Đằng sau cơn sốt đất Nhơn Trạch, cẩn trọng "bánh vẽ"

Thị trường nhà đất Nhơn Trạch đang trong tình trạng "nóng" khi được giới nhà đất quan tâm trở lại, đặc biệt sau khi có thông tin đầu tư xây dựng cầu Cát Lái. Tuy nhiên, đằng sau cơn sốt đất này lộ rõ nhiều rủi ro phía trước.

Ba "cơn sốt" ở Nhơn Trạch

Khảo sát giá nhà đất Nhơn Trạch, cho thấy hiện đã tăng lên khoảng 30% so với thời điểm đóng băng trước đây. Không chỉ Nhơn Trạch, mà những địa bàn khác như Long Thành, Biên Hòa, thị trường cũng ấm lên nhờ hàng loạt những thông tin đầu tư về các dự án tầng như: tuyến metro từ TP.HCM xuống ngã tư Vũng Tàu, làm sân bay Long Thành, xây cầu Cát Lái...

Tuy nhiên, theo cảnh báo của nhiều chuyên gia và nhà đầu tư, nếu khách hàng không tỉnh táo có thể rơi vào "bẫy" thổi giá của cò đất sau một vài "cơn sốt" ảo kéo dài từ hơn 10 năm trước tới nay. Theo đó, từ năm 2002 khi khu đô thị Nhơn Trạch (tỉng Đồng Nai) được quy hoạch, một cơn sốt đất lên đến cao trào, kéo theo nhiều dự án BĐS lớn đầu tư vào đây nhưng đến nay vẫn hoang tàn.

Tiếp theo đó, khi Quốc hội thông qua chủ trương đầu tư sân bay quốc tế Long Thành, một cơn sốt giá đất thứ hai diễn ra khá mạnh mẽ không kém, tuy nhiên đến nay nhiều người ôm đất nhưng không bán ra được. Cơn sốt giá đất thứ ba đang diễn ra ở khu vực này là khi dự án cầu Cát Lái nối quận 9 và Nhơn Trạch được TP.HCM thông qua.

Theo đánh giá của một chuyên gia của công ty TNHH CBRE, một khi hạ tầng giao thông được đầu tư đến đâu thì lập tức ở đó thị trường BĐS sẽ "nóng" lên. Tuy nhiên, để thị trường thật sự tăng trưởng đúng giá trị thật thì đi kèm với đó còn nhiều chiến lược đầu tư khác, như tiện ích nội - ngoại khu, bệnh viện, trường học...may ra cư dân mới "kéo" về sinh sống.

Theo khảo sát, chỉ trong một thời gian ngắn, hàng loạt dự án của nhiều chủ đầu tư đã lần lượt ra mắt tại huyện Nhơn Trạch và thúc đẩy thị trường ngày càng sôi động hơn. Điển hình như các dự án khu đô thị Aqua City, dự án Hoa Sen Đại Phước ở xã Đại Phước, khu đô thị mới Đông Sài Gòn, khu đô thị mới Phước An, khu đô thị mới Nhơn Trạch, khu dân cư xã Vĩnh Thanh, dự án Sunflower City, dự án khu dân cư thương mại xã Long Tân – Phú Hội (huyện Nhơn Trạch)….

Song song với các dự án chọn Nhơn Trạch làm “bến đỗ”, một số chủ đầu tư và người dân nhốn nháo tìm đến khu vực này để mua đất. Giá đất tại nhiều xã ở Nhơn Trạch bất ngờ tăng vọt trong 2 tháng qua.

Tăng mạnh nhất là đất tại xã Đại Phước, Phú Hữu và Phú Đông. Cụ thể, giá đất nền mặt tiền giáp những trục đường chính của 3 xã trên đã tăng từ 4 triệu đồng/m2 lên 5,5 – 6 triệu đồng/m2. Chưa kể, đất nền ở các con hẻm cũng tăng từ 2,2 triệu đồng/m2 lên mức 2,5 – 3 triệu đồng/m2.

Bên cạnh Đại Phước, Phú Hữu và Phú Đông, giá đất tại xã Long Thọ cũng đã tăng lên 1 triệu đồng/m2 chỉ trong vòng 2 tháng qua. Tại xã Phú Hội và Hiệp Phước, nhiều người dân lại đang khẩn trương phân lô để bán đất.

Cẩn trọng "bánh vẽ"

Tuy nhiên, thị trường bất động sản tại khu vực này cũng đã xuất hiện với số lượng lớn các “cò” đất hay các nhà đầu tư thứ cấp. Các con đường dẫn vào huyện Nhơn Trạch, ngay sau khi đi hết đường cao tốc TP.HCM-Long Thành-Dầu Giây, sàn môi giới nhà, đất “mọc” lên như nấm. Quán cà phê, quán cơm, tiệm tạp hóa, dịch vụ hớt tóc, cửa hàng photocopy, dịch vụ internet... đua nhau chuyển thành điểm môi giới nhà, đất hoặc kiêm thêm dịch vụ này.

Chỉ một đoạn đường khoảng 2km chúng tôi đếm không dưới 50 điểm môi giới nhà, đất, hầu như cây xanh, cột đèn đường nào cũng chi chít bảng quảng cáo dự án. "Sàn" nhỏ, chỉ cần một tấm biển và một vài nhân viên ngồi phía trước đón khách. "Sàn" lớn thì trang hoàng thêm panô, áp phích hoành tráng.

Trong vai người đi tìm đất mua, chúng tôi ghé vào một quán cà phê ngay gần cổng khu công nghiệp Nhơn Trạch, chưa kịp tìm chỗ ngồi, lập tức xuất hiện 3 người ăn mặc lịch thiệp tự xưng là môi giới nhà đất của một công ty địa ốc ở Bình Dương.

Các nhân viên này cho chúng tôi xem rất nhiều tờ rơi quảng cáo một số dự án đất nền tại khu vực này, kèm theo đó là lời thúc giục phải mua nhanh để có được những lô đất tốt và giá hấp dẫn. "Nếu các anh chỉ chậm chân 1 ngày thì giá đã tăng từ 15-30%/nền mà cũng chỉ mua lại từ khách hàng khác", một cò đất tên Thu nói.

Theo quan sát, trong khi một nhân viên đang tư vấn những điều hấp dẫn với chúng tôi, hai nhân viên còn lại liên tục nghe điện thoại và cố tình nói lớn tiếng để chúng tôi biết là cũng một lô đất đang chào bán thì có nhiều khách hàng khác cũng muốn đặt cọc mua.

"Đó cũng là một trong những chiêu câu khách rất hiệu quả, do nắm bắt tâm lý khách hàng nên nhiều nhân viên tạo ra sự khan hiếm ảo để buộc khách hàng phải xuống tiền giữ chỗ ngay", một nhà đầu tư cho biết.

Lãnh đạo một công ty BĐS có trụ sở trên địa bàn quận 3, TP.HCM tiết lộ: “Để bán được hàng tất nhiên các sàn sẽ dùng đủ “chiêu” để “câu” khách. Không loại trừ việc tạo ra “diễn viên đóng thế” để tạo tâm lý đám đông”.

Tại các sự kiện mở bán, để tạo sức "nóng" các sàn giao dịch đều bắt buộc mỗi nhân viên huy động tối đa người thân quen đến tham dự. Trong khi đó, theo người dân, phần lớn các sàn giao dịch nhà, đất nơi đây là người nơi khác đến thuê mặt bằng.

Vị này còn cho biết thêm, thời gian gần đây hàng loạt nhân viên môi giới tràn ra đường để 'săn Pokemon"! Tức là, những tuyến đường dẫn vào các dự án BĐS đã hoặc sẽ đầu tư xây dựng đều có từng nhóm từ 5-7 nhân viên "chốt chặn", khi thấy ai chạy xe ngang qua đều tranh thủ phát tờ rơi và tư vấn, kéo khách mua nhà đất. Một khi khách hàng có yêu cầu đến trực tiếp xem dự án, các môi giới còn dùng "chiêu" chỉ từng lô và khẳng định rằng lô nào cũng đã có khách đặt cọc mua.

Trong khi đó, theo khảo sát của chúng tôi nhiều dự án BĐS quy mô khá lớn ở đây đến nay vẫn rất hoang vắng, mặt dù trong gần 2 năm qua chủ đầu tư đã tái khởi động các chiến dịch "câu khách".

Chuyên gia kinh tế Lê Bá Chí Nhân cho rằng chúng ta phải chờ đến khi các cơ sở hạ tầng này được xây dựng đồng bộ thì đất đai tại Nhơn Trạch mới khởi sắc được chứ giờ chỉ ở giai đoạn phê duyệt chủ trương, không biết bao lâu mới thực hiện.

Khách hàng cần cân nhắc trước khi đầu tư, đừng như khu đô thị Nhơn Trạch cũng được phê duyệt hơn 20 năm nhưng đến giờ vẫn nằm bất động.

"Một số thông tin quảng cáo còn nói rằng sân bay Long Thành, cầu Cát Lái sẽ được khởi công vào cuối năm nay là hoàn toàn sai. Nhiều người không tìm hiểu kỹ, nhảy vào ồ ạt mua. Doanh nghiệp bán hết, rút đi, khách hàng “chết đứng”", TS. Nhân nói thêm.