Đầu tư mặt bằng bán lẻ: Bỏ tiền chẵn, thu tiền lẻ?

Ngoài những loại hình kinh doanh bất động sản quen thuộc như đất ở, căn hộ, biệt thự..., giới đầu tư tại Hà Nội đang đổ xô vào hình thức đầu tư mới: rót tiền vào sở hữu mặt sàn bán lẻ tại các trung tâm thương mại (TTTM). Tuy nhiên, kênh đầu tư này không 'ngon ăn' như nhiều người nghĩ.

Bánh ngọt hay quả đắng?

Ghi nhận trên thị trường 3 tháng trở lại, không ít gian hàng đã và đang được chào sang nhượng lại với mức giá chênh thêm từ 1.000-2.000 USD/m2, thậm chí một số vị trí đắc địa, giá còn tăng 4.000-5.000 USD/m2 so với giá gốc.

Trên một số trang rao vặt, có quầy ở tầng 1 của Grand Plaza (đường Trần Duy Hưng) được rao ở mức 11.500-12.000 USD/m2, hay ki-ốt diện tích xấp xỉ 40m2 ở tầng 2 chợ Hàng Da (Hoàn Kiếm) giá gốc 8.300 USD/m2 cũng được chào bán với mức chênh lệch tối thiểu 500 USD/m2.

Vì sao mặt bằng bán lẻ trong TTTM hút khách (khách hàng cá nhân chiếm đến 90%)? Một chủ đầu tư làm phép tính: “Nếu mua dài hạn một gian hàng có diện tích trên 30m2, giá gốc 6.000 USD/m2, số tiền bỏ ra vào khoảng 200.000 USD (tương đương 3-4 tỷ đồng). Giả sử cho thuê lại mức giá mỗi m2/tháng tầng 1 từ 85-100 USD/m2, chủ sở hữu sẽ thu về khoảng 2.000-3.000 USD/tháng.

Mức này, cao hơn giá cho thuê một căn hộ chung cư có giá đầu tư ban đầu tương tự. Đó là chưa kể giá thuê mặt sàn bán lẻ tại TTTM đều có xu hướng tăng lên qua mỗi năm do nguồn cung, nhất là khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm. Do vậy, việc sở hữu sẽ có nhiều ích lợi”.

Tuy nhiên, không ít người vì tính nhầm mà đã xơi quả đắng. Cuối năm 2009, nghe các “chiến hữu” rỉ tai bỏ vốn mua mặt sàn bán lẻ để sang tay “ăn” chênh lệch từ 450-500 triệu đồng mỗi ô khoảng 30m2, chị P.T.H khi ấy đang sở hữu một lô đất ở Văn Phú (Hà Đông) liền bán đi gom thêm tiền nhảy vào trung tâm thương mại (giá đất lúc đó chưa đến 20 triệu đồng/m2).

Chỉ trong thời gian ngắn, chị đã sở hữu 3 “gian” tại một khu rất hot lúc bấy giờ. Nhưng thời điểm đó, sóng đi qua, bán không được giá mà giữ lại thì chưa kiếm được khách thuê do trung tâm mới đi vào hoạt động, ít khách mua sắm. Chị P.T.H chỉ biết ngậm ngùi nhìn giá đất ở Văn Phú tăng từng ngày, hiện đã cao gấp 4 lần giá trước kia trong khi khoản đầu tư của chị ở đây thì... “chết dí”.

Cuộc chơi của các “đại gia”?

Cũng thấy thiên hạ nhắc nhiều đến kênh này, lại thấy chủ đầu tư chào giá có khá mềm (50 triệu đồng/m2), cách đây vài tháng, anh Vũ Văn Phan ở Hà Đông dự định mua một gian nhỏ cho vợ vào kinh doanh trong TTTM khu vực Văn Khê gần nhà. Đang cân nhắc, anh Phan nhận được lời khuyên từ một số đàn anh trong lĩnh vực đầu tư bất động sản nên dừng luôn ý định.

Anh Phan phân tích: 50 triệu đồng/m2 là cái giá rẻ hơn rất nhiều 1m2 đất liền kề ngay sau khu vực này, bởi đất ở đây 100 triệu đồng/m2 chưa thấy ai bán. Tuy vậy, sau khi cân nhắc, tôi thấy không phải là giá rẻ khi đây vẫn là khu mới, ngoại ô. “Thà rằng mua được ở khu trung tâm, chỗ tốt thì đắt vẫn hơn. Thêm nữa, tiếng là mình sở hữu nhưng không ở, không sửa chữa được; bán hàng gì sau này cũng phải theo quy định của chủ đầu tư và phải đóng nhiều loại thuế, phí khác nữa” - anh Phan chia sẻ.

Theo giới kinh doanh, hiện mức giá mua dài hạn tại nhiều nơi đã bị đẩy lên khá cao, nếu tính chiết khấu dòng tiền so với giá thuê tại thời điểm thì đã giảm tính hấp dẫn khiến nhiều nhà đầu tư không còn hào hứng. “Với mức giá như vậy, đầu tư vào loại hình này chủ yếu là các đại gia bỏ tiền chẵn, thu tiền lẻ. Coi như mỗi tháng quên đi cũng có một khoản tiền để sau này “dưỡng già”. Còn nhà đầu tư nhỏ lẻ khó có tiền để mua ôm và theo được” - Ông Phạm Thanh Hưng, Tổng GĐ Công ty Thẩm định giá Thế kỷ nhìn nhận.

Tuy nhiên, cơn sốt đầu tư mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội vẫn chưa có dấu hiệu dừng. Một loạt nhà phát triển dự án khác vẫn đang gấp rút tìm khách mua buôn và mua lẻ cho các khối đế thương mại của mình. Đơn cử: khu Usilk City quận Hà Đông với 3 tầng đế thông tầng 9 tòa nhà, hay khối đế thương mại 5 tầng của 2 tòa nhà căn hộ diện tích trên 60.000m2 tại dự án Keangnam Hanoi Landmark Tower...

Chuyên gia nghiên cứu và phân tích thị trường Trần Văn Quang khuyên: Trước khi có ý định đầu tư lâu dài vào trung tâm thương mại (TTTM), nhà đầu tư cá nhân cần tìm hiểu cách thức, năng lực, kỹ thuật quản lý TTTM của chủ đầu tư (kế hoạch kinh doanh, vận hành...). Vấn đề cốt lõi là làm sao để TTTM đó hút được khách đến mua hàng. Có vậy mới hy vọng cho thuê lại giá cao.

DiaOcOnline.vn - Theo Tiền Phong