Đất 1 tỷ/m2 định giá trăm triệu: Hiến kế ngăn thất thoát

Theo chuyên gia, để biết miếng đất có phải là "đất vàng" hay không, "vàng" đến mức độ nào thì cần phải đem đấu giá.

Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai bị thất thu trong quá trình thực thi pháp luật đất đai, xuất phát phần nhiều từ việc định giá đất chưa sát với giá thị trường.

Minh chứng cho điều này, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, mỗi mét vuông đất trên tuyến phố đi bộ Nguyễn Huệ, quận 1, TP.HCM được định giá thấp hơn giá thị trường hơn 1 tỷ đồng.

Phân tích cụ thể, Hiệp hội tính toán: Chính phủ quy định giá đất tối đa tại đô thị đặc biệt như TP.HCM là 162 triệu đồng/m2. Bảng giá đất của TP.HCM đã xác định 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi và Nguyễn Huệ (quận 1) áp dụng mức giá cao nhất là 210,6 triệu đồng/m2.

Trong trường hợp tính giá đất tại các tuyến đường này theo hệ số điều chỉnh giá đất cho khu vực 1 (hệ số 2,1) để xác định đơn giá thuê đất hàng năm, giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê… thì cũng chỉ có giá 442,2 triệu đồng/m2.

Cũng tại TP.HCM, báo chí đưa tin 57 địa chỉ nhà, đất công do Sở Văn hóa Thể thao TP.HCM quản lý với những vị trí “vàng, kim cương” đang được “liên kết” hoặc cho thuê với giá mỗi mét vuông chỉ bằng... nửa tô phở.

Đến đây, dư luận đã có câu trả lời ai sẽ được lợi khi đất vàng, đất kim cương được định giá bèo khi cho thuê, chuyển nhượng hay khi doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa.

Để ngăn thất thoát đất vàng, TS Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, trước tiên cần phải hiểu rõ thế nào là giá thị trường, yếu tố nào tạo nên giá thị trường?

Theo vị chuyên gia, cơ chế định ra giá thị trường là giá cả, phải xác định xem giá trị của mảnh đất dùng vào việc gì, ra sao, chi phí để tạo ra sản phẩm hết bao nhiêu...

Có 3 yếu tố để tạo ra giá thị trường, bao gồm: quan hệ giá cả, quan hệ cung cầu và qan hệ cạnh tranh.

"Việc định giá đất mới chỉ dựa vào quan hệ giá cả. Chẳng hạn, muốn làm công trình A thì phải làm các công việc gì, tốn kém ra sao... Thế nhưng, trong luật yêu cầu phải định giá, vì có những việc làm, hoạt động cần biết giá của đất nhưng không có cạnh tranh cũng không có cung -cầu.

Ví dụ: để đánh thuế người ta phải biết miếng đất giá bao nhiêu, lúc đó không có cạnh tranh, cung-cầu.

Tương tự, một người di chúc để lại đất cho con nhưng Nhà nước đánh thuế, khi ấy cũng phải định giá. Hay ông A làm thiệt hại cho miếng đất của ông B, phải đền bù, lúc ấy cũng phải định giá đất.

Ngoài ra, có những trường hợp trao đổi cũng cần định giá. Nhưng muốn có giá thị trường thì phải đưa miếng đất đó ra thị trường, tức là phải đấu thầu, đấu giá. Đối với dự án thì đấu thầu thực hiện, còn đất ai muốn bán thì đấu giá, người nào trả giá cao nhất thì được.

Như vậy, có lúc phải định giá, nhưng chủ yếu lúc chuyển nhượng phải đưa ra đấu giá thì mới xác định được giá thị trường", TS Phạm Sỹ Liêm phân tích.

Dù quy định là vậy, nhưng nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, nhiều trường hợp viện lý do nọ, lý do kia để không tổ chức đấu thầu, đấu giá, đặc biệt rất nhiều dự án BOT chỉ định thầu trong khi lẽ ra có thể đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư tốt nhất tham gia dự án.

Ông Liêm khẳng định, muốn biết miếng đất có thực sự là đất vàng hay không, vàng đến mức độ nào thì phải đem đấu giá.

Trường hợp khác không đấu giá được, vị chuyên gia lại "mách nước" khác. Chẳng hạn, Nhà nước lấy đất để làm đường, phải bồi thường, tuy rằng không đấu giá, đấu thầu nhưng yêu cầu là phải định giá theo nguyên tắc sát giá thị trường. Khi ấy chỉ có cách lấy một miếng đất tương tự, trong một hoàn cảnh tương tự để so sánh.

"Nhiều người đền bù, cứ bảo không có gì nên làm võ đoán khiến dân không phục. Cũng có người dân lại lợi dụng, đòi hỏi quá mức. Những trường hợp ấy phải dựa vào định giá của một hội đồng có các chuyên gia định giá, lấy ý kiến bình quân của họ", TS Phạm Sỹ Liêm gợi ý.

Trong khi đó, PGS.TS Nguyễn Trung Hiền, Phó trưởng khoa Luật, Đại học Cần Thơ chỉ ra thực tế, ở Việt Nam quy định định giá đất là quy định chung, nhưng mỗi mục định giá đất thì chủ thể, quy trình lại khác nhau, thẩm quyền, cơ quan tư vấn khác nhau, dẫn tới mỗi địa phương lại có cách hiểu quy trình khác nhau.

"Rắc rối của định giá đất là cơ quan định giá chính là cơ quan có thẩm quyền giao đất nên toàn bộ quy trình định giá nằm gọn trong cơ quan hành chính nhà nước, họ vừa đá bóng vừa thổi còi.

Quá trình định giá đất không có bất kỳ sự giám sát hay tham vấn nào từ người dân. Người ta nói là có tư vấn độc lập, nhưng đó lại là câu chuyện dài, vì không công khai nên không thể độc lập.

Như vậy, để định giá đất sát với giá thị trường thì không chỉ liên quan đến Luật đất đai mà còn liên quan đến các quy định của pháp luật về thẩm định giá", PGS.TS Nguyễn Trung Hiền chỉ rõ.

Từ đây, ông khẳng định, để nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai không bị thất thu, điểm mấu chốt là không để cơ quan vừa quản lý vừa giao đất vừa định giá.

Bên cạnh đó, đảm bảo người dân, các chuyên gia được tham gia vào quý trình định giá đất, có ý kiến phản biện, từ đó buộc cơ quan định giá phải công khai các chứng từ định giá và không dám làm sai.