Condotel - Có phải kênh đầu tư sinh lợi hấp dẫn?

DiaOcOnline.vn - Vừa qua, dự án Condotel FLC Sea Tower Quy Nhơn lần đầu tiên được tập đoàn FLC giới thiệu tại TPHCM đã thu hút rất đông các nhà đầu tư đến tìm hiểu và xuống tiền đặt cọc ngay trong ngày ra mắt.

Codontel đang hút vốn của thị trường

Trong buổi ra mắt giới thiệu dự án FLC Sea Tower Quy Nhơn cùng với diễn giả “đình đám” trong làng Bất động sản – Nguyễn Mạnh Hà đã có buổi giới thiệu khá thành công khiến cho ai nghe cũng có thể thấy Quy Nhơn là điểm đến của nhà đầu tư nếu chậm chân sẽ mất cơ hội.

Anh Trần Nam Nghĩa nhà tại Bình Dương sau khi nghe diễn giả giới thiệu về quy mô, về dòng tiền có thể sinh lời (trên sân khấu) mặc dù chưa thăm quan, thị sát du lịch Quy Nhơn bao giờ nhưng anh kết luận “tôi thấy dự án này đầu tư được, rất  tiềm năng” và ngay sau đó đặt cọc 15 triệu đồng  mua căn hộ 2 phòng ngủ hơn 69m2. Anh lý giải về việc quyết định chóng vánh của mình: “Mua trong sáng hôm nay sẽ được chiết khấu 150 triệu đồng và chuyến đi du lịch Nhật Bản”. Theo quan sát của chúng tôi không chỉ anh Nghĩa mà còn rất nhiều người khác cũng hào hứng đặt cọc giữ chỗ. Ngay trong ngày mở bán có 42 căn được đặt mua.

Theo hiệp hội BĐS TP.HCM, hiện nay đang có sự phát triển lệch pha giữa căn hộ khách sạn, căn hộ dịch vụ, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng và khách sạn, có dấu hiệu cung vượt cầu tỷ lệ căn hộ condotel hiện chiếm khoảng 56%, cao hơn nguồn cung phòng khách sạn, resort (44%) tổng nguồn cung này là không bình thường, vì thông thường trên thê giới, nguồn cung căn hộ condotel thường thấp hơn nguồn cung phòng khách sạn, resort. Chủ tịch Hiệp hội Horea ông Lê Hoàng Châu lo lắng cảnh báo: Dòng tiền tín dụng đang phát triển bất cân đối, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng đang hấp thụ một lượng tiền khá lớn trung bình giá bán từ 3 tỷ đồng/căn gấp 3 lần với căn hộ bình thường, thậm chí có những căn cao cấp giá khoảng 100 tỷ. Do vậy áp lực lệch pha dòng tiền tín dụng đang rất đáng báo động. Cả chủ đầu tư và người mua vừa vay ngân hàng vừa huy động nguồn tiền của mình. Thêm nữa chủ đầu tư cam kết lợi nhuận 8 – 12% là quá cao, nếu không đạt được mức lợi nhuận đó chủ đầu tư cũng không có nghĩa vụ phải thực hiện và rủi ro rơi vào chính nhà đầu tư thứ cấp. Giá bán quá cao so với suất đầu tư có thể chủ đầu tư tính toán đưa ra giá bán cao để lấy phần chênh lệch đó trả cho người mua khi  dự án mới đi vào hoạt động trong mấy năm đầu.

Ông Châu cho rằng, Chủ đầu tư đang hưởng một giá quá cao và chiếm hữu tiền của nhà đầu tư thứ cấp như vậy là không sòng phẳng và thêm nữa vấn đề pháp lý của loại sản phẩm này chưa được quy định rõ ràng trong Luật Nhà ở.

Rủi ro nhà đầu tư thứ cấp lãnh đủ

Theo sự tư vấn cùa môi giới D thuộc Công ty BĐS Lộc Sơn Hà, mua căn 2 phòng ngủ 65m2, giá bán hơn 3 tỷ đồng, theo tính toán mỗi năm lợi nhuận thu về 226 triệu đồng (tính theo công suất đạt 90%). Sau khi khách hàng đóng trước 35% và được ngân hàng duyệt vay 65%. Công ty sẽ bắt đầu kích hoạt cho khách hàng hưởng luôn 10%/tháng (mặc dù dự án quý 4/2018 mới đưa vào khai thác. “Bánh vẽ” môi giới D đưa ra là phần lợi nhuận đó được Tập đoàn FLC trích từ các dự án FLC Thanh Hóa, Quảng Ninh…

Trong bài PR đăng trên phương tiện truyền thông tập đoàn FLC cam kết: Mức lợi nhuận cam kết tối thiểu 10%/năm trong 5 năm cũng vượt trội so với lãi suất 6-7% của ngân hàng hiện nay. Như vậy, mỗi năm khách sẽ có khoản lãi cam đoan 150 triệu bỏ túi (tương ứng hơn 12 triệu đồng/tháng) mà không cần quan tâm tới công suất thuê, biến động thị trường bất động sản hay tỷ giá. Lợi nhuận cam kết tối thiểu 10%/năm trong 5 năm cũng vượt trội so với lãi suất 6-7% của ngân hàng hiện nay.

Ở góc độ nhà phân tích tài chính Ông Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty BĐS Việt An Hòa cho rằng: Condotel không dành cho những người amateur, nhà đầu tư muốn đầu tư lĩnh vực này phải có sự hiểu biết về tài chính, về thị trường bất động sản nhất là phải hiểu rất kỹ về du lịch. Bởi vì nhìn sản phẩm như vậy mà không phải vậy, nhiều sự việc trước mắt chúng ta còn không kiểm soát được. Chủ đầu tư cam kết lợi nhuận bao nhiêu: 8%, 10%, 12% hay 20% là hợp lý so với tốc độ lạm phát. Theo nghiên cứu, lợi nhuận của nhà phố tỷ suất khai thác từ 3- 4%/năm, căn hộ từ 4-6%/năm, văn phòng 9%, BĐS nghỉ dưỡng: 8 – 12%. Nếu sản phẩm có vị trí tốt nhưng số lượng tại cùng một địa điểm có quá nhiều thì liệu công suất phòng khai thác có hết không? Rồi sự trượt giá, tốc độ lạm phát của 10%/năm của năm nay và 10%/năm của năm sau. Do vậy nếu nhà đầu tư thứ cấp muốn đầu tư căn hộ condotel cần có sự nghiên cứu kỹ lưỡng đừng hùa theo đám đông vì nếu xảy ra rủi ro họ sẽ là người lãnh đủ.