Đất Chương Mỹ sắp…“sốt”?

Đã thành quy luật “bất thành văn”, đất đai ở địa bàn ghi nhận dự án phát triển nhà ở thương mại, hoặc đồ án quy hoạch giúp “nâng tầm” bộ mặt đô thị tìm về, lập tức lên giá vù vù. BĐS ăn theo quy hoạch, đang dần diễn ra tại khu vực Chương Mỹ chỉ ngay sau khi bản quy hoạch chi tiết khu nhà ở nghỉ dưỡng được công bố.

Vài ngày sau khi Sở QH&KT Hà Nội phối hợp UBND huyện Chương Mỹ tổ chức công bố quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu nhà ở và sinh thái nghỉ dưỡng Thủy Xuân Tiên, trên khắp chợ nhà đất đã la liệt những sản phẩm BĐS từ đất nông nghiệp tới đất ở thành phẩm với đủ mức giá.

Đất có hạn

Thông tin từ bản quy hoạch cho thấy, khu nhà ở và sinh thái nghỉ dưỡng Thủy Xuân Tiên (xã Thủy Xuân Tiên, huyện Chương Mỹ) có tổng diện tích 39.484 m2, dự báo quy mô dân số khoảng 416 người.

Về đặc điểm địa lý, khu nhà ở và sinh thái nghỉ dưỡng Thủy Xuân Tiên phía Nam giáp tuyến mương và Trạm thí nghiệm các loại cây có múi; phía Đông giáp khu dân cư hiện có; phía Đông Bắc giáp trường Trung cấp Cảnh sát vũ trang; phía Tây Bắc giáp di tích Quán Bà, sông Bùi. Đáng chú ý, dự án nằm trong khu vực có tính chất hạn chế phát triển xây dựng nhằm bảo tồn và phát huy cảnh quan làng xóm hiện tại.

Một điểm mà giới đầu tư BĐS đặc biệt quan tâm, đó là đặt trong trong tổng thể quy hoạch chung đô thị Xuân Mai, khu vực nghiên cứu quy hoạch nằm trong khu vực được định hướng xây dựng công trình thấp tầng, mật độ xây dựng thấp, phía Tây có chức năng dự án sinh thái, nghỉ dưỡng, phía đông có chức năng đất ở đô thị.

Từ đây, không gian chiều cao được quy định theo nguyên tắc tập trung cao hơn ở phía Đông và thấp hơn ở phía Tây. Nhà vườn có chiều cao tối đa 5 tầng, biệt thự nghỉ dưỡng cao từ 1-3 tầng.

Như vậy, dự báo sản phẩm “hình thành trong tương lai” tại Khu nhà ở & nghỉ dưỡng Thủy Xuân Tiên chỉ bao gồm những BĐS biệt thự, liền kề, nhà vườn kết hợp với các hạng mục hạ tầng dịch vụ công cộng kèm theo.

Theo nhà đầu tư Quốc Hải phán đoán, chắc chắn dự án sẽ được triển khai (thay vì ăn theo “tin đồn”) bởi Khu nhà ở và sinh thái nghỉ dưỡng Thủy Xuân Tiên được quy hoạch xây dựng nhằm cụ thể hóa những định hướng phát triển của quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050.

“Đã là Quy hoạch chung được cơ quan Nhà nước công bố, thẩm duyệt thì không lo pháp lý. Tuy nhiên, để “săn” các suất đất trong vùng quy hoạch dự án hoặc chí ít cũng tiệm cận để sang tên lại thì rất ít người đủ nhanh và đủ tài chính” – doanh nhân ngành kinh doanh BĐS tên Hà Đức phân tích.

Chia sẻ với người viết, một số cò đất thường xuyên “bám địa bàn” vùng ven đô như Chương Mỹ, Hoài Đức tỏ ra phấn khích về cơ hội kiếm đậm từ lực đầu tư đang lên cao. Điểm chung, chừng ngay trước tháng 2/2015, đã xuất hiện lác đác giới đầu cơ tìm về Chương Mỹ để “thu mua” rất nhiều lô đất đẹp, rộng rãi.

“Có thể nói, những khoảnh đất đẹp tại ven Thủy Xuân Tiên đã có chủ mới (đa số là người sinh sống trong nội thành Hà Nội). Họ đang đề nghị sang tên lại, sau khi có quy hoạch chi tiết 1/500. Vài ngày nay, khách hỏi mua nhiều tới mức không kịp trả lời anh ạ” – “cò” Tuân khấp khởi.

Tay mơ…nhiều

So sánh nhanh mức giá phổ biến ở thời điểm hiện tại và tháng 12/2015, các lô đất (rộng vài trăm m2 tới ngót 5.000 m2) ở Thủy Xuân Tiên đã nhích lên chừng 500.000 – 2 triệu đồng mỗi mét vuông.

Đơn cử, đầu tháng 12/2015, mảnh đất thổ cư chính chủ, diện tích 1950 m2 (200 m2 đất ở lâu dài, còn lại là đất vườn) có hai mặt tiền được chủ nhân phát giá 1 triệu đồng/m2 bao gồm cả phí sang tên sổ đỏ cho người mua.

Tới tháng 3/2016, sản phẩm tương tự có diện tích ngót 2.300m2 được người bán rao giá 1,4 triệu đồng/m2. Cá biệt, có mảnh đất thổ cư (không gồm đất vườn) rộng chưa tới 500m2, nhưng sát mặt đường liên xã, đơn giá lên tới 2 triệu đồng/m2.

Các quảng cáo kèm theo tin rao bán (của môi giới hoặc chính chủ) chủ yếu xoay quanh: “tiện làm nhà nghỉ cuối tuần”, “rất hợp xây dựng khu nghỉ dưỡng”. Đồng thời, nêu chi tiết về mục đích sử dụng của sản phẩm đất (nông nghiệp hoặc đất ở lâu dài).

Ở góc độ đầu tư “theo quy hoạch”, giới thạo nghề địa ốc vẫn nhớ như in bài học “trục Ba Vì – Hồ Tây” 5 năm trước. Lúc đó, dư chấn của thảm cảnh chôn vốn vào hàng nghìn m2 đất đồi, nhà vườn ở Ba Vì, Sóc Sơn.. đã trực tiếp “khai tử” nhiều nhà đầu tư, DN non kinh nghiệm – tài chính trót dốc hầu bao theo đám đông.

“Quy hoạch có đấy, nhưng dự án biết khi nào mới chính thức triển khai. Quan trọng hơn, sản phẩm nhà vườn, biệt thự nơi đây chỉ “thực sự có giá” và thanh khoản gia tăng, nếu các chỉ số hạ tầng kỹ thuật, điện đường giao thông, tiện ích được hoàn thiện đồng bộ” – ông Phú, một PGĐ DN BĐS tại khu vực phía Tây Hà Nội thận trọng.

Lời khuyên của giới thạo nghề dành cho nhà đầu tư non trẻ, đó là “đỏ chưa phải đã chín”. Cần nhớ rằng, cơn sốt đất ở mỗi khu vực thường phụ thuộc vào hai yếu tố. Một, dự án “chuẩn”, quy hoạch chính xác. Hai, đó là một bộ phận các nhà đầu cơ biết cách “đón đầu” quy hoạch bằng thông tin nhanh nhạy và tài chính luôn rủng rỉnh.