Đầu cơ địa ốc Hà Nội và kịch bản “tát nước” theo Nghị định 104

Trong khi phải đến ngày 29/12/2014, Nghị định 104/2014 của Chính phủ về khung giá đất mới có hiệu lực, nhưng từ một gần tháng nay, giới đầu cơ nhà đất đã chuẩn bị những kịch bản nhằm "tát nước" theo Nghị định 104.

Đất nền dự án cũ hưởng lợi?

Theo Nghị định 104/2014/NĐ-CP của Chính phủ, khung giá đất ở đô thị, nhất là tại khu vực Hà Nội đã có sự thay đổi đáng kể. Cụ thể, khung giá đất đô thị tại Hà Nội đã được điều chỉnh ở mức tối thiểu là 1,5 triệu đồng/m2 và tối đa lên đến 162 triệu đồng/m2. Với khung giá đất mới được quy định, mức giá đất ở tối đa tại Hà Nội cao gấp đôi mức giá tối đa theo quy định cũ, trong khi khung giá đất nhiều khu vực cũng được điều chỉnh tăng.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch HĐQT CTCP Reenco Sông Hồng, việc khung giá đất tăng, theo lý thuyết, ngân sách nhà nước thu được từ tiền sử dụng đất cũng tăng lên và thông thường, để bù đắp chi phí này, doanh nghiệp sẽ phải tăng giá bán.

Mặc dù vậy, việc khung giá đất tăng có kéo theo giá bất động sản tăng hay không là khó bình luận, bởi thị trường bất động sản, nhất là phân khúc đất nền hiện nay vẫn rất khó khăn, thanh khoản thấp.

Ông Lê Ngọc Quỳnh, Giám đốc Sàn Nhà Đất 24h cho rằng, khung giá đất một số khu vực tại Hà Nội tăng gấp đôi mức cũ của Nhà nước, nhưng trên thực tế, tại các khu vực này, mức giá thị trường được thiết lập đã cao hơn cả chục lần khung giá quy định, nên mức giá đất mới cũng không tác động gì nhiều đến giá đất nền tại các khu vực này.

Trong khi đó, khung giá đất ở các khu vực khác, theo ông Quỳnh, tăng phổ biến khoảng 20% so với giá cũ lại có tác động không nhỏ trên thị trường. Chẳng hạn, nhiều doanh nghiệp còn hàng tồn sẽ không dễ giảm giá để bán hàng. Thậm chí, một số doanh nghiệp có thể xem xét tăng giá với lý do bù đắp vào chi phí tăng thuế sử dụng đất, khiến phân khúc đất nền sẽ càng trở nên khó khăn.

Cơ hội thoát hàng của dân đầu cơ

Trao đổi với ĐTCK, ông Nguyễn Văn Nghĩa, Trưởng phòng Kinh doanh, CTCP Đầu tư phát triển đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà (Sudico) cho rằng, việc khung giá đất tăng hiện nay chỉ có tác động đối với những dự án mới tạo lập. Trong khi đó, các dự án chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, hoặc nhà đầu tư mua đất nền và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư sẽ được lợi thế từ chính sách này.

Ông Nghĩa lấy ví dụ tại Dự án Nam An Khánh, Sông Đà Sudico đã hoàn thành phần lớn nghĩa vụ tài chính tiền sử dụng đất dự án này từ trước năm 2010. Đến nay, doanh nghiệp vẫn chưa có thông báo về việc bổ sung nghĩa vụ tài chính. Vì thế, giá đất nền tại Dự án Nam An Khánh sắp tới sẽ có lợi thế hơn các dự án mới tạo lập. Ngay với nhà đầu tư, ông Nghĩa cho biết, sẽ không phải đóng thêm tiền, nếu đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Trong trường hợp phát sinh nghĩa vụ tài chính liên quan đến tiền sử dụng đất, chắc chắn chủ đầu tư sẽ phải chịu thiệt thòi, chứ không phải nhà đầu tư.

Trong khi khung giá đất còn chưa có hiệu lực, một số đại diện môi giới tại Hà Nội cho biết, nhiều nhà đầu tư bất động sản đã có kế hoạch “ăn theo” Nghị định 104 trong việc bán hàng hoặc đẩy giá bán tại một số dự án đã có hạ tầng tốt, gần trung tâm, nhưng đang có mức giá cạnh tranh.

Đại diện môi giới của một văn phòng nhà đất tại Khu du lịch thiên đường Bảo Sơn tiết lộ, do giá nhà biệt thự, liền kề tại Khu đô thị Lê Trọng Tấn đã giảm khoảng 50% so với trước nên một số nhà đầu tư nhà liền kề, biệt thự tại Khu A, khu đô thị Lê Trọng Tấn (Hà Đông) đang có xu hướng điều chỉnh giá bán tăng nhẹ, bất chấp việc sản phẩm ít khi có khách hàng khảo giá.

Trong khi đó, đại diện một trung tâm môi giới tại Khu đô thị Vân Canh cho biết thêm, từ khi Nghị định 104 về khung giá đất được công bố, một số nhà đầu tư tại Khu đô thị Vân Canh, Kim Chung Di Trạch khăng khăng cho rằng giá đất dự án sẽ tăng, nên không chấp nhận giảm thêm giá trong các thỏa thuận với khách mua...

Vẫn còn chưa biết việc tăng khung giá đất sẽ khiến chi phí đầu tư tại các dự án vùng ven tăng lên bao nhiêu. Thế nhưng, việc một số nhà đầu tư lợi dụng việc khung giá đất tăng để liên kết với môi giới tăng giá bán, hoặc tung tin đất nền có xu hướng tăng giá nhằm mục đích tháo chạy khỏi thị trường đã bắt đầu xuất hiện.