩm định về các Bộ, ngành (nguồn gốc đẻ ra cơ chế "xin - cho" và nhũng nhiễu), đi ngược lại xu thế phân cấp, giao quyền nhiều hơn cho các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trước đây.

Bên cạnh đó, TP. HCM cần đẩy mạnh phát triển các khu đô thị vệ tinh "chuẩn thấp" dành cho người có thu nhập thấp đô thị (có thể áp dụng tiêu chuẩn của dự án nhà ở xã hội), có đầy đủ tiện ích (trường học, bệnh viện, chợ - trung tâm thương mại, công viên, khu vui chơi giải trí, dịch vụ), kết nối giao thông thuận lợi (metro, xe buýt), với các loại nhà vừa túi tiền, ưu tiên phát triển căn hộ nhà ở xã hội (cho thuê, thuê mua), căn hộ nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ (từ 1,5 triệu đồng đến khoảng 3 triệu đồng/tháng).