Đất giá nào?

Bên cạnh các quy định của pháp luật cần phải quy hoạch đâu là đất ở, đất thương mại, đất trường học... trong từng khu vực. Sau đó tiến hành đấu giá từng dự án chứ không phải đấu giá đất chung chung, giá đất phải phù hợp với từng dự án theo mục đích sử dụng.

Qua tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai năm 2003, các cơ quan chức năng đã nêu rõ, còn một số tồn tại, bất cập như luật đất đai và các luật khác có liên quan đến đất đai còn thiếu đồng bộ, chồng chéo, mâu thuẫn, một số nội dung chưa rõ ràng, chưa phù hợp; nguồn lực về đất đai chưa được khai thác và phát huy đầy đủ để trở thành nguồn lực phục vụ đất nước; việc sử dụng đất ở nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp gây bức xúc trong xã hội; công tác quản lý nhà nước về đất đai còn hạn chế, bất cập. Do vậy, việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2003 là cần thiết nhằm giải quyết những tồn tại nói trên.

Mục đích của việc sửa đổi Luật Đất đai nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiệnđại hóađất nước, phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế; khai thác, sử dụng tiết kiệm và có hiệu quả, phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực đất đai và phát triển kinh tế - xã hội; nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai…

Dự án Luật Đất đai sửa đổi với điểm đột phá là “giá đất do Nhà nước quyết định bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá thị trường”. Dự thảo này được chuẩn bị nhằm thay thế quy định “sát giá thị trường” mà không biết là giá nào đang được vận dụng và do các tỉnh tự đặt giá.

Theo các chuyên gia, việc xác định giá đất “sát với giá thị trường” như hiện nay là rất khó, do thị trường luôn biến động, mặt khác, ở nước ta còn có những vùng, những loại đất chưa có thị trường. Câu hỏi được Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Sinh Hùng đặt ra tại phiên họp, vậy giá thị trường là giá nào vẫn chưa được giải đáp trong khi tồn tại lớn nhất hiện nay là vấn đề giá, đền bù, giải tỏa, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chủ tịch Quốc hội chất vấn: “Thế nào là phù hợp giá thị trường? Đã gọi là kinh tế thị trường thì giá thị trường khi nó hình thành mới có. Bây giờ mình định giá theo thị trường nào, là thị trường thời điểm định giá hay thị trường lúc thu hồi? Thị trường lúc quy hoạch sử dụng đất hay thị trường lúc lập dự án, hay thị trường lúc đấu giá? Có nhiều loại thị trường lắm. Vậy thì căn cứ vào đâu?”.

Thật vậy, theo các chuyên gia, lúng túng nhất vẫn là quy định về giá đất nên mới phát sinh nhiều khiếu kiện. Trên thực tế, giá đền bù công bố tại thời điểm mới lập quy hoạch, thậm chí là khi chưa lập quy hoạch, đến lúc lập quy hoạch rồi thì biết chỗ nàylàm đường, chỗ kia là khu đô thị thì giá nó khác, đến khi tiến hành triển khai dự án, làm một con đường thì giá lại khác nữa… Vậy thời điểm đền bù, giải tỏa là trả tiền cho dân theo giá thị trường cũ hay giá thị trường mới khiến công tác đền bù giải phóng mặt bằng thêm phần khó khăn, phức tạp. Hẳn vì vậy mà Chủ tịch Quốc hội đã nhắc đi nhắc lại, nếu cứ tù mù thì còn nảy sinh khiếu kiện. Quy định là căn cứ theo nguyên tắc giá thị trường, nhưng khi giá thị trường chưa hình thành thì đúng là căn cứ mơ hồ.

Vì lẽ đó, khi Ủy ban Kinh tế của Quốc hội tổ chức hội thảo chuyên đề quy định về giá đất trong Luật Đất đai đã thu hút sự quan tâm rộng rãi của các chuyên gia cũng như dư luận.

Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Trần Ngọc Hùngcho rằng, hiện nay luật pháp quy định nguyên tắc đền bù giải phóng mặt bằng là phải sát giá thị trường trong điều kiện bình thường, nhưng khi thực hiện thì nửa vời, hậu quả là Nhà nước “mất cả chì lẫn chài”, tình trạng khiếu kiện thì phức tạp, trong khi nguồn tài nguyên quý giá này rơi hết vào tay các nhóm lợi ích. Chủ tịch Tổng hội Xây dựng nhấn mạnh, việc nảy sinh phức tạp ở nhiều nơi do người dân bất bình vì đền bù không thỏa đáng, trả người ta mấy trăm ngàn đồng một mét vuông để thu hồi đất, nhưng khi doanh nghiệp làm dự án xong bán hàng chục triệu đồng. Đền bù giải phóng mặt bằng lúc thì thị trường, lúc thì bao cấp, dồn dân vào những khu tái định cư chất lượng thấp.

Một chuyên gia pháp luật phân tích: Hiện nay, HĐND các tỉnh, thành phố quyết định bảng giá đất hằng năm dựa trên khung giá do Chính phủ quy định. Căn cứ vào đó, người ta lập phương án đền bù, giải phóng mặt bằng cho từng dự án. Tuy nói là theo sát giá thị trường nhưng chính Nhà nước cũng lúng túng trong việc quy định thế nào là giá thị trường và giá thị trường thì lại biến động trong những thời điểm khác nhau nên rất khó xác định đâu là giá chuẩn. Không ít nơi khung giá đất do Nhà nước quy định không theo sát giá thị trường, giá đền bù không đúng với giá “tiền tươi thóc thật” mà người dân bán đất. Đây chính là nguyên nhân làm nảy sinh khiếu kiện, tiêu cực và tham nhũng!

Vì vậy, các chuyên gia kiến nghị “phải thị trường hoàn toàn”. Lâu nay các địa phương thường để cho nhà đầu tư tự thỏa thuận với dân, tự giải phóng mặt bằng nênphần chênh lệch địa tô rơi hết vào tay nhà đầu tư và các nhóm lợi ích. Tới đây sửa luật cần quy định rõ nguyên tắc đền bù với các loại đất khác nhau, nếu Nhà nước thu đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và công ích thì tạo điều kiện cho người dân đến nơi ở mới có điều kiện không thấp hơn nơi ở cũ, nếu mất đất thì phải tạo điều kiện việc làm.

Trong các trường hợp thu hồi đất phục vụ lợi ích kinh tế, thương mại nhất thiết phải bảo đảm hài hòa quyền lợi của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân theo đúng tình hình giá cả thực tế thị trường. Chẳng hạn, thu hồi đất ở đô thị, phải đền bù đúng giá thị trường, có thể tạo quỹ đất tái định cư để người dân lựa chọn mua hoặc thuê theo giá thị trường và người dân có quyền từ chối tái định cư, lựa chọn nơi ở mới phù hợp hơn. Các chuyên gia cho rằng, một khi Nhà nước lấy đất của dân để phục vụ mục đích an ninh, quốc phòng, công trình quan trọng quốc gia, phúc lợi xã hội thì Nhà nước có quyền trưng dụng, trưng mua trên cơ sở thỏa thuận với người có quyền sử dụng đất theo nguyên tắc hài hòa lợi ích Nhà nước và đảm bảo quyền lợi công dân. Nhất thiết các dự án kinh tế phải đảm bảo nguyên tắc thỏa thuận giữa người có đất với chủ dự án theo cơ chế thị trường.

Theo các chuyên gia, đã đến lúc cần thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất sau khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất, đền bù, giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng. Như vậy, toàn bộ tiền do chênh lệch địa tô sẽ được thu vào ngân sách nhà nước và khoản ngân sách đó sẽ dùng để tái đầu tư cho dân. Cần nghiên cứu cho phép người dân dùng đất mà mình có để góp cổ phần vào các dự án và trở thành cổ đông, có thế mới hài hòa lợi ích.

Đà Nẵng là địa phương sớm thực hiện cách Nhà nước đứng ra đền bù, giải phóng mặt bằng rồi giao đất cho doanh nghiệp chứ không để doanh nghiệp tự thỏa thuận với dân. Nhờ đó số đơn thư khiếu kiện liên quan đến đền bù, giải phóng mặt bằng trên địa bàn Đà Nẵng ít hơn nhiều lần so với các địa phương khác. Được biết, UBND TP Hà Nội sẽ thực hiện giải phóng mặt bằng sạch và đấu giá đất theo quy hoạch, chấm dứt tình trạng phân tán, nhỏ lẻ, cát cứ của từng dự án mà hậu quả là không đấu nối được hạ tầng.

Bên cạnh các quy định của pháp luật cần phải quy hoạch đâu là đất ở, đất thương mại, đất trường học... trong từng khu vực. Sau đó tiến hành đấu giá từng dự án chứ không phải đấu giá đất chung chung, giá đất phải phù hợp với từng dự án theo mục đích sử dụng. Hy vọng rằng, với những nội dung mới, dự luật sẽ được thông qua và sớm đưa vào cuộc sống, góp phần giảm thiểu các cuộc khiếu kiện triền miên về đất đai.

DiaOcOnline.vn - Theo Petrotimes