Chung cư thời hiện đại: Góc nhìn chuyên gia về những tranh chấp

Tình trạng tranh chấp dẫn đến việc cư dân biểu tình phản đối chủ đầu tư ngày càng diễn ra nhiều tại các dự án. Nguyên nhân của sự việc này bắt nguồn từ những mâu thuẫn không thể đàm phán và giải quyết: sự bất tín của chủ đầu tư, chênh lệch giá điện giá nước, không bàn giao phí bảo trì, không thành lập ban quản trị, chất lượng công trình không đảm bảo, hệ thống phòng cháy chữa cháy chưa bàn giao…

Cần những biện pháp hay chế tài quản lý nào để sớm chấm dứt tình trạng này nhưng vẫn bảo vệ được quyền lợi chính đáng của người dân cũng như uy tín của chủ đầu tư, Phóng viên đã có cuộc trao đổi với Chuyên gia tài chính, Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu về vấn đề này.

* Thưa ông! Ông đánh giá như thế nào về tình trạng tranh chấp tại các chung cư như hiện nay?

Trước hết đây là những tranh chấp dân sự xuất phát những mâu thuẫn về quyền lợi giữa chủ đầu tư và cư dân mua nhà chung cư. Những mâu thuẫn phát sinh liên quan phần lớn đến việc sử dụng những tiện ích trong chung cư, bao gồm cơ sở hạ tầng, thang máy, điện nước, an ninh trật tự trong chung cư, môi trường vệ sinh và những diện tích sử dụng chung.

Từ những mâu thuẫn đó, người dân và đại diện là ban quản trị gửi khiếu nại lên ban quản lý tòa nhà cũng như chủ đầu tư, tuy nhiên vì nhiều lý do mà những tranh chấp này không được giải quyết thỏa đáng.

Cực chẳng đã nhiều người dân ở các dự án đã gửi đơn thư cầu cứu lên các cơ quan thông tấn báo chí và tiến hành căng băng rôn khẩu hiệu biểu tình, thậm chí chặn xe các lối đi vào tòa nhà. Sự việc này không chỉ gây mất trật tự công cộng mà còn làm ảnh hưởng lớn đến uy tín của chủ đầu tư.

* Giải pháp, lời khuyên nào để hạn chế tình trạng này?

Để giảm thiểu những mâu thuẫn phát sinh, ngay từ đầu cư dân phải bầu ra những đại diện vào ban quản trị có uy tín, có đủ năng lực để đảm đương nhiệm vụ. Khi có tranh chấp ban quản trị sẽ đứng ra thay mặt cho toàn thể cư dân để đối thoại với chủ đầu tư.

Mỗi người dân ngay từ khi mua nhà phải tìm hiểu thật kỹ, chọn chủ đầu tư uy tín trên thị trường, đọc kỹ các quy định điều khoản trong hợp đồng.

Các cơ quan chức năng cần tăng cường quản lý giám sát chặt chẽ đối với từng dự án đang xây dựng và các chung cư đã đi vào hoạt động để bảo đảm dự án và chung cư đáp ứng những qui định pháp luật về an ninh, an toàn, vệ sinh, tiện ích cho dân cư và tránh sự lạm dụng tài chính của chủ đầu tư.

Cư dân cũng phải có trách nhiệm theo dõi và báo cáo những sai phạm, thiếu sót cho ban quản trị để từ đó có báo cáo và đề xuất lên chủ đầu tư.

Cuối cùng trách nhiệm bảo đảm an ninh và an sinh cho dân cư thuộc về chủ đầu tư. Trong thời gian qua báo chí đã nêu lên nhiều trường hợp chủ đầu tư thoái thác hay làm ngơ những trách nhiệm trên.

Trong những trường hợp này khi có kết luận đầy đủ về việc thiếu trách nhiệm của chủ đầu tư, các cơ quan quản lý nhà ở chung cư nên có những biện pháp xử lý nghiêm khắc bao gồm cả việc ngưng cấp giấy phép kinh doanh hay xây dựng cho những chủ đầu tư này.

* Có một số tranh chấp lên đến đỉnh điểm là cùng đưa nhau ra tòa, chẳng hạn như Sky City Tower 88 Láng Hạ, tuy nhiên có một vấn đề là ban quản trị tòa nhà không đủ điều kiện tư cách pháp nhân, con dấu nên tòa không thể phân xử, vậy theo ông cần có một giải pháp phù hợp nào để bảo vệ quyền lợi chính đáng cho cư dân khi có tranh chấp?

Hiện tượng căng băng rôn biểu tình phản đối chủ đầu tư xảy ra càng nhiều, người dân quyết theo đuổi đến cùng vụ việc. Tuy nhiên có một vấn đề nếu phải đưa ra tòa án phân xử đó là ban quản trị tòa nhà chỉ là ban đại diện dân cư sống trong tòa nhà nhưng lại không có tư cách pháp nhân, nên khi ra tòa ban đại diện không có tư cách đại diện cao.

Chẳng hạn nếu ban đại diện thua kiện thì việc thi hành án sẽ rất khó đối với một ban đại diện thay vì một công ty.. Về vấn đề này tôi cho rằng cần một giải pháp hiệu quả hơn đó chính là ban quản trị tòa nhà nên được tổ chức như là một công ty trách nhiệm hữu hạn có đủ tư cách pháp nhân, con dấu.

Ngày càng nhiều người đổ về các thành thị để làm ăn sinh sống, và các chung cư là phương tiện sinh sống ngày càng phổ biến và phát triển ở Việt Nam. Các điều luật về nhà ở cần cải tiến để đáp ứng với môi trường sinh sống của người dân. Việc áp dụng những qui định pháp luật cần phải nghiêm túc và công bằng.

Ủy ban nhân dân các thành phố nên có những bộ phận phụ trách việc giám sát các qui định để bảo vệ quyền lợi của dân cư sinh sống trong các chung cư.

Những sai phạm của chủ đầu tư nên được công bố trên các phương tiện truyền thông của địa phương để người dân cảnh giác những chung cư có nhiều sai phạm, đồng thời tạo áp lực lên chủ đầu tư phải điều chỉnh những thiếu sót sai phạm nếu họ muốn giữ uy tín và tiếp tục kinh doanh. (Còn nữa)

* Xin cảm ơn ông!