Đầu cơ có thể làm sai lệch nguồn cầu

Theo báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội quý II-2015 do Công ty TNHH Savills vừa công bố, phân khúc căn hộ chung cư có tỷ lệ bán hàng giảm, nhưng giá bán bình quân tăng. Trong khi đó, phân khúc biệt thự, nhà liền kề cũng có giá bán tăng nhẹ tại một số khu vực.

Báo cáo ghi nhận có hơn 4.600 căn hộ chung cư đã được bán tại thị trường Hà Nội trong quý II-2015, giảm 18% so với quý I; tỷ lệ hấp thụ của thị trường đạt 34%, giảm 9% so với quý trước. Tuy nhiên, giá bán bình quân ở thị trường sơ cấp tăng 1%, còn giá bình quân ở thị trường thứ cấp tăng 2%. Các quận Tây Hồ, Hoàn Kiếm có mức giá thứ cấp tăng cao nhất, ở mức 7%, trong khi giá bán thứ cấp tại huyện Đan Phượng giảm 4%. Về nguồn cung, báo cáo ghi nhận có 27 dự án mở bán căn hộ (15 dự án cũ từ quý trước và 12 dự án mới) cung cấp 6.100 căn hộ, giảm 21% so với quý I. Như vậy, tổng cung căn hộ tại thị trường Hà Nội lên tới 121.400 căn, từ 199 dự án đã bán hết và 82 dự án đang mở bán.

Về nguồn cầu, Savills đánh giá, niềm tin của người mua được củng cố, phản ánh qua số lượng lớn căn hộ đã bán từ đầu năm. Thậm chí, tiền chênh lệch ngoài hợp đồng xuất hiện tại nhiều dự án, gồm cả những dự án còn đang làm móng. Việc ngân hàng bảo lãnh tài chính cho các dự án là một trong những động lực quan trọng thúc đẩy người mua. Tín dụng ngân hàng trở thành nguồn hỗ trợ tài chính chủ yếu cho cả người mua sử dụng và nhà đầu tư. Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 được kỳ vọng sẽ làm tăng nhu cầu thị trường, song thị trường vẫn đang chờ đợi những văn bản pháp lý hướng dẫn thi hành những luật này. Giao dịch dự kiến vẫn duy trì ở mức cao những tháng cuối năm, nhưng có thể những yếu tố đầu cơ làm sai lệch nguồn cầu.

Tương tự, phân khúc căn hộ chung cư, giá bán thứ cấp bình quân biệt thự là 48,8 triệu đồng/m2, tăng 0,1%; giá bán bình quân nhà liền kề là 60,3 triệu đồng/m2, tăng 0,9% theo quý. Tuy nhiên, xét theo từng địa bàn thì xu hướng giảm giá vẫn nhiều hơn tăng giá, nhất là những khu vực xa trung tâm. Mức giá sơ cấp cao nhất cho biệt thự là 100 triệu đồng/m2 tại quận Tây Hồ; thấp nhất 11,6 triệu đồng/m2 tại huyện Mê Linh. Với nhà liền kề, mức giá cao nhất là 145 triệu đồng/m2 tại quận Cầu Giấy. Hiện, tổng cung biệt thự và nhà liền kề trên địa bàn Hà Nội khoảng 30.100 căn từ 110 dự án, trong đó nguồn cung sơ cấp chỉ hơn 1.000 căn.

Về triển vọng thị trường, ngoài Luật Nhà ở mới có thể mang lại nhu cầu từ người nước ngoài thì những dự án cơ sở hạ tầng hoàn thiện, thiết kế đẹp, môi trường sống tốt là những yếu tố chính thu hút người mua. Đến cuối năm nay, dự kiến có thêm 4 dự án mới, với 390 căn cung cấp cho thị trường.

Trước lo ngại tình trạng "bong bóng" BĐS tái xuất hiện, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng phân tích, nói thị trường BĐS phục hồi, có nhiều giao dịch do đầu cơ là không đúng, vì giai đoạn vừa qua thị trường "đóng băng", không có hoặc rất ít hiện tượng đầu cơ. Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, các giải pháp tái cấu trúc thị trường, dự án, sản phẩm, hướng tới người sử dụng - nhu cầu thực của thị trường, chuyển từ phân khúc dư thừa sang phân khúc còn thiếu… đã giúp thị trường phục hồi. Giao dịch tăng, khả năng đầu cơ trở lại khó tránh khỏi nên vấn đề đặt ra là kiểm soát thị trường bằng kế hoạch, quy hoạch phát triển nhà ở, khu đô thị, không để phát triển tự phát, phong trào như giai đoạn trước; tiếp tục kiên trì các giải pháp cơ cấu thị trường, sản phẩm phù hợp khả năng chi trả của người dân; đẩy nhanh tiến độ nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp khu vực đô thị… theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia là nhiệm vụ của cơ quan quản lý những tháng cuối năm.

Đánh giá chung về thị trường BĐS, Bộ Xây dựng cho rằng, những tháng đầu năm 2015 tiếp đà khởi sắc từ năm 2014, niềm tin của người mua dần khôi phục. Những phân khúc căn hộ chung cư diện tích nhỏ, giá bán hợp lý, dự án có vị trí tốt, hạ tầng hoàn thiện, chủ đầu tư uy tín diễn ra khá sôi động. Đặc biệt, lượng giao dịch thành công tăng liên tục qua từng tháng.

Tại Hà Nội, nếu tháng 5 có khoảng 1.650 giao dịch thành công thì tháng 6 có 1.750 giao dịch thành công. Với đà tăng trưởng 5%, nửa đầu năm, Hà Nội có khoảng 7.500 giao dịch thành công, tăng 2,5 lần so với năm 2014. Giá bán trong những tháng qua khá ổn định, một số dự án tốt có giá bán tăng 3-5%.