Đầu cơ địa ốc bắt đầu nếm “trái đắng”

Trong khi giá bán sơ cấp của nhiều dự án tăng từ 6 - 8% thì trên thị trường thứ cấp, nhiều nhà đầu tư đã phải đối mặt với xu hướng giảm giá do nguồn cung mới tăng khá mạnh.

Báo cáo khảo sát thị bất động sản Hà Nội quý 3/2016 của Công ty CBRE Việt Nam công bố ngày 4/10 cho thấy đã có sự biến động đáng kể của thị trường trong 3 tháng qua, bao gồm cả mảng nhà ở và bán lẻ, văn phòng cho thuê.

Giá sơ cấp vẫn tăng nhẹ

CBRE cho biết, trong quý vừa qua, có hơn 6.800 căn hộ mới đã được mở bán từ 16 dự án, tăng 14% so với quý trước, nhưng giảm 38% so với cùng kỳ năm ngoái. Khu vực phía Tây Hà Nội tiếp tục là nguồn cung chính với 36% số lượng căn hộ mở bán mới nằm tại khu vực này, giảm nhẹ về tỷ trọng so với quý trước (40%).

Phân khúc trung cấp vẫn chiếm đa số trong các dự án mở bán mới, tuy nhiên, nguồn cung mới từ phân khúc cao cấp và căn hộ hạng sang cũng tăng lên đáng kể. Cụ thể, có khoảng 3.000 căn hộ từ các phân khúc này được tung ra thị trường trong quý 3/2016, chiếm 45% tổng số căn mở bán.

Nhìn chung, tâm lý thị trường tích cực vẫn được duy trì trong quý này, doanh số bán hàng bắt kịp tương đối nhanh với số căn mở bán mới. Tổng cộng có 5.279 căn hộ đã được bán ra trong quý này, tăng 52% so với quý trước. Số căn bán được của phân khúc cao cấp tiếp tục cho thấy xu hướng tăng trưởng kể từ đầu năm 2016 với tốc độ tăng trưởng trung bình quý là 13%.

Trong ba quý đầu tiên của năm 2016, số lượng căn hộ đã bán đạt xấp xỉ 14.200 căn, trong đó lượng căn hộ trung cấp bán ra chiếm gần 50%.

Về giá bán, trong quý này, mức giá bán trên thị trường sơ cấp có xu hướng tăng. Cụ thể, mức giá của các dự án được mở bán từ những quý trước tăng trung bình khoảng 2%. Theo phân khúc, phân khúc trung cấp và cao cấp tăng trung bình lần lượt 6% và 8%.

Tuy nhiên, trên thị trường thứ cấp, giá trung bình giảm nhẹ khoảng 0,2% so với  quý trước. Trong đó phân khúc cao cấp là phân khúc duy nhất chứng kiến sự sụt giảm trên thị trường thứ cấp, giảm 1,9% trong khi các phân khúc khác đã tăng từ 0,2% đến 1,8%. Còn theo tình trạng dự án, trong khi giá các dự án đã hoàn thành giảm trung bình 2,6%, các dự án đang được xây dựng tăng nhẹ lên 1%.

Đối với phân khúc biệt thự, liền kề, khảo sát của CBRE cũng cho thấy, giá thứ cấp bình quân cũng giảm 1,9% so với quý trước nhưng tăng 1,3% so với cùng kỳ năm ngoái.

Như vậy, có thể thấy, sau một thời gian ôm vào, hiện giới đầu cơ bất động sản Hà Nội đang có xu hướng đẩy hàng đi, chấp nhận cắt lỗ khi mà thời gian từ nay đến cuối năm lượng cung mới được dự báo là khá dồi dào.

Văn phòng giảm giá thuê

Ở mảng văn phòng cho thuê, trong quý vừa qua, nguồn cung văn phòng tiếp tục tăng với tổng nguồn cung đạt trên 1,1 triệu m2, trong đó văn phòng hạng B chiếm 64%

Xét về nhu cầu, tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 23.300 m2 trong quý 3/2016, tăng 23% so với quý trước nhưng vẫn thấp hơn mặt bằng năm 2015. Khách có xu hướng tìm thuê các tòa mới khai thác với tiện nghi và giá hợp lý hơn, trong khi những tòa nhà khác phải giảm giá thuê để thu hút  khách.

Xét theo ngành, các ngành sản xuất, công nghệ và giáo dục có nhiều nhu cầu thuê văn phòng nhất. Nhu cầu thuê văn phòng có diện tích dưới 300 m2 vẫn phổ biến nhất tại thị trường Hà Nội.

Trong quý này, giá chào thuê giảm so với quý trước đó ở cả văn phòng hạng A và B. Trong đó, giá chào thuê trung bình của văn phòng hạng A giảm 0,8% so với quý trước, đạt 28 USD trong khi văn phòng hạng B giảm 1,7% so với quý trước đặt mức trung bình 17,8 USD. Giá thuê hợp lý hơn đã cải thiện tỷ lệ lấp đầy cho cả hạng A và hạng B.

Bù lại, tỷ lệ trống trung bình các tòa nhà hạng A giảm 2,67 điểm % so với quý trước, tỷ lệ này ở văn phòng hạng B giảm 1,79 điểm %. Xét theo khu vực, các tòa nhà văn phòng tại khu vực Đống Đa - Ba Đình cho thấy mức tăng tỷ lệ lấp đấy cao nhất, tăng 3,5 điểm % đối với cả hạng A và B.

Trong tương lai, các tòa nhà văn phòng quy mô lớn đang được tích cực xây dựng và chuẩn bị ra mắt làm tăng thêm số lượng văn phòng cả hạng A và B. Khu vực phía Tây và Đống Đa - Ba Đình hứa hẹn sẽ có thêm nhiều tòa nhà văn phòng mới ra mắt vì thế có thể dẫn đến sự cạnh tranh lớn hơn trong thời gian tới. Các tòa nhà đang hoạt động vì vậy cần phải cải thiện các dịch vụ cũng như đưa ra mức giá thuê cạnh tranh hơn để cạnh tranh với các tòa nhà mới.

Đối với mảng mặt bằng bán lẻ, trong quý vừa qua, dự án mới - Mipec Riverside Long Biên, cung cấp cho thị trường thêm 24.000 m2 bán lẻ. Tổng nguồn cung cho thị trường bán lẻ hiện ở mức 720.000 m2, tương đương với 2,3% tăng theo quý và tăng  18% theo năm.

Tất cả thay đổi này diễn ra trong khu vực ngoài trung tâm trong khi nguồn cung khu vực trung tâm giữ nguyên kể từ quý 1/2015.

Tỷ lệ trống trong quý này tăng 2,9 điểm theo quý và cải thiện 1,06 điểm so với năm ngoái. Tỷ lệ lấp đầy giảm chủ yếu do các trung tâm mua sắm và trung tâm thương mại tổng hợp ở khu vực ngoại trung tâm.

Giá thuê trung bình của các trung tâm mua sắm tại Hà Nội duy trì ở mức ổn định. Do các trung tâm mua sắm tại khu vực trung tâm hoạt động tốt hơn, giá thuê tại khu vực này tăng nhẹ 0,52% theo quý trong khi giá thuê tại khu vực ngoài trung tâm giảm 0,96% theo quý.

Đối với các dự án tương lai, quý 4/ 2016 được dự đoán sẽ là một quý sôi động với ba trung tâm thương mại mới, dự kiến cung cấp thêm tổng cộng 111.000 m2. Ba dự án mới này gồm hai trung tâm thương mại của tập đoàn Vingroup và một dự án hỗn hợp nổi bật khác; cả bai dự án đều đã có một số khách thuê chủ chốt. Cả ba trung tâm thương mại này đều không thuộc khu vực trung tâm, làm gia tăng cạnh tranh cho các khu vực này.

Trong khi đó, thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê trong quý 3/2016 không ghi nhận nguồn cung mới căn hộ dịch vụ cho thuê tại thị trường Hà Nội. Tổng nguồn cung toàn thị trường vẫn ở mức 3.239 căn với hơn 30% thuộc về loại căn hộ 2  phòng ngủ.

Nguồn cung căn hộ dịch vụ hạng A chiếm 71% tổng nguồn cung trên thị trường, trong đó các quận Tây Hồ, Ba Đình và Từ Liêm chiếm thị phần lớn nhất. Thị trường được kì vọng sẽ trở nên sôi động hơn khi hàng loạt dự án căn hộ dịch vụ lớn dự kiến sẽ đi vào hoạt động trongnăm 2017.

Giá chào thuê trung bình hầu như ổn định đối với cả hạng A và B lần lượt là 31,6 USD/m2 /tháng và 22,6 USD/m2/tháng. Giá thuê đã trở nên ổn định, ít có sự biến động đáng kể trong vòng một năm qua. Điều này sẽ tạo điều kiện cho các dự án mới đưa ra được mức giá thuê cạnh tranh phù hợp nhất để thu hút được khách thuê.

Quận Tây Hồ vẫn ghi nhận mức giá chào thuê cao nhất, tiếp đó là các quận Cầu Giấy, Ba Đình và Từ Liêm. Giá trung bình của các căn hộ hạng A có mức chênh lệch tại các quận nhỏ hơn so với hạng B, cho thấy mức độ cạnh tranh về giá khá gay gắt giữa các dự án này.