Tính diện tích chung cư: Tranh chấp khó xử lý

Những tranh chấp diện tích căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư và khách hàng và xung đột này vẫn chưa có lời kết. Mới đây chủ đề này trở nên “nóng”, mặc dù đã được cơ quan chức năng đứng ra phân định đúng sai, nhưng xem ra nếu đi đến khiếu kiện cũng không dễ xử lý.

Kẽ hở hợp đồng

Theo Luật sư Phan Vũ Anh, nguyên Trưởng ban Đối ngoại pháp chế, Tổng công ty Vinaconex, thông thường khi tiến hành đầu tư dự án, chủ đầu tư bao giờ cũng tính toán để có lợi về mình. Khi thiết lập hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng này sẽ được đưa vào những nội dung có lợi cho chủ đầu tư hơn là khách hàng.

Chính vì thế, khi giao dịch mua bán, những khách hàng không hiểu luật sẽ không biết rằng những điều khoản trong hợp đồng có nhiều điểm chưa được hợp lý. Mặt khác, các yêu cầu sửa đổi hợp đồng của khách hàng đều không được chủ đầu tư chấp nhận nên nhiều trường hợp khách hàng “nhắm mắt ký bừa”. Hậu quả là sẽ dẫn đến những rủi ro sau khi hợp đồng được ký.

Trên thực tế, vì những kẽ hở của hợp đồng và thỏa thuận mang tính chất dân sự nên kể cả đưa ra tòa án, việc tranh chấp cũng không được giải quyết dễ dàng. Theo lý giải của GS. Đặng Hùng Võ, không dễ dàng là bởi thiếu cơ sở pháp lý cho giải quyết tranh chấp, chế tài xử phạt vi phạm chưa đủ sức răn đe; hợp đồng, thỏa thuận ký giữa các bên thường không chặt chẽ và có nhiều khoảng trống, trong đó thiếu quy định ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư, đặc biệt đối với các hợp đồng chủ đầu tư áp đặt mẫu hợp đồng đối với khách hàng.

Chưa kể việc giải quyết tranh chấp qua tòa án rất phức tạp và tốn kém chi phí, thời gian cho các bên. Chính thực tế này đã khiến nhiều chuyên gia phải cảnh báo, khách hàng cần phải có trách nhiệm hơn đối với hợp đồng mua bán mình ký kết với chủ đầu tư, đặc biệt trong thời điểm người mua đang có nhiều quyền lựa chọn như hiện nay. Bởi nếu những tranh chấp được giải quyết ngay từ đầu và khi chưa ký kết, những xung đột về sau sẽ được giảm thiểu rất nhiều.

Các quy định về chung cư, quản lý giao dịch BĐS hình thành trong tương lai, quản lý rủi ro chưa đúng cách, chưa rõ ràng; hợp đồng, thỏa thuận giữa chủ đầu tư dự án và khách hàng mang tính áp đặt do chủ đầu tư đơn phương đưa ra, thiếu các quy định bảo vệ quyền lợi cho khách hàng, thiếu sự giám sát của cơ quan chức năng. Do vậy khách hàng mua nhà càng phải cẩn thận để tránh những kẽ hở trong hợp đồng.

Luật chưa rõ

Thực tế cho thấy, mặc dù đã được quy định bằng văn bản pháp luật, nhưng tính chất mở của luật lại dẫn đến những cách hiểu khác nhau. Cụ thể, tại Thông tư 16 hướng dẫn Luật Nhà ở quy định diện tích sàn căn hộ mua bán có thể được xác định theo 2 phương pháp: tính kích thước thông thủy của căn hộ và tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ.

Tuy nhiên, trong thông tư lại không quy định rõ trường hợp, nếu tính theo phương pháp tính tim tường bao có bao gồm cả khung, cột, tường chịu lực hay không. Bởi nếu căn cứ Luật Nhà ở, các phần diện tích khung, cột, tường... nằm trong diện tích sở hữu chung và như vậy chủ đầu tư sẽ không được tính vào diện tích căn hộ.

Theo ông Nguyễn Trọng Hiền, Trưởng phòng Quản lý Nhà và thị trường BĐS (Sở Xây dựng Hà Nội), về nguyên tắc những diện tích chung như cột chịu lực, cột kỹ thuật… sẽ không được tính vào trong diện tích căn hộ, tuy nhiên khi chủ đầu tư công bố, khách hàng phải thỏa thuận yêu cầu tách những phần thuộc sở hữu chung để thống nhất trước khi ký hợp đồng mua nhà.

“Trong khi đó, người mua nhà khi đi xem căn hộ do chủ đầu tư giới thiệu lại thường quan tâm đến việc lựa chọn hướng nhà, tầng nhà và tính kích thước trong bản vẽ được công khai để nhân thành diện tích, khi người ta thấy phù hợp thì ký hợp đồng”- ông Hiền cho biết.

Nhiều chuyên gia BĐS khuyến cáo, điều quan trọng nhất để tính toán về diện tích, đơn giá hoặc giá trị là cam kết trong hợp đồng giữa chủ đầu tư và người mua nhà, còn những quy định trong Thông tư 16 hay Luật Nhà ở chỉ là “bộ khung” để người bán - người mua có được phương cách hợp lý nhất.

Chính vì vậy, tỉnh táo khi mua nhà, thống nhất chặt chẽ với chủ đầu tư để tránh những cái “bẫy” trong hợp đồng là điều khách hàng nên làm để tránh được những tranh chấp về sau.