Đầu tư BĐS: "Nội" dần nhường đất cho "ngoại"?

Giữa bối cảnh ngành xây dựng - bất động sản (BĐS) đang nỗ lực thoát khỏi vũng bùn suy thoái bằng những chính sách đầy cố gắng của các cơ quan quản lý, tâm lý DN và nhà đầu tư (NĐT) đang chịu sự giằng co đáng chú ý. Quý IV là khoảng thời gian xuất hiện rất nhiều hội thảo, họp báo giới thiệu về cơ hội đầu tư BĐS của những đơn vị tư vấn, tập đoàn ngoại quốc. Theo Bộ Công Thương, sau 11 tháng của năm 2013, kinh doanh BĐS là lĩnh vực thu hút vốn FDI đứng thứ 3. Mặt khác, giới bình luận cho rằng sân chơi đầu tư địa ốc trong nước đang dần nhường chân cho DN "ngoại".

Triệt tiêu "bong bóng giá", loại bỏ những DN kém chuyên môn, non tài chính hay thanh lọc yếu tố đầu cơ để mang lại giá trị thực của BĐS hướng đến nhu cầu an sinh, là tất cả những gì thị trường BĐS Việt Nam "làm" được trong 4 năm qua.

Đóng góp vào thành quả đó là rất nhiều chính sách liên tiếp được ban hành, cùng với sự tự thân vận động vượt khó của DN và bản thân người tiêu dùng. Ở góc độ kinh doanh, thị trường vẫn chưa thể yên ổn vì yếu tố vốn - tài chính.

Bài toán vốn cho thị trường

Với đối tượng trọng tâm là người lao động chưa được đáp ứng nhu cầu ở tối thiểu, BĐS nhà ở tại các đô thị lớn luôn phải vận động theo hướng tạo thuận lợi về thanh toán cho người mua. Giảm thuế VAT giao dịch chuyển nhượng BĐS, thuế thu nhập cá nhân, miễn tiền sử dụng đất cho dự án phát triển NƠXH, hỗ trợ lãi suất vay mua nhà… nhưng sức mua vẫn èo uột, tồn kho vẫn chất đống trong lúc nhu cầu an sinh chưa bao giờ giảm áp lực.

Quanh quẩn, vẫn là bài toán dòng tiền. Đành rằng giao dịch nhà ở tại Hà Nội hay Tp.HCM đã bước đầu được cải thiện. Nhưng xét cả 11 tháng, thị trường nhà ở chỉ thực sự nhúc nhích từ đầu quý IV. Nguyên nhân, theo nhiều chuyên gia, đó là tâm lý người dân - khách hàng đã tích cực hơn nhờ các chính sách kịp thời ban hành và DN đã "bán cái thị trường cần thay vì bán cái mình có".

Còn lại, không thể bỏ qua yếu tố dòng tiền của khách hàng đã được tiếp sức đúng lúc. "Đến hẹn lại lên", quý IV hàng năm thường chứng kiến dòng kiều hối tìm về trong nước.

Nhiều chuyên gia tài chính BĐS cho rằng đây là "nguồn máu" phục hồi địa ốc đang khô héo suốt cả năm. Tuy nhiên, đến nay vẫn chưa có số liệu nào hé lộ chi tiết số tiền kiều hối gửi về trong năm 2013, và bao nhiêu trong số đó đổ vào thị trường nhà đất.

Theo các báo cáo mới nhất của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Công Thương), tính chung trong 11 tháng năm 2013, tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký cấp mới và tăng thêm gần 21 tỷ USD, tăng hơn 54% so với cùng kỳ năm 2012.

Đáng chú ý, đứng thứ ba trong thu hút vốn FDI nhiều nhất là lĩnh vực kinh doanh BĐS, tăng 10 dự án so với cùng kỳ năm ngoái. Vấn đề là ở chỗ, năm 2013 đã chứng kiến quá đủ những trường hợp DN FDI lừa đảo, chiếm dụng vốn "nội" bằng chiêu "đăng ký 10, giải ngân 1, thu lợi 20".

Theo thống kê qua báo cáo từ các địa phương, tính đến hết tháng 5/2013, có 518 DN FDI thuộc diện vắng chủ, với tổng vốn đăng ký trên 900 triệu USD. Các DN này chủ yếu hoạt động trong các lĩnh vực dịch vụ, như: quản lý DN, xây dựng, BĐS…

Chính sách vẫn để lọt kẽ hở cho các nhà đầu tư nước ngoài tại nhiều dự án BĐS thực hiện việc chuyển lợi nhuận trước thuế ra nước ngoài một cách hợp pháp thông qua việc trả lãi vốn vay bằng các "bài": chủ đầu tư hợp tác với nhà thầu có cùng "quốc tịch" (KeangNam là một ví dụ) để né chế độ kế toán Việt Nam; NĐT vay của các công ty mẹ ở nước ngoài nhằm khoét vào khe hở quy định điều kiện năng lực tài chính của chủ đầu tư….

Cơ hội cho BĐS "ngoại"?

Hiệu quả dòng vốn FDI cho BĐS trong nước vẫn chỉ dừng ở những KCN hoang lạnh, những địa điểm kinh doanh vắng chủ và không ít nghi án "chuyển giá" trong kinh doanh địa ốc.

Môi trường đầu tư Việt Nam thực sự là miền đất hứa cho những DN khoác trên mình tấm áo "vốn ngoại". Ở chiều ngược lại, NĐT trong nước cũng phải vật vã tìm cách "gạn đục khơi trong". Phân khúc mục tiêu vẫn là BĐS nhà ở trung bình (chủ yếu) và BĐS nghỉ dưỡng.

Phát triển mạnh tại các đô thị đông dân hàng đầu cả nước, thị phần căn hộ để ở hạng trung đang đón nhận sự quan tâm hàng đầu của DN lẫn khách hàng, người dân bởi mức giá giảm mạnh so với thời gian trước. Kèm theo đó, chính sách bán hàng linh hoạt của nhiều chủ đầu tư thức thời đã "vào nhịp" khá tốt với các công cụ tài chính, chính sách quản lý ngày càng xuất hiện đúng lúc.

Về bề nổi, thanh khoản đã cải thiện nhẹ. Nhưng rõ ràng là chưa đủ so với thực lực nguồn tiền nhàn rỗi (dòng tiền tự chủ của DN) trên thị trường cũng như sức hút của BĐS đối với giới săn tìm cơ hội đầu tư.

Xu thế đầu tư ra nước ngoài của DN Việt Nam được ghi nhận gia tăng rất tích cực. Theo Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu Tư, ông Đào Quang Thu, tính đến nay, tổng vốn đăng ký đầu tư ra nước ngoài của Việt Nam đạt trên 16,6 tỷ USD và vốn thực hiện 4 tỷ USD với các hoạt động tập trung phần lớn vào các ngành dầu khí, thủy điện, trồng cây công nghiệp, viễn thông, sản xuất, xuất khẩu và tiêu thụ hàng hóa của Việt Nam tại nước ngoài...

Như vậy, danh mục đầu tư ra nước ngoài (theo đăng ký) không có mặt lĩnh vực địa ốc. Tuy nhiên, nhìn vào thực tế, tâm thế nhà đầu tư nội đang bị tấn công mạnh bởi các thị trường BĐS bên ngoài lãnh thổ.

Riêng tháng 11/2013, 2 sự kiện báo hiệu BĐS "ngoại" nhắm tới túi tiền người Việt là hội thảo "Cơ hội đầu tư vào thị trường BĐS Australia" cho khách hàng Việt Nam (do Tập đoàn kinh doanh BĐS ParkTrent Properties Group (Australia) chủ trì tại Hà Nội) và hội thảo cơ hội đầu tư BĐS tại Singapore (do Tập đoàn phát triển BĐS tư nhân Far East tổ chức ngày 30/11 tại Hà Nội).

Đáng chú ý, việc đổ bộ của 2 tập đoàn BĐS ngoại vào thị trường Việt Nam đã đưa ra nhiều yếu tố đánh trúng tâm lý của giới đầu tư Việt như: Luật Phát triển nhà ở bảo vệ người mua nhà; thị trường cho thuê và bán lại hoạt động năng động; lãi suất thấp; không đánh thuế trên lợi nhuận BĐS; không có thuế thừa kế; không hạn chế về sở hữu nước ngoài đối với căn hộ chung cư cao cấp… (thông tin từ Far East). Trong khi đó, quá trình nhận diện, đánh giá, quản lý dành cho DN ngoại của cơ quan vĩ mô chưa thể tròn vai; đương nhiên viễn cảnh môi trường đầu tư "trong chán - ngoài thèm" cũng như việc chảy máu dòng tiền đầu tư sẽ không xa.