Cơn sốt năm 2017 khiến giá đất TP.HCM biến động mạnh

Năm 2017, cơn sốt đất nền kéo dài khiến giá đất các quận vùng ven TP.HCM tăng mạnh. Phân khúc đất nền cũng trở thành tâm điểm của thị trường bất động sản TP.HCM. Tuy nhiên, cơn sốt đất không chỉ đến từ nhu cầu của thị trường mà đây còn là kênh đầu tư mang lại tỷ suất lợi nhuận cao, hơn hẳn vàng, chứng khoán, USD hay gửi tiết kiệm.

Giá đất nền vùng ven TP.HCM tăng đáng kể

Cơn sốt đất nền tại TP.HCM bắt đầu từ hồi cuối tháng 12.2016, khi thị trường bất động sản đã có dấu hiệu chuyển hóa, trong đó phân khúc chung cư có dấu hiệu chững lại, còn phân khúc đất nền tạo nên cơn sốt. Bắt nguồn của việc “nóng sốt” này đến từ thông tin TP.HCM sẽ xây dựng cây cầu Cát Lái nối quận 2 (TP.HCM) qua huyện Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai).

Cây cầu sẽ không chỉ tạo ra sự kết nối mạnh mẽ giữa hai địa phương có tiềm lực kinh tế lớn, mà còn cùng với cao tốc Long Thành - Dầu Giây hiện hữu, cầu Cát Lái sẽ giúp vực dậy bất động sản khu đông sau thời gian im lìm.

Ngay sau khi thông tin được đưa ra, thị trường bất động sản nơi đây bùng sốt. Trong thời gian sốt ảo này, tại khu vực phía đông TP.HCM, giá đất nền đã tăng từ 2 - 5 triệu đồng/m2 tùy vào vị trí và diện tích đất. Trong đó, khu vực quận 2 có giá đất liên tục tăng nóng.

Thậm chí, ở những khu vực xa xôi như Lò Lu, Nguyễn Xiển, Nguyễn Duy Trinh (quận 9), giá đất cũng tăng lên mỗi ngày. Nhiều người mua bán sang tay chỉ sau một đêm giá đất đã tăng từ 1-2 triệu đồng/m2.

Đơn cử như tuyến đường Lê Văn Việt có giá chạm ngưỡng 59 triệu đồng/m2; đường Đỗ Xuân Hợp ghi nhận mức giá 55 triệu đồng/m2…

Sau đó, khoảng tháng 2.2017, thông tin về việc TP.HCM ủng hộ đề xuất của Tập đoàn Tuần Châu xây dựng dự án thành phố Mới (New City) và Đại lộ ven sông Sài Gòn (nối huyện Củ Chi với quận 1) bắt đầu xuất hiện.

Mặc dù chỉ là đề xuất và chính quyền TP.HCM vẫn chưa chấp thuận đề án này, song thông tin này ngay lập tức kéo theo một cơn sốt đất mới tại huyện Củ Chi và dọc theo khu vực triển khai dự án. Nhiều nhà đầu tư, cò đất kéo đã về đây khiến giá đất biến động mạnh.

Tới tháng 3.2017 cơn sốt đất lại lan sang nhiều khu vực vùng ven như huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn sau khi có thông tin cho rằng các quận này sắp được quy hoạch lên quận. 

Vào thời điểm trên, tại huyện Nhà Bè, giá đất nền phổ biến ở mức 25 triệu đồng/m2. Mức giá này ngang ngửa so với cơn sốt đất năm 2007 (khoảng 27 triệu đồng/m2). Còn tại huyện Hóc Môn, đất thổ cư cũng được người dân rao bán rầm rộ và thị trường xuất hiện nhiều dự án mới. Còn tại huyện Bình Chánh, đất gần chợ đầu mối Bình Điền đã tăng vọt lên gấp đôi, khi đạt 18 triệu đồng/m2.

Tới tháng 5.2017, giá đất nền tiếp tục tăng và lan rộng tới đảo Cần Giờ khi có thông tin TP.HCM dự kiến xây dựng cầu Cần Giờ nối trung tâm TP.HCM về huyện này. Giá các khu đất rộng hơn 1.000m2 tại huyện này đã tăng đến 20%, các vị trí càng gần trung tâm thị trấn huyện, giá tăng khoảng 40-60%. Giá đất tại khu vực nằm sát những dự án lớn đang triển khai xây dựng ở ven biển cũng đã tăng khoảng 20% so với thời điểm cuối năm 2016.

Dù hạ nhiệt, cơn sốt vẫn tạo nên mặt bằng giá mới

Sau nửa năm bùng phát, đến tháng 6.2017, cơn sốt đất nền ở TP.HCM tại một số quận ven và huyện ngoại thành đã được hạ nhiệt kịp thời nhờ có những biện pháp chỉ đạo quyết liệt của chính quyền TP.HCM và sự vào cuộc tích cực của các sở, ngành chức năng, các quận huyện và của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM.

Ba tháng sau kể từ khi cơn sốt đất thoái trào, thị trường đất nền phân lô bán lẻ tại khu đông vẫn khá ảm đạm. Những tuyến đường từng được cho là tâm điểm cơn sốt như Nguyễn Xiển, Lò Lu, Đồng Văn Cống, Nguyễn Duy Trinh vẫn còn nhiều biển bán đất nền nhưng vắng bóng người mua.

Mặc dù vậy, đến tháng 11.2017, một số khu vực đất nền tại thành phố đang có dấu hiệu “sốt” giá trở lại. Nguyên nhân tiếp tục đến từ thông tin quy hoạch dự án giao thông, hạ tầng kỹ thuật. Giới đầu tư, đầu cơ lại tiến hành ôm đất "thổi giá" dù chưa biết dự án đó thực hiện tới đâu, có thực hiện hay không.

Việc này khiến người mua chịu thiệt, quy hoạch các quận huyện bị phá nát. Ngoài ra, do khan hiếm nguồn cung nên có dấu hiệu sốt giá đất nền quay trở lại ở khu vực vùng ven như quận 9, Thủ Đức, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè...

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, có một điểm chung là những cơn sốt đất nền xuất hiện rất nhanh ngay sau khi có thông tin về quy hoạch hạ tầng, hay siêu dự án nào đó. Giá đất khu vực có dự án sẽ được đẩy lên chóng mặt nhưng chỉ một thời gian ngắn, cơn sốt này lắng xuống và đìu hiu giao dịch.

Tuy nhiên, cơn sốt đất dựa vào hệ thống hạ tầng giao thông đang được đầu tư mạnh tại TP.HCM không hẳn là sốt ảo. Câu chuyện sốt đất nền tại TP.HCM thời gian vừa qua chỉ thuộc ở một số vùng ven và huyện ngoại thành, đặc biệt không nằm trong các dự án chính quy của nhiều chủ đầu tư có thương hiệu. Tại đây, hầu như không có tình trạng sốt đất ảo.

Ông Châu cho rằng việc giá đất tăng sau khi có dự án hạ tầng hay siêu dự án được đầu tư là điều dễ hiểu. Mặc dù vậy, người dân không nên chạy theo cơn sốt hạ tầng mà đổ xô đi đầu cơ đất tại đây và chịu rủi ro lớn.

Bởi lẽ, một dự án hạ tầng hay một thông tin quy hoạch không thể thực hiện trong một sớm một chiều. Việc chấp thuận chủ trương cho tới khi triển khai công trình, hoàn thiện trong thực tế mất rất nhiều thời gian. Mỗi lẫn có thông tin mới về hạ tầng, thị trường lại xuất hiện những cơn sốt đất ảo.

Người mua để đầu tư có người có thể kiếm được lợi nhuận cao song không ít người sẽ bị thua, thiệt hại nặng do cơn sốt ảo này. Đi qua cơn sốt thì các dự án ăn theo sẽ dễ dàng bị đóng băng, không ít dự án trong cảnh đắp chiếu. Do đó, khách hàng cần tỉnh táo để không bị dính bẫy mà cò nhà đất giăng ra.

“Trong quá khứ, thị trường bất động sản TP.HCM đã có nhiều bài học xương máu về việc đầu tư chạy theo thông tin quy hoạch, hạ tầng. Nhãn tiền là câu chuyện của khu đô thị Nhơn Trạch, hay sự thưa vắng của thành phố mới Bình Dương hiện nay. Đây là cái giá phải trả của việc chạy theo hạ tầng, dự án”, ông Châu cảnh báo.