Cơn khát quỹ đất thôi thúc các thương vụ M&A doanh nghiệp

Các tập đoàn lớn tại Việt Nam đang âm thầm thâu tóm công ty đối thủ, thậm chí mua 100% hoặc từng phần doanh nghiệp ngoài ngành vì mục tiêu giải cơn khát bành trướng quỹ đất.

Tại đại hội cổ đông thường niên 2016 của Hoàng Anh Gia Lai (HAGL), giữa những trăn trở về khó khăn của tập đoàn, nhiều cổ đông quan tâm đến việc Bầu Đức mua Công ty cao su Đông Dương trong bối cảnh "vàng trắng" vẫn đang ở vùng giá đáy.

Với tổng quỹ đất đang nắm giữ khoảng 80.000 ha phục vụ cho hoạt động nông nghiệp, HAGL vẫn tỏ ra chưa hài lòng. Dù đang phải xử lý dòng tiền eo hẹp do giá cao su lao dốc, tập đoàn này vẫn xin ý kiến cổ đông mua 100% cổ phần Công ty TNHH Đầu tư và phát triển cao su Đông Dương.

Trao đổi với nhà đầu tư bên lề đại hội, Bầu Đức giải thích do đặc thù phát triển nông nghiệp, tập đoàn luôn cần quỹ đất sạch, chất lượng tốt, giá rẻ để trồng trọt và chăn nuôi. Mua lại toàn bộ Công ty cao su Đông Dương để thực hiện kế hoạch tăng quỹ đất phục vụ ngành nghề cốt lõi của tập đoàn là nông nghiệp.

Chủ tịch HAGL phân tích, hiện ngành cao su đang gặp nhiều khó khăn, bản thân tập đoàn cũng hạn chế khai thác để tránh lỗ, nên tất nhiên mua Đông Dương không vì mục đích phát triển thêm loại cây này. "Tôi xác định thương vụ nhắm đến giá trị đất đai rẻ, thấp hơn thị trường rất nhiều, ngay cả việc mua để trồng trọt hoặc bán đi đều có lãi", ông nói.

Tập đoàn HAGL và các công ty thành viên đang có kế hoạch trồng cây ăn trái, (khoảng 15 loại) hiện chưa công bố cụ thể nhưng đã sẵn sàng cho chiến lược phát triển nông nghiệp kỹ thuật cao. Do đó, nước cờ thâu tóm doanh nghiệp của Bầu Đức được đa số cổ đông đồng tình.

Một thương vụ mua cổ phần doanh nghiệp ngoài ngành điển hình vì nhắm đến quỹ đất được chú ý trong thời gian qua thuộc về đại gia VinGroup. Trung tuần tháng 3, thông tin Vingroup sắp mua cổ phần một công ty sách được Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội hé lộ. Doanh nghiệp đang đứng trước cơ hội tiếp cận với quỹ đất lớn gồm 6 dự án của Công ty Sách Việt Nam (Savina) thông qua hình thức mua thỏa thuận trực tiếp 44 triệu cổ phần (65% vốn điều lệ) của doanh nghiệp này với giá 10.500 đồng. Nếu thương vụ hoàn tất, chỉ bỏ ra 463 tỷ đồng mua cổ phần công ty này, đại gia bất động sản đình đám nhất Việt Nam hiện nay sẽ tận dụng được lợi thế cực lớn về quỹ đất của đối tác để phát triển bền vững.

Điều kiện là Vingroup phải cam kết gắn bó lâu dài với Savina, có dự án đầu tư khả thi, chuyển giao công nghệ, đào tạo nguồn nhân lực, quản trị doanh nghiệp, cải tạo nâng cấp toà nhà 44 Tràng Tiền làm trụ sở công ty và trung tâm kinh doanh phát hành sách. Đại gia địa ốc không được chuyển nhượng cổ phần tối thiểu trong 5 năm. Savina có trụ sở tại con phố đắt đỏ bậc nhất Hà Nội, ngay bên cạnh Trung tâm Thương mại Tràng Tiền (quận Hoàn Kiếm) và đang quản lý quỹ đất lên đến hàng chục nghìn m2 tại Hà Nội, trong đó có những vị trí đắc địa: 44 Tràng Tiền, 22A-B Hai Bà Trưng, Dịch Vọng (Cầu Giấy). Các dự án này đa phần đang sử dụng, cho thuê hoặc để trống, có những dự án chờ chuyển đổi công năng.

Thị trường mua bán, thâu tóm doanh nghiệp để săn lùng quỹ đất từ đầu năm 2016 đến nay diễn ra sôi động. Tập đoàn BRG mua lại 70% cổ phần tại Dự án Sedona Suites Hanoi (Hồ Tây) từ Keppel Land Việt Nam với giá 31,5 triệu USD. ThaiGroup thông qua đấu giá đã mua lại cổ phần của Công ty Du lịch Kim Liên từ Tổng công ty Đầu tư và Kinh doanh vốn nhà nước (SCIC) để nắm quyền khai thác khu đất vàng 3,5 ha Khách sạn Kim Liên (quận Đống Đa). Ngoài ra còn có thương vụ Công ty cổ phần Tập đoàn T&T mua lại Tổng công ty Rau quả, nông sản (Vegetexco) với hàng loạt khu đất trên địa bàn cả nước.

Khảo sát của VnExpress, bên cạnh những thông tin được công bố, thị trường mua bán doanh nghiệp để săn quỹ đất đã hình thành những cơn sóng ngầm suốt nhiều năm qua. Các công ty có quỹ đất được bán và doanh nghiệp đi mua hình thành những điều khoản bảo mật nghiêm ngặt nhằm hạn chế mức độ ảnh hưởng đến những công ty thành viên.

Phó tổng giám đốc một công ty địa ốc chuyên phát triển nhà ở trung - cao cấp tại TP HCM tiết lộ, thông thường mua bán doanh nghiệp vì nhiều lý do khác nhau: phát triển mạng lưới phân phối, chiếm thị phần, mở rộng đầu tư nhà xưởng, tích lũy quỹ đất... Tại thị trường bất động sản đặc thù giá đất có thanh khoản cao như Việt Nam, tỷ lệ mua bán doanh nghiệp nhắm đến quỹ đất có thể chiếm đến 50%. "Riêng lĩnh vực bất động sản, mua bán sáp nhập công ty để giành quyền khai thác quỹ đất chiếm 60-70% trên tổng số các giao dịch đã hoàn tất", ông nói.

Theo chuyên gia này, thông tin về thị trường mua bán doanh nghiệp để săn quỹ đất thường ít được hé lộ vì các điều khoản cam kết bảo mật, trừ khi là doanh nghiệp đã lên sàn buộc phải công bố theo quy định. Số còn lại, nếu là doanh nghiệp chưa lên sàn, nhiều khả năng thông tin này sẽ được giữ kín một thời gian dài.

Nguyên nhân là do mỗi công ty sở hữu quỹ đất đều trực thuộc một công ty mẹ đang niêm yết hoặc đã cổ phần, nhất cử nhất động thay đổi tài sản đều có thể tác động đến thị giá cổ phiếu, tình hình kinh doanh chung của cả hệ thống. Ngoài ra, do quá trình thương thảo, đàm phán thường kéo dài nên thông tin công bố cũng được giữ kín càng lâu càng tốt, tránh bị đối thủ cạnh tranh trực tiếp phá bĩnh.

Vị này cho rằng dù mua bán doanh nghiệp dưới bất cứ hình thức nào, quỹ đất luôn nằm trong nhóm  tài sản chủ chốt, là mục tiêu săn lùng của các đại gia. "Đây là một thị trường kén khách nhưng lại màu mỡ đến độ những tay chơi có thể lãi lớn chỉ sau một đêm nếu mua được hàng tốt. Trong 6-12 tháng tới, cuộc đua mua bán doanh nghiệp săn quỹ đất hứa hẹn sẽ tiếp tục tăng tốc", ông đánh giá.