Đất xen kẹt, bán rẻ – khó mua

Sở hữu nhà đất ở Thủ đô, xưa nay là nhu cầu hay thậm chí là đích phấn đấu của rất nhiều người. Đặc biệt, nếu mua được mảnh thổ cư (dù chỉ “nhỏ nhỏ xinh xinh” chừng 15-20m2), thì không còn gì bằng(!) Nhưng khổ nỗi, đất thổ cư ở khu vực nội thị luôn là món hàng hiếm vì ít người bán và quý vì giá trị và lợi ích tích lũy cao hơn hẳn BĐS chung cư.

Trên chợ nhà đất trực tuyến, hay thông qua các đầu mối chuyên cung ứng nhà đất thổ cư, lượng sản phẩm BĐS dạng xen kẹt, dịch vụ được quảng bá với tần suất khá nhỏ giọt.

Từ các quận nội đô lịch sử (Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hai Bà Trưng) tới vùng địa bàn mới lên cấp đô thị (như Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm), đều có mặt dạng đất thổ cư dịch vụ hay xen kẹt.

Giá rẻ, pháp lý yếu

Đáng nói, giá của sản phẩm này thường thấp hơn nhiều lần so với đất thổ cư cùng địa bàn, chỉ khác vị trí, thế đất và…tính pháp lý. Có trường hợp, người bán (bao gồm cả môi giới) nêu rõ về khả năng được cấp chứng nhận sử dụng mảnh đất (sổ đỏ) khi giao dịch.

Đăng nội dung trên một website BĐS, người dùng số điện thoại 0915.516.xxx quảng bá cụ thể về sản phẩm đất xen kẹt ở Nam Từ Liêm: “Nhà cấp 4 ở khu đất xen kẹt Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm nay cần tiền bán gấp. Nhà rộng 60m2. Mặt tiền 4m. Mặt ngõ 2m… Gần khu tập thể Đài Phát thanh Mễ Trì, KĐT Phùng Khoang, Big C…Giá bán: 700 triệu đồng (có thỏa thuận). Giấy tờ mua bán viết tay…”.

Như vậy, tính ra mỗi mét vuông đất ở Nam Từ Liêm tại vị trí khá đắc địa chỉ có giá chưa tới 12 triệu đồng. Tìm hiểu cụ thể, lời đăng “chỉ làm việc với người có nhu cầu thực sự”, đồng nghĩa với việc người mua phải thực sự “cần” mua và sẵn sàng mua với bất cứ giá nào – ngay cả việc phải chấp nhận mua bán bằng giấy viết tay (!)

Tương tự, một cò đất ở khu vực dọc trục Bùi Xương Trạch – Định Công áp dụng chiêu “úp mở” khi rao bán suất đất nông nghiệp xen kẹt cách không xa chung cư 283 Khương Trung (Videc Tower).

Cụ thể, môi giới T. nêu rõ đang cần bán đất xen kẹt đất nông nghiệp tại phố Bùi Xương Trạch, diện tích xấp xỉ 50m2, ôtô đỗ cách nhà 20m, giấy tờ hợp lệ, hướng Đông, gần nhiều chợ, bệnh viện, tiện đi lại, giá 20 triệu/m2, có thương lượng.

Thực tế, giấy tờ hợp lệ, chỉ bao gồm giấy viết tay mua bán giữa chủ (gửi môi giới bán) và khách. Đồng thời, kèm theo đó là sổ đóng thuế đất nông nghiệp từ những năm trước 2000. Để tăng tính thuyết phục cho sản phẩm, người trung gian khẳng định có “quan hệ” với cơ quan chức năng sở tại nên không lo lắng vấn đề được cấp sổ hồng mảnh đất xen kẹt nông nghiệp.

Rủi ro giấy chứng nhận

Cảnh báo về nguy cơ “không được cấp chứng nhận quyền sử dụng (sổ đỏ)” khi mua đất xen kẹt đã được nhắc tới nhiều năm qua. Nhưng dường như, với lợi nhuận nhanh, thủ tục gọn (trao tay), giá vừa túi tiền đại bộ phận người dân, nên sự bấp bênh về pháp lý sở hữu vẫn chỉ là yếu tố tham khảo.

Theo tìm hiểu ở một số địa bàn (như Bùi Xương Trạch, Định Công…), nhiều mảnh đất xen kẹt đã được rêu rao hoàn thành việc cấp sổ và giao dịch thành công. Chính điều đó, tạo niềm tin vừa đủ cho một bộ phận người mua luôn đặt mục tiêu “ngon – rẻ” là thước đo.

Thực chất, đất xen kẹt là đất vườn, đất nông nghiệp (chưa được công nhận là đất ở) nằm trong khu dân cư, hoặc đất dư sau quy hoạch. Những loại đất này thường không có sổ đỏ, chuyển nhượng chỉ thông qua giấy tờ viết tay.

Đất xen kẹt còn được hiểu là đất bao gồm vườn ao và đất nông nghiệp xen kẹt. Cụ thể, đất vườn ao nằm trong thửa đất có nhà ở trong khu dân cư nhưng chưa được công nhận đất ở là đất nằm trong phạm vi khu dân cư đã được xác định ranh giới theo quy hoạch.

Đất xen kẹt đồng thời là phần diện tích được xác định là đất vườn, ao khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng với quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư là đất nằm trong phạm vi khu dân cư có đặc điểm như đối với đất vườn ao nêu trên…

Liên quan tới điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất xen kẹt sang đất ở, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã nêu rõ, hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải là người chấp hành tốt pháp luật về đất đai ở địa phương, có văn bản cam kết bàn giao cho các tổ chức quản lý chuyên ngành phần diện tích nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, đê, kênh mương, di tích lịch sử văn hóa, công trình an ninh quốc gia, thoát lũ..; bàn giao cho UBND xã phường, thị trấn diện tích nằm trong phạm vi chỉ giới mở đường quy hoạch, lối đi chung; nộp nghĩa vụ tài chính khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Có thể nói, để được chấp thuận chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cá nhân/hộ gia đình phải đáp ứng hàng loạt yêu cầu khá gắt gao và thủ tục tương đối rườm rà.

Chính vì vậy, hầu hết các chủ đất kiểu này thường “ngại” thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất xen kẹt sang đất ở. Đồng thời, mặc nhiên giao dịch để thu lợi nhanh chóng.

Rủi ro từ các giấy tờ viết tay, thường dành cho người mua để ở. Chỉ rất may mắn, khách mới tìm được “đầu mối” thông tin về quy hoạch mảnh đất trước khi xuống tiền. Ngoài ra, việc nhờ cậy các văn phòng luật sư tư vấn, hỗ trợ xin chuyển mục đích sử dụng đất cũng không đơn giản, tốn kém mà chưa biết kết quả ra sao…