“Đất vàng” - bánh ngon khó gặm

Hầu hết các dự án lớn tại các khu vực “đất vàng” ở TPHCM đều đang gặp khó khăn trong việc “giữ chân” nhà đầu tư (NĐT).

Trong tháng 1.2015, Cty TNHH Tập đoàn Đông Dương - Indochina Group chính thức rút lui khỏi Dự án đầu tư bãi đậu xe ngầm và dịch vụ công cộng tại khu vực sân vận động Hoa Lư (quận 1). Dự án này trước đây được thiết kế gồm 5 tầng với sức chứa 1.500 ôtô, 500 xe máy. Tổng vốn đầu tư ước khoảng 1.600 tỉ đồng. Theo Indochina Group, sở dĩ tập đoàn này buộc phải rút khỏi dự án sau 7 năm đầu tư (từ 2008) là vì vốn đầu tư quá lớn, ngày càng tăng lên trong khi khả năng thu hồi vốn dự tính sẽ rất chậm.

Tương tự, TCty Đầu tư phát triển đô thị và công nghiệp Việt Nam (IDICO) cũng vừa xin rút khỏi dự án bãi đậu xe ngầm tại “mảnh đất vàng” khu vực công viên Tao Đàn (quận 1). Dự án này mặc dù cũng đã được IDICO đầu tư từ năm 2010 đến nay với tổng mức vốn 1.400 tỉ đồng, nhưng đến thời điểm này đã không thể trụ lại vì phát sinh chi phí và khó khăn trong việc thu hồi vốn.

Và mới đây nhất, 2 đơn vị thuộc nhóm NĐT nước ngoài là các Tập đoàn Hongkong Land (Vương quốc Anh) và Sumitomo & Development (Nhật Bản) cũng vừa xin trả lại dự án có số vốn đầu tư hơn 7.100 tỉ đồng (khu đất số 164 Đồng Khởi, quận 1).

Thông tin được xem là bất ngờ, bởi trước đó, khu “đất vàng “này đã thu hút gần 70 NĐT xếp hàng xin được đầu tư, trong đó có một số NĐT có tiềm lực tài chính mạnh với vốn sở hữu lên đến hàng tỉ USD. Khu đất vàng này có diện tích gần 9.800 m2 từ lâu đã lọt vào tầm ngắm và là mơ ước của bao NĐT khi thị trường BĐS trong cơn sốt. Tại thời điểm đó, khu đất này dự kiến sẽ được xây khu thương mại, dịch vụ, văn hóa như văn phòng, khách sạn cao cấp, tài chính, khu trưng bày triển lãm (không có chức năng căn hộ kinh doanh) với tổng vốn đầu tư dự án 7.168 tỉ đồng. Theo tính toán, việc đấu thầu chọn NĐT khu đất này (sau khi trừ chi phí bồi thường thu hồi đất) sẽ giúp ngân sách thành phố thu về 1.600 tỉ đồng.

Vậy đâu là nguyên nhân? Do giá trị đất của dự án này bị định giá cao khiến NĐT tháo lui, chấp nhận phạt và mất tiền ký quỹ chăng? Chắc chắn là không, vì những dự án chỉ định thầu bao giờ giá cũng thấp hơn rất nhiều, thậm chí chỉ bằng giá khởi điểm nếu mở thầu công khai.

Theo giới đầu tư, ngoài yếu tố thị trường BĐS đóng băng, đặc biệt là phân khúc cho thuê văn phòng, nên dự án này không còn đủ sức hấp dẫn, quyến rũ để NĐT tiếp tục rót tiền vào. Song với vị trí vô cùng đắc địa, bên phải khu đất là Nhà thờ Đức Bà, Bưu điện thành phố và quảng trường... dự án này lại bất lợi về chiều cao và không có chức năng căn hộ kinh doanh. Tất cả các yếu tố trên dẫn đến tỉ suất sinh lợi rất thấp, khả năng thu hồi vốn chậm nên NĐT cân nhắc khi xuống tay đổ núi tiền vào dự án này.

Bên cạnh đó, khi chỉ định thầu, chính quyền thành phố cũng ra nhiều điều kiện ràng buộc như: NĐT không thực hiện dự án mà không có lý do chính đáng sẽ bị tịch thu tiền bảo đảm, cấm tham gia dự thầu các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố trong thời hạn 3 năm; NĐT cũng không được chuyển nhượng kết quả trúng thầu, chuyển nhượng vốn góp trong DN dự án cho NĐT khác… Đây được xem như là một trong những nguyên nhân khiến các NĐT gặp khó khăn vì đã bị chôn vốn và bỏ mất nhiều cơ hội kinh doanh khác.

Các điều kiện về thủ tục đầu tư, các ràng buộc đối với NĐT sau khi nhận thầu hiện đang được cho rằng quá khắt khe, cần được cân đối và quy định lại theo hướng cởi mở hơn nhằm tạo điều kiện cho chủ đầu tư duy trì dự án, thay vì phải “thay ngựa giữa đường” gây ra thiệt hại, tốn kém tiền bạc vô ích của DN và ngân sách địa phương. Nhiều người cho rằng, tại thời điểm đấy, nếu mở thầu công khai thì dự án này sẽ chọn được NĐT đủ năng lực và tiềm lực tài chính để triển khai, cùng với đó, giá trị khu đất chắc chắn sẽ cao hơn giá chỉ định, đồng nghĩa Nhà nước có thêm một nguồn thu ngân sách để tái đầu tư cho xã hội.

Và như vậy, khu đất vàng, đất kim cương trở lại vạch xuất phát tiếp tục tổ chức đấu thầu để chọn nhà đầu tư mới. Cục mỡ tiếp tục treo trước miệng mèo!