Đất ở lâu dài hóa thành quy hoạch

Dù trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) ghi là đất ở đô thị, sử dụng lâu dài, nhưng khi xin phép xây dựng nhà ở người dân chỉ được cấp phép xây dựng tạm và cam kết tự tháo dỡ. Tình huống trên đã đẩy người sở hữu đất sống dở chết dở, mặc dù trước khi mua đất họ đã xem rất kỹ các thông tin này trên GCN.

Quá tin vào thông tin trên GCN

Khi mua đất hay nhà người mua thường chú ý đến một số thông tin quan trọng trên GCN để quyết định mua hay không. Mục đích (như đất ở đô thị, đất ở nông thôn, đất lúa, cây lâu năm…) và Thời hạn sử dụng (lâu dài hay có thời hạn…). Chính vì vậy hầu hết người mua nhà khi đọc trong GCN thấy các thông tin đất ở đô thị và sử dụng lâu dài là yên tâm lô đất ấy hay căn nhà ấy không bị quy hoạch khi mua.

Người dân có nhà đất tạo lập trước quy hoạch cần được ứng xử như đất trong khu dân cư hiện hữu. Nếu quy hoạch không khả thi phải bỏ để đảm bảo quyền lợi cho người dân. Bà Nguyễn Thị Quyết Tâm, Chủ tịch HĐND TPHCM

Tuy nhiên, gần đây do có một số quy định mới nên một số trường hợp đất ở, sử dụng lâu dài vẫn phải xây dựng tạm khi xin phép và cam kết tháo dỡ khi Nhà nước thực hiện quy hoạch. Ông  Nguyễn Văn Bình mua lô đất tại khu đất phân lô bán nền trên đường Ngô Chí Quốc (quận Thủ Đức).


Ông đã rất yên tâm khi thấy thông tin trên GCN ghi đất ở đô thị, sử dụng lâu dài, nên không ngần ngại giao đủ tiền cho bên bán trước khi công chứng mua bán sang tên. Nhưng khi nộp hồ sơ xin phép xây dựng ông được trả lời “lô đất chỉ được xây dựng tạm”. Theo giải thích của cán bộ thụ lý hồ sơ, thửa đất này nằm trong quy hoạch khu dân cư xây dựng mới, theo quy định chỉ được cấp giấy phép xây dựng tạm và chủ đầu tư phải cam kết tự tháo dỡ, không bồi thường phần công trình theo giấy phép tạm.

Theo phản ánh của người dân, cùng trong 1 khu vực (quận Thủ Đức) nhưng người được cấp phép chính thức còn người chỉ được cấp phép tạm. Giải thích vấn đề này, đại diện Phòng Quản lý đô thị quận Thủ Đức cho biết khu đất này thuộc quy hoạch dân cư xây dựng mới. Trước đây TP áp dụng Quyết định 27/2014/QĐ-UBND quy định đất thuộc chức năng dân cư xây dựng mới được cấp giấy phép xây dựng chính thức. Nhưng sau khi Luật Xây dựng 2014 có hiệu lực, TP ban hành Quyết định 26/2017/QĐ-UBND (thay thế Quyết định 27) chỉ cấp phép xây dựng chính thức cho đất thuộc quy hoạch khu dân cư hiện hữu. Người dân có đất thuộc các quy hoạch khu dân cư xây mới, đất hỗn hợp chỉ được cấp giấy phép tạm.

Vị này cho biết thêm, hiện quận Thủ Đức đang đề xuất TP cho xây dựng quy chế quản lý kiến trúc chung của quận để cấp giấy phép chính thức theo các chỉ tiêu quy hoạch quy định trước. Khi đó, các khu đất thuộc khu dân cư xây dựng mới sẽ có cơ hội cấp giấy phép chính thức. “Nếu được chấp thuận, chậm nhất phải đến quý I-2018 mới hoàn thành quy chế này” - vị này nói.
 

Không công bằng?

Nhiều người dân tại các quận nội thành cũng gặp khó khăn khi đất vướng phải quy hoạch đất hỗn hợp. Đó là đất người dân tạo lập, sinh sống ổn định từ lâu, nay muốn xây mới cũng chỉ được xây dựng tạm. Đại diện UBND quận 3 cho biết trên địa bàn quận có một số khu được quận đưa vào quy hoạch đất hỗn hợp để sau này dễ cho việc chỉnh trang. Trước đây các khu vực này vẫn được cấp phép xây dựng chính thức, tuy nhiên hiện nay theo quy định chỉ được cấp giấy phép tạm. Có trường hợp 2 nhà dân cạnh nhau nhưng nhà xây trước đây được cấp phép chính thức, nhà xin sau chỉ được cấp tạm, quy mô tối đa 3 tầng. Theo vị này, đất người dân trong các khu vực này được tạo lập, sở hữu hợp pháp ổn định lâu nay. Do vậy, việc quy định hạn chế xây dựng sẽ không đảm bảo quyền lợi và không công bằng giữa người xây trước và người xây sau. “Những quy hoạch hiện nay chỉ là định hướng, chưa biết khi nào thực hiện nếu hạn chế quyền xây dựng của người dân là không hợp lý” - vị này nói.

Từ cuối năm 2014, TPHCM đã phủ quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2.000 (hoặc quy hoạch phân khu). Gần như tất cả quận, huyện đều có đồ án quy hoạch, một số các quỹ đất trống, các khu nhà ở hiện hữu cần chỉnh trang đô thị đã được xác định quy hoạch "đất sử dụng hỗn hợp". Mục đích của TP khi xác định quy hoạch "đất sử dụng hỗn hợp" là làm mềm hóa quy hoạch, tạo thuận lợi cho chủ đầu tư khi thực hiện quy hoạch. Trách nhiệm của các sở ngành và từng quận huyện phải nhanh chóng cắm mốc (theo bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/2.000) giữ đất phục vụ mục đích giao thông, công cộng. Còn lại phần "đất sử dụng hỗn hợp" khác chưa có quyết định thu hồi đất, chưa xác định được dự án và chủ đầu tư, phải nhanh chóng giải quyết mọi quyền lợi cho người dân về đất, cấp phép xây dựng nhà...

Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, cho biết theo quy định hiện nay đất thuộc quy hoạch khu dân cư xây dựng mới phải có quy hoạch chi tiết 1/500 mới được cấp phép xây dựng chính thức. Còn đất thuộc khu quy hoạch đất hỗn hợp cần phải xác định rõ chức năng từng ô phố, chỗ nào đất ở, chỗ nào đất cây xanh mới cấp giấy phép chính thức.

Trong khi đó, ông Nguyễn Thanh Toàn, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TPHCM, cho biết tùy theo tình hình phát triển kinh tế - xã hội, một khu đất trong tương lai có thể sử dụng cho nhiều mục đích như đất ở, thương mại, giáo dục, sản xuất không ô nhiễm... Quyết định 27 cho phép cấp giấy phép xây dựng chính thức cho khu quy hoạch đất hỗn hợp, khu dân cư xây dựng mới. Nhưng đến Quyết định 26 bỏ quy định này khiến các quận, huyện lúng túng trong cấp phép xây dựng cho người dân.