Cổ phiếu bất động sản: Nhìn lại cơ hội

Đặc thù của ngành bất động sản là sử dụng vốn lớn. Do đó, thời gian phục hồi của ngành này sẽ phụ thuộc vào nguồn tín dụng ngân hàng.

Thị trường bất động sản những tháng đầu năm 2011 vẫn gặp nhiều khó khăn do chính sách thắt chặt tín dụng, đặc biệt đối với cho vay bất động sản. Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp địa ốc phía Bắc vẫn tự tin đưa ra những kế hoạch đầu tư với lợi nhuận kỳ vọng tăng vọt trong năm nay. Cơ hội đầu tư vào cổ phiếu ngành này nên được nhìn nhận như thế nào?

Khó trong ngắn hạn

Bức tranh lợi nhuận kỳ vọng của doanh nghiệp bất động sản năm 2011 phân hóa theo 2 vùng Bắc - Nam.

Thị trường bất động sản phía Bắc vẫn còn ấm, nên các doanh nghiệp ở đây tiếp tục đẩy mạnh đầu tư trong năm 2011. Đồng thời, chỉ tiêu lợi nhuận đặt ra cũng cao hơn so với năm ngoái. Chẳng hạn, Công ty Cổ phần Licogi 16 (LCG) lên kế hoạch sẽ góp 20% vốn đầu tư dự án Khu Đô thị mới Trũng Kênh (Hoàng Mai, Hà Nội), góp 51% vốn thành lập Công ty Cổ phần Vật liệu xanh Licogi 16. Theo đó, lợi nhuận sau thuế 2011của LCG sẽ tăng hơn 28 tỉ đồng so với năm ngoái (11,3%). Công ty Cổ phần Nhà Từ Liêm (NTL) cũng đặt kỳ vọng lợi nhuận tăng hơn 220 tỉ đồng (39%). Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu Công nghiệp Sông Đà (SJS) thì táo bạo hơn với kế hoạch tăng 61% lợi nhuận trước thuế so với năm 2010.

Ngược lại, chính sách siết chặt tín dụng làm cho thị trường nhà đất phía Nam gặp nhiều khó khăn hơn. Do đó, giảm chỉ tiêu lợi nhuận là biện pháp an toàn được nhiều doanh nghiệp ở phía Nam hướng đến. Chẳng hạn, Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIG) đặt kế hoạch lợi nhuận sau thuế 2011 là 500 tỉ đồng, giảm 13 tỉ đồng so với năm ngoái. Mới đây, tại Đại hội cổ đông của Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (SCR) ngày 28.4 vừa qua, ông Đặng Hồng Anh, Chủ tịch Hội đồng Quản trị, cho biết sẽ cân nhắc điều chỉnh giảm lợi nhuận năm 2011 xuống còn 300 tỉ đồng so với kế hoạch là 900 tỉ đồng.

Một yếu tố cũng cần xem xét là doanh nghiệp ngành bất động sản thường có tỉ lệ nợ vay khá lớn. Theo ước tính của Công ty Chứng khoán Phố Wall (WSS), số vốn đầu tư vào bất động sản của Việt Nam có tới 60% là vốn vay ngân hàng. Thống kê các cổ phiếu niêm yết cũng cho thấy, nhóm bất động sản có tỉ lệ vay nợ cao, trên 50%.

Trong đó, doanh nghiệp có tỉ lệ nợ vay lớn nhất là Vincom (VIC - 167,8%), tiếp đến là SCR (166%), Công ty Phát Đạt (PDR - 112%). Một số doanh nghiệp không dùng hoặc dùng rất ít vốn vay như NTL (0%), DIG (23%), ITA (39%), LCG (48%). Các doanh nghiệp sử dụng vốn vay lớn thường tiềm ẩn nhiều rủi ro. Tuy nhiên, VIC có vốn vay chủ yếu là trái phiếu dài hạn và trái phiếu chuyển đổi nên mức độ rủi ro tương đối thấp.

Với tỉ lệ nợ vay này, thời gian phục hồi của thị trường bất động sản sẽ phụ thuộc vào nguồn tín dụng ngân hàng. Vì vậy, theo ông Nguyễn Hoàng Phương, Trưởng phòng Phân tích Công ty Chứng khoán TP.HCM (HSC), khi đầu tư vào ngành này nên chọn các công ty có quỹ đất lớn và có nguồn thu nhập ổn định từ các hoạt động phát triển cơ sở hạ tầng (khu công nghiệp, thu phí giao thông).

Triển vọng dài hạn

Bất động sản luôn là lĩnh vực thu hút đầu tư khi nền kinh tế ở cuối giai đoạn suy thoái, tạo nền tảng cho một giai đoạn tăng trưởng mới. Theo đó, với chu kỳ kinh tế 10 năm vừa kết thúc (2000-2009), kỳ vọng giai đoạn 2009-2011 sẽ khởi đầu một chu kỳ mới, tạo cơ hội cho hoạt động đầu tư xây dựng nói chung, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản.

Ngoài ra, theo đánh giá của Ngân hàng Thế giới (WB), Việt Nam có tốc độ đô thị hóa nhanh nhất trong khu vực Đông Nam Á. Theo định hướng phát triển hệ thống đô thị Việt Nam đến năm 2025, để đạt mức đô thị hóa 50% vào năm 2025, mỗi năm Việt Nam cần phải xây hơn 15 triệu m2 nhà ở.

Tính từ năm 2007 đến hết 11 tháng đầu năm 2010, tỉ trọng đầu tư vào lĩnh vực bất động sản bình quân chiếm hơn 28% tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và là 1 trong 3 ngành thu hút FDI nhiều nhất. Theo WSS, vốn FDI cấp mới và tăng thêm năm 2011 dự kiến ở mức 20 tỉ USD. Trong đó, sẽ có khoảng hơn 5 tỉ USD chảy vào bất động sản năm nay.

Một tín hiệu khá lạc quan là mặc dù doanh thu sụt giảm, nhưng tổng lợi nhuận ngành bất động sản lại tăng 34% trong 9 tháng đầu năm 2010. Đó là do ngoài nguồn thu từ các dự án, nguồn thu từ hoạt động tài chính cũng đóng góp đáng kể vào tổng lợi nhuận. Chẳng hạn, Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (D2D) hạch toán trên 62 tỉ đồng lợi nhuận từ vốn góp quyền sử dụng đất liên doanh Berjaya - D2D trong quý III/2010. Nhờ đó, lợi nhuận sau thuế quý III/2010 của Công ty tăng đến 515% so với cùng kỳ năm 2009.

Tuy nhiên, ông Phương, HSC, khuyến cáo: “Doanh thu từ hoạt động tài chính là một phần quan trọng đóng góp vào lợi nhuận chung khi các hoạt động truyền thống đang trầm lắng. Tuy nhiên, các khoản lợi nhuận bất thường này khó lặp lại trong năm tiếp theo”.

Do tỉ trọng vốn hóa của ngành bất động sản khá lớn nên cổ phiếu ngành này thường biến động cùng chiều với thị trường. Theo số liệu của Công ty Truyền thông Tài chính StoxPlus, P/E (giá/thu nhập mỗi cổ phiếu) bình quân của ngành bất động sản hiện đang ở mức hấp dẫn, khoảng 9,4 lần, so với 9.6 lần của VN-Index. Ngành này cũng có ROA (lợi nhuận/tài sản) và ROE (lợi nhuận/vốn) khá cao, lần lượt ở mức 11.16% và 36.63% (cập nhật đến ngày 5.5)