Có nên chấm dứt làm nhà ở xã hội?

Đã gần một năm kể từ khi gói tín dụng 30.000 tỉ đồng kết thúc, người mua nhà ở xã hội vẫn chưa thể tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi mới.

Chính sách đã có

Khi thị trường bất động sản bị khủng hoảng đóng băng giai đoạn 2011-2013, để giải quyết hàng tồn kho, nợ xấu và hỗ trợ người thu nhập thấp ở đô thị tạo lập nhà ở, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 02/2013/NQ-CP với gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ đồng, trong đó 70% hỗ trợ người mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có giá bán không quá 1,05 tỉ đồng/căn, với lãi suất vay ưu đãi 6%/năm 2013, và 5%/năm từ năm 2014-2017. 30% còn lại hỗ trợ chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.

Đến hết năm 2016, hơn 32.000 tỉ đồng đã được giải ngân, từ đó có hơn 56.000 người được vay tiền để mua nhà ở. Riêng tại TPHCM, hơn 10.000 cá nhân và 8 chủ đầu tư dự án đã vay tổng cộng 8.488 tỉ đồng từ gói tín dụng này (chiếm tỷ lệ 26,5%).

Tuy nhiên, kể từ khi gói tín dụng ưu đãi này kết thúc, việc triển khai chính sách nhà ở xã hội dường như đang bị “đình trệ”.

Trước khi gói 30.000 tỉ đồng kết thúc, hồi giữa năm 2016, Thủ tướng đã ban hành Quyết định 1013/QĐ-TTg quy định lãi suất cho vay thuê, mua nhà ở xã hội theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP là 4,8%/năm.

Đến giữa năm 2017, Thủ tướng ban hành Quyết định 630/QĐ-TTg tiếp tục giữ nguyên mức lãi suất cho vay thuê, mua nhà ở xã hội năm 2017 là 4,8%/năm. Tại kỳ họp Quốc hội giữa năm, Ủy ban thường vụ Quốc hội cũng đồng ý bố trí 2.000 tỉ đồng, trong đó dành khoảng 1.200 tỉ đồng để thực hiện chính sách nhà ở xã hội.

Vẫn phải chờ

Trên thực tế, đến thời điểm hiện tại, nghĩa là sau một năm kể từ khi gói 30.000 tỉ đồng kết thúc, vẫn chưa có nguồn vốn tín dụng nào khác được giải ngân, người vay vốn để mua nhà ở xã hội đang phải trả lãi suất tương tự như mua nhà ở thương mại thông thường.

Trong năm qua, nhiều doanh nghiệp đã tự đầu tư nhà ở xã hội bằng nguồn vốn tư nhân. Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành đầu tư dự án nhà ở xã hội để cho thuê gồm 930 căn hộ tại quận Bình Tân bằng nguồn vốn tư nhân. Công ty địa ốc Hoàng Quân cũng dùng thêm nguồn vốn tư nhân để tiếp tục việc xây dựng và hoàn thiện các dự án nhà ở xã hội đang triển khai. Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long đang đầu tư dự án nhà ở xã hội E-home's gồm 730 căn tại quận 9, và dự án E-home's gồm 1.007 căn tại huyện Bình Chánh cũng bằng nguồn vốn tư nhân.

Khi nguồn vốn giải ngân cho người mua bị tắc nghẽn, doanh nghiệp làm nhà ở xã hội gần như chết đứng vì mất hẳn nguồn thu và phải giãn tiến độ nhiều dự án. Công ty địa ốc Hoàng Quân (mã cổ phiếu HQC), doanh nghiệp đầu tư 22 dự án nhà ở xã hội trên cả nước, cho biết đã trải qua cú sốc lớn khi doanh thu và lợi nhuận sau thuế của công ty năm 2016 chỉ đạt 15% và 4% kế hoạch đề ra. Giá cổ phiếu HQC có thời điểm thấp kỷ lục, chỉ còn hơn 2.000 đồng/cổ phiếu. Để có thể triển khai tiếp các dự án, Hoàng Quân phải vay vốn theo lãi suất thương mại, huy động vốn từ thị trường chứng khoán cộng với một phần vốn tự có nhưng hầu hết các dự án của công ty đều chậm tiến độ.

“Thiếu giải pháp tài chính hỗ trợ đã tác động lớn đến tâm lý khách hàng, khiến lượng mua nhà ở xã hội sụt giảm, nguồn thu của doanh nghiệp bị ảnh hưởng lớn", ông Trần Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT Hoàng Quân, chia sẻ tại đại hội cổ đông thường niên hồi tháng 5 vừa qua.

Một chủ đầu tư khác thậm chí đã hủy bỏ một dự án nhà ở xã hội, vốn được lên kế hoạch xây dựng tại quận Bình Tân (TPHCM), vì không có nguồn vốn hỗ trợ.

Gần đây, nhận định về bước đi tiếp theo của chính sách nhà ở xã hội, một chuyên gia trong lĩnh vực địa ốc cho rằng gói 30.000 tỉ đồng chỉ là tạm thời nhằm tạo cú hích cho thị trường. Hiện nay, khó có thể thực hiện gói tín dụng mới tương tự như vậy.

“Ngân sách không thể bao cấp hết cho vay xây dựng nhà ở xã hội, mà phải huy động nhiều nguồn lực từ thị trường. Do đó, thay vì phát triển nhà ở xã hội, nên khuyến khích phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ bởi phân khúc này có thể tạo động lực cho thị trường, cân đối cung-cầu mà lại không bị lệ thuộc vào nguồn vốn ngân sách”, vị này đề xuất.

Chính sách nhà ở xã hội thời gian qua đã bộc lộ nhiều bất cập. Có nên chăng thay thế thay thế nhà ở xã hội bằng nhà ở thương mại giá thấp như đề xuất của vị chuyên gia nói trên?

Theo Bộ Xây dựng, trong giai đoạn từ năm 2011-2020 cả nước cần khoảng 440.000 căn nhà ở xã hội. Trong đó, TPHCM khoảng 134.000 căn, Hà Nội khoảng 110.000 căn, Bình Dương 41.250 căn, Đồng Nai 36.700 căn, Đà Nẵng 11.500 căn... Đến nay, chỉ mới 28% kế hoạch đề ra được thực hiện.

Lý giải về nguyên nhân nguồn cung nhà ở xã hội đang rất thiếu so với nhu cầu thực tế, Bộ Xây dựng từng thừa nhận doanh nghiệp không mấy mặn mà với phân khúc này vì lợi nhuận thấp. Nhà nước có một số chính sách ưu đãi về vốn, đất đai… nhưng lại quy định tỷ lệ lợi nhuận tối đa là 10% nên không hấp dẫn nhiều nhà đầu tư. Một số địa phương chưa thực sự quan tâm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại để đầu tư phát triển nhà ở xã hội ở một số nơi chưa được thực hiện nghiêm túc.