Cung BĐS tăng: Chuyện của nhà giàu

Mặc dù nguồn cung khá dồi dào nhưng không có nhiều sự lựa chọn cho những người “hầu bao” còn hạn hẹp.

Trước thông tin giá nhà đất đang có xu hướng giảm mạnh, rẻ hơn nhiều so với thời gian trước, vợ chồng chị Hạnh Nhiên (nhân viên văn phòng làm việc tại quận 1) quyết tâm đi kiếm mua bằng được một căn hộ để an cư sau bao năm đi ở thuê. Nhưng tìm “đỏ con mắt” vẫn chưa được căn hộ, đất nền nào ưng ý. Nơi gần trung tâm, thuận tiện cho việc đi lại, làm việc thì giá quá đắt đỏ, nơi có mức giá phù hợp hơn thì lại quá xa, tính khoảng cách đến nơi 2 vợ chồng làm việc cũng gần cả 20 km, nơi thì dự án vừa mới khởi công chưa biết bao giờ xong để được nhận nhà vào ở... Nên dù có tiền trong tay (khoảng 1 tỷ đồng), chạy đi chạy lại tìm kiếm cả năm trời nhưng đến nay, 2 vợ chồng vẫn chưa thực hiện được kế hoạch.

Trường hợp như của gia đình chị Hạnh Nhiên không phải ít. Nhiều người có nhu cầu tìm mua, sở hữu căn hộ vẫn luôn nhận được những lời chào mời từ các chủ đầu tư nhưng khi đi tìm hiểu, tiếp xúc thực tế thì cơ hội không phải rộng mở đối với tất cả mọi đối tượng. Nhất là với những người khả năng tài chính hạn chế, vì vậy để có thể lựa chọn được sản phẩm phù hợp với nhu cầu và vừa với túi tiền thì không có quá nhiều sự lựa chọn.

Khảo sát thị trường bất động sản (BĐS) tại TP. Hồ Chí Minh trong vòng vài tháng trở lại đây, rất nhiều dự án “bung” hàng nhưng mức giá chào bán được các chủ đầu tư đưa cũng “khủng” không kém gì quy mô của các dự án. Điển hình nhất là trong tháng 5/2015 vừa qua, Công ty Đại Quang Minh đã công bố giá bán khu chung cư nằm trong quần thể KĐT mới Sala (Thủ Thiêm) với mức chào bán từ 40 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT). Như vậy, chỉ tính tổng giá trị của một căn hộ diện tích nhỏ nhất tại đây cũng đã lên đến 3 – 4 tỷ đồng.

Trước đó, Phú Mỹ Hưng cũng triển khai mở bán hàng loạt căn hộ Scenic Valley (quận 7) với giá không dưới 30 triệu đồng/m2. Hay Novaland cùng hàng loạt dự án như Sunrise City (quận 7), Lexington Residence (quận 2)... đã đưa ra mức giá chào bán thấp nhất từ 25 – 30 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, đây là những dự án nằm trong khu vực “hot” của TP. Hồ Chí Minh như quận 2, quận 7 với sự hoàn thiện của 2 khu đô thị lớn là Phú Mỹ Hưng và Thủ Thiêm, cũng như được đầu tư, triển khai xây dựng bởi các nhà phát triển dự án BĐS có tên tuổi nên giá tương đối cao, không có gì là lạ. Nhưng đi xa hơn, ở một số quận vùng ven như quận 9, Bình Tân, Tân Phú, quận 12... thì giá cũng không rẻ hơn là bao. Đơn cử như dự án Flora Anh Đào (quận 9) của chủ đầu tư Nam Long, với thương hiệu nhà “vừa túi tiền” song cũng có giá bán ngót nghét 20 triệu đồng/m2, Carillon 2 (Q. Tân Phú) của Sacomreal chào bán từ 19 triệu đồng/m2...

Một số chuyên gia cho rằng, ngoại trừ những dự án vị trí không đắc địa, xa trung tâm, chủ đầu tư không tên tuổi, hoặc căn hộ diện tích nhỏ dẫn đến tổng giá thành không cao nhưng nếu chia trung bình, căn hộ thuộc phân khúc trung bình thấp giá dao động 13 – 15 triệu đồng/m2, phân khúc trung cấp 20 – 30 triệu đồng/m2, cao cấp 40 – 50 triệu đồng/m2. Như vậy, so với thời điểm cách đây 5 – 7 năm thì mức giá này không hề giảm. Ngược lại, đối với các dự án vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín sau thời gian khởi công chào bán mức giá còn có phần tăng nhẹ từ 2 - 5%.

Theo lý giải của các chủ đầu tư, sở dĩ giá không giảm mà có phần tăng nhẹ là do giá vật liệu xây dựng, nhân công theo thời gian không giảm mà chỉ có tăng, ngoài ra giá đất, tiền đền bù, giải tỏa theo giá thị trường, tiến độ thi công lâu dẫn đến nhiều chi phí khấu hao vào giá thành, tỷ lệ trượt giá, lạm phát... đẩy giá thành tăng cao.

Điều đáng nói, các mức giá nêu trên lại không phản ánh đúng diễn tiến thực tế tại thị trường BĐS. Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, tại TP. Hồ Chí Minh, tổng giá trị tồn kho BĐS đến tháng 4/2015 còn khoảng 13.528 tỷ đồng. Trong đó, tồn kho chung cư chiếm tỷ lệ cao nhất so với những loại hình nhà ở khác, khoảng gần 5.900 căn (tương đương 9.954 tỷ đồng).

Trong khi đó, báo cáo thị trường của nhiều công ty tư vấn BĐS cũng cho thấy lượng cung riêng trong những tháng đầu năm nay đã khá cao. Có đến hơn 5.150 căn hộ được tung ra thị trường đến từ gần 20 dự án ở tất cả các phân khúc hạng sang, cao cấp, trung cấp và bình dân. Như vậy, theo lẽ thông thường hàng nhiều, bán ế thì giá sẽ giảm và người có nhu cầu sở hữu căn hộ thực sự phải dễ dàng tiếp cận được sản phẩm.

Nhưng thực tế cho thấy nguồn cung vẫn chỉ thực sự rộng mở với người có điều kiện tài chính dư dả, sẵn sàng chi trả cho sự lựa chọn dù mức giá có tăng trong bối cảnh kinh tế còn nhiều khó khăn. Và như vậy thị trường BĐS đang tồn tại một nghịch lý “cung tăng, tồn kho nhiều nhưng giá không giảm”.