Đánh giá lại vai trò của thị trường bất động sản “phi chính thức”

Theo đánh giá của Công ty Nghiên cứu và tư vấn bất động sản CBRE, giá nhà ở trung bình ở Việt Nam cao gấp 25 lần thu nhập bình quân hàng năm của các hộ gia đình Việt Nam. Thế nhưng tại sao đại đa số người Việt Nam nói chung và TPHCM nói riêng vẫn sở hữu ngôi nhà riêng của mình? PV đã có cuộc trao đổi với ông Huỳnh Thế Du, giảng viên Chương trình giảng dạy Fulbright thuộc Đại học Kinh tế TPHCM, hiện đang nghiên cứu sau tiến sĩ về chuyên ngành đô thị học tại Trường Kiến trúc - Đại học Harvard.

Nhà nước và nhân dân đã từng chung tay…

* PV: Theo ông, tại sao thu nhập thấp hơn tới 25 lần so với giá nhà nhưng đại đa số người Việt Nam nói chung và cư dân TPHCM nói riêng vẫn có nhà ở?

* Ông Huỳnh Thế Du: Kể từ khi có bản quy hoạch Sài Gòn đầu tiên do Coffyn thiết kế vào năm 1862, hơn 150 năm qua, ở Sài Gòn - TPHCM, quy hoạch luôn là chiếc áo quá chật so với nhu cầu thực tiễn. Đặc biệt trong 10 năm cuối cùng của thế kỷ 20 và 10 năm đầu tiên của thế kỷ 21, do sự phát triển về kinh tế, dân số TPHCM đã tăng gấp đôi so với thời gian trước. Sự bùng nổ dân số này đã làm cho hệ thống hạ tầng kỹ thuật, xã hội của thành phố trở nên quá tải. Nhiều chương trình nhà ở đã được TPHCM triển khai cũng không theo kịp đà gia tăng của dân số… Do đó, như cư dân tại các thành phố đang phát triển khác trên thế giới, lựa chọn tất yếu của hầu hết các hộ gia đình, nhất là người nhập cư, là mua hoặc chiếm dụng những nơi có thể dựng nhà ở để làm nơi cư ngụ cho mình. Và nếu tiến trình cứ tiếp diễn mà không có sự tác động của chính quyền thì sẽ tạo ra sự phân cực: một nửa thành phố của người giàu và nửa kia là của người nghèo. Đây là điều đang xảy ra ở nhiều nơi trên thế giới. Tuy nhiên việc ấy đã không xảy ra ở TPHCM nhờ hai nhóm chính sách. Nhà nước đã đồng thời xây dựng một số cơ sở hạ tầng thiết yếu như đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện ở những khu nhà ở tự phát; và từng bước cấp các giấy tờ pháp lý cho hầu hết những ngôi nhà được xây dựng tự phát thay vì bỏ mặc hoặc cưỡng chế phá dỡ. Việc xây dựng cơ sở hạ tầng và cấp giấy tờ pháp lý rất quan trọng, bởi khi có quyền sở hữu đối với ngôi nhà của mình, người dân sẽ có động cơ nâng cấp, chỉnh trang chúng. Kết quả của việc phát triển tự phát đi kèm với sự can thiệp vừa phải của Nhà nước đã tạo ra một cấu trúc nhà ở hài hòa và giúp cho nhiều hộ gia đình đô thị ở Việt Nam được sống trong ngôi nhà của mình với chất lượng chấp nhận được.

* TPHCM đang có nhiều chương trình chăm lo nhà ở cho người thu nhập thấp, song song đó, thị trường địa ốc đóng băng, một khối lượng lớn nhà, nền đất và căn hộ đang tồn kho… Đây có thể là nguồn cung cơ bản, giúp thành phố không phải phát triển như hiện tượng ông đã nêu trên, đặc biệt xử lý được tình trạng xây nhà tự phát, sai phép, trái phép?

* Bên cạnh sự gia tăng dân số tự nhiên, trung bình mỗi năm TPHCM có khoảng 300.000 người nhập cư. Trong khi đó thành phố và dù có cộng thêm nguồn cung nhà, đất, căn hộ của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng mới chỉ đáp ứng chưa đến 1/3 nhu cầu về nhà cho người dân. Như vậy, tất yếu người dân phải chủ động tìm nhà ở cho chính mình. Đó là chưa kể đến một thực tế khác, thu nhập bình quân đầu người trong các hộ gia đình trong 5 nhóm thu nhập năm 2010 ở TPHCM là từ 1 - 6,4 triệu đồng/tháng. Tính bình quân mỗi căn nhà có khoảng 5 người và thu nhập bình quân của các hộ gia đình từ 5 - 32 triệu đồng/tháng. Với giả định, người dân dành tối đa 30% thu nhập được chi cho nhà ở (bình quân trên thế giới từ 20% - 25%) và suất chiết khấu là 16% (lãi suất trung bình ở Việt Nam trong giai đoạn 1992 - 2011 theo thống kê của Trung tâm Thông tin của Tạp chí Nhà kinh tế (Economist Intelligence Unit) và tốc độ tăng trưởng thu nhập của các hộ gia đình 7%/năm, giá trị quy về năm 2011 của dòng chi phí cho nhà ở trong 30 năm của một hộ gia đình là từ 186 - 1.184 triệu đồng.

Theo ước tính của tác giả Lê Nguyệt Trân trong đề tài Phát triển nhà ở giá rẻ tại TPHCM cho luận văn thạc sĩ tại Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright, chi phí xây dựng nhà ở vào năm 2011 ở vùng ngoại vi TPHCM của khu vực chính thức khoảng 9,7 triệu đồng/m2 và nhà xây tự phát chưa bao gồm chi phí để có được giấy tờ pháp lý đầy đủ chỉ khoảng 4 triệu đồng/m2. Với mức thu nhập và chi phí xây dựng nêu trên, nếu mua nhà của khu vực chính thức, các hộ gia đình từ nhóm thu nhập 1 - 4 chỉ có được 19 - 55m2 nhà. Nhưng con số này sẽ còn thấp hơn nữa đối với nhà ở có giá trên 10 triệu đồng/m2. Trong khi nếu xây tự phát sẽ được 47 - 134m2. Điều này có nghĩa, hầu hết các hộ gia đình ở TPHCM vẫn phải tìm nhà ở trong thị trường phi chính thức. Thị trường chính thức chỉ dành cho những hộ gia đình có thu nhập cao khi mà 30% thu nhập bình quân cho 30 năm của họ tương đương với 120m2 nhà có giá 10 triệu đồng/m2.

Tạo điều kiện cho phi chính thức thành… chính thức

* Ý ông muốn nói là Nhà nước nên thừa nhận thị trường… phi chính thức như là một trong những giải pháp quan trọng góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân?

* Cấu trúc nhà ở phổ biến ở TPHCM hiện nay chủ yếu là nhà phố với nhà mặt tiền, nhà hẻm xe hơi và nhà hẻm nhỏ có giá khác nhau, dành cho những hộ gia đình có nhiều mức thu nhập khác nhau. Đây là kết quả của sự phát triển đô thị có sự đan xen giữa nỗ lực của Nhà nước và người dân như tôi đã nói ở trên. Các khu dân cư với những loại nhà khác nhau, với những người dân có mức thu nhập khác nhau thay vì một bên là các khu dân cư kín cổng cao tường của người giàu và phần còn lại là các khu ổ chuột như nhiều đô thị khác trên thế giới, đã giúp cho các khu phố của TPHCM an toàn hơn, hài hòa hơn. Nhiều khu nhà ổ chuột với những người sống dưới đáy xã hội trên thế giới đã trở thành trung tâm tội phạm… Đa phần các khu phố ở Việt Nam nói chung và TPHCM nói riêng đã tránh được điều này nhờ có cuộc sống đan xen giữa những người có mức thu nhập khác nhau… Như vậy, ngoài lý do thị trường “chính thống” khó có thể đáp ứng được đầy đủ nhu cầu nhà ở cho người dân thì yếu tố xã hội này cũng cần được xem xét đặc biệt trong việc đánh giá vai trò và ý nghĩa của thị trường nhà ở phi chính thức.

* Thế nhưng thị trường phi chính thức với nhiều hành vi xây nhà sai phép, không phép đã và đang phá hỏng nhiều quy hoạch phát triển đô thị của TPHCM. Thừa nhận thị trường này… liệu có thuyết phục?

* Nói như thế không có nghĩa là đồng tình, chấp nhận việc xây dựng nhà không phép, sai phép... Về nguyên tắc việc thực hiện quy hoạch phát triển đô thị phải có sự tham gia của người dân. Nhà nước nên xem xét hình thái hình thành đô thị trong thời gian qua một cách thấu đáo để có chính sách phù hợp. Trong thời gian sắp tới, với mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa mạnh mẽ, TPHCM sẽ còn đón tiếp nhiều cư dân ở các tỉnh, thành phố khác sinh sống, học tập và làm việc. Để đảm bảo nhu cầu ở chính đáng của người dân, TPHCM sẽ phải huy động nhiều nguồn lực cho công tác này, trong đó không thể không có sự đóng góp của người dân. Tránh tình trạng phân cực, hình thành những khu dân cư ổ chuột không mong muốn, rất cần có một chính sách thực hiện quy hoạch uyển chuyển hơn… Đặc biệt ở những khu vực có tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ như các quận Gò Vấp, quận 12, huyện Hóc Môn, huyện Bình Chánh.... Nhà nước nên công bố công khai, rõ ràng quy hoạch và tạo điều kiện cho người dân xây cất nhà ở. Trước mắt, nếu Nhà nước chưa có kinh phí để thực hiện quy hoạch, có thể yêu cầu những người sở hữu quyền sử dụng đất dành một phần diện tích phù hợp để xây dựng cơ sở hạ tầng trong tương lai. Việc hoàn thiện quy hoạch sẽ được thực hiện từng bước, tùy khả năng của Nhà nước và người dân.

* Cám ơn ông!