Có giải pháp bình ổn thị trường bất động sản?

Thời gian vài tháng gần đây, thị trường nhà ở đang có những dấu hiệu bất thường với việc sốt giá đất cục bộ ở một số địa điểm có lợi thế kinh doanh và sau đó tình trạng sốt giá có xu hướng tăng nhanh và lan ra trên diện rộng. Tình hình này ngược lại hoàn toàn với ngữ cảnh của 3 năm trước đây, các nhà đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở lao đao vì tình trạng thị trường đóng băng, các giao dịch mua bán bị ngưng đọng, ngân hàng đòi nợ tiền vay đầu tư dự án.

Báo giới đã tốn khá nhiều giấy mực để thảo luận, bàn cãi, đóng góp cho việc tìm giải pháp hợp lý. Trên diễn đàn chính luận, đại biểu Quốc hội Trần Du Lịch đã có tiếng nói ở Quốc hội, đề nghị tìm giải pháp để giải cơn sốt cao cho thị trường nhà ở hiện nay như một việc làm cấp bách hơn mọi việc cần bàn.

Phó thủ tướng thường trực Nguyễn Sinh Hùng cũng đã có ý kiến chỉ đạo Bộ Xây dựng nghiên cứu điều chỉnh mức thuế sử dụng đất, nghiên cứu ban hành thuế sở hữu bất động sản theo nguyên tắc đánh luỹ tiến đối với trường hợp sở hữu nhiều bất động sản, có nhà đất nhưng không đưa vào khai thác sử dụng hoặc mua đi bán lại nhiều lần trong thời gian ngắn để hạn chế đầu cơ. Đây là những ý kiến rất chính xác, lúc này cần có các quyết định sớm nhất, kịp thời của Quốc hội, Chính phủ để hạ nhiệt thị trường nhà ở.

Trong quá trình 20 năm đổi mới đã qua, thị trường bất động sản đã trải qua 3 lần sốt cao giá đất. Lần đầu là khi chúng ta chuyển đổi từ cơ chế “đất không có giá” sang cơ chế “đất có giá do Nhà nước quy định” (có chênh lệch lớn với giá trên thị trường). Lần thứ hai là khi chúng ta chuyển đổi từ cơ chế “hai giá đất” (giá do Nhà nước quy định thấp hơn nhiều lần so với giá đất trên thị trường) sang cơ chế “một giá đất” (giá do Nhà nước quy định phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường). Mỗi lần sốt giá, giá nhà đất đã tăng lên khoảng 10 lần tại các đô thị lớn. Có thể dễ thấy nguyên nhân của hai lần sốt giá đất này là cơ chế quản lý giá đất không phù hợp với quy luật của thị trường. Bây giờ là lần sốt giá đất thứ ba, nguyên nhân cũng là do cơ chế quản lý tài chính đất đai chưa phù hợp với thực tế phát triển của thị trường bất động sản.

Có ý kiến cho rằng sự nóng lạnh của thị trường bất động sản là bình thường, sốt giá đất cũng là bình thường trong quá trình phát triển. Ý kiến này có điểm đúng ở chỗ đất đai có nguồn cung hạn chế, nguồn cung không thể tăng thêm quá diện tích trái đất nhưng con người ngày càng nhiều hơn, nhu cầu sử dụng đất ngày càng lớn hơn nên giá đất luôn có xu hướng tăng lên theo thời gian với mức độ tăng phù hợp với tốc độ tăng của của cải vật chất do con người làm ra. Tăng đều đặn là hợp lý nhưng tăng bất thường trong một thời gian rất ngắn là không phù hợp quy luật. Có ý kiến cho rằng sự phát triển của thị trường bất động sản luôn có chu kỳ, hết lạnh lại sang nóng. Vậy chu kỳ đó là do nguyên nhân nào sinh ra? Thị trường không phải là một hiện tượng tự nhiên mà là một hiện tượng xã hội. Đã là một hiện tượng xã hội thì không thể không có quan hệ nhân - quả, không thể không bị chi phối bởi quy luật cạnh tranh, quy luật giá trị, quy luật cung cầu. Hơn nữa, cách giải thích đương nhiên làm cho chúng ta không cần bàn đến thuốc chữa cho bệnh sốt giá này nữa, cách xử lý sẽ là tiêu cực.

Hiện tượng sốt giá nhà, đất có nhiều tác động tiêu cực vào thị trường bất động sản nói chung. Thứ nhất, tình trạng giá đất ở tăng cao làm tăng giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và sau đó cả đất sản xuất nông nghiệp, dẫn đến tăng giá đầu vào của quá trình sản xuất của cả ba khu vực kinh tế nông nghiệp, công nghiệp và dịch vụ, từ đó tăng giá hàng hoá tiêu dùng. Thứ hai, nó tạo nên những tác động bất thường về quan hệ cung - cầu trong thị trường nhà ở, giá ảo còn cầu thật không bao giờ được đáp ứng, nhà ở đối với đại đa số người lao động chỉ là mơ ước mang sắc thái cổ tích. Thứ ba, hàng hoá nhà ở là hàng hoá có giá trị cao và là nhu cầu thiết yếu của con người, giá nhà đất tăng làm cho giá thuê nhà cũng tăng, tác động trực tiếp làm cản trở thêm lộ trình cải cách chế độ tiền lương hiện nay. Giải pháp giảm sốt cho thị trường nhà ở cần đưa ra ngay.

Trước khi bàn tới giải pháp, chúng ta cần xem kỹ nguyên nhân nào đã dẫn tới tình trạng tăng giá nhà đất nhanh như hiện nay trong khi về nguyên tắc giá đất do Nhà nước quy định đã ngang bằng với giá đất trên thị trường. Độ chênh lệch giữa hai loại giá hiện đang ở mức độ có những tác động tiêu cực nhất định nhưng không phải là nguyên nhân chính gây sốt giá nhà đất hiện nay. Vấn đề có thể thấy được từ việc bán nhà trên giấy, nhà chưa được hình thành tại những dự án lớn, thấy được việc mua bán nhà quá dễ dàng của một số người nhiều tiền, thấy được từ kết quả đấu giá đất với mức giá thắng rất cao, cao hơn cả mức giá chuyển nhượng ở những thửa đất liền kề.

Như vậy, lúc này có thể thấy các nhà đầu tư bất động sản đã “trường sức”, “dài vốn” hơn giai đoạn trước đây, tri thức và kinh nghiệm về kinh doanh nhiều hơn giai đoạn trước đây. Từ đó, các nhà đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở với nguyên tắc lợi nhuận kinh doanh cho mình là tối thượng đã biết liên kết với nhau, phối hợp để phát huy điểm mạnh và hạn chế điểm yếu, khai thác tối đa những khe hở của pháp luật, sử dụng nhiều thủ pháp của thị trường để sinh lợi.

Giải pháp tổng quát lúc này là đất nước cần một đội ngũ cán bộ quản lý rất mạnh, trong sáng về đạo đức, giàu về tri thức, nhiều về kinh nghiệm, thành thạo về nghiệp vụ, quen với cơ chế thị trường. Từ đó, đội ngũ này sẽ tạo ra những giải pháp phù hợp cho những sự việc cụ thể và trong những hoàn cảnh cụ thể. Giải pháp cụ thể lúc này đang còn nhiều ý kiến thảo luận khác nhau. Có người cho rằng cần rà soát để hoàn chỉnh hệ thống pháp luật, điều đó cũng đúng và luôn luôn đúng nhưng không phải là thuốc để “cắt ngay bạo bệnh”. Có người cho rằng tình trạng này là do quy hoạch của chúng ta chưa tốt, điều đó cũng đúng và luôn luôn đúng nhưng cũng không phải quy hoạch chưa hợp lý mà làm cho thị trường “bệnh tật đến thế này”.

Điều cốt yếu ở đây là tại sao có nhiều nhà đóng cửa không sử dụng mà chủ nhà vẫn ung dung giữ nguyên cho mình căn nhà đó? Tại sao nhiều dự án hoàn thành rồi nhưng nhà ở vẫn mua bán lòng vòng mà chưa ai làm giấy tờ mua bán? Như vậy, chỉ có hai cách: một là cấm và hai là đánh thuế cao đối với những trường hợp có nhà nhưng không đưa vào sử dụng hoặc mua bán nhiều lần trong một thời gian ngắn hoặc sử dụng diện tích nhà vượt hạn mức theo quy định. Cấm thì chắc không thể được vì pháp luật về dân sự không cấm hành vi mua bán nhà ở, hơn nữa cấm không phải là giải pháp trong cơ chế thị trường khi hành vi đó không làm tổn hại đến an ninh quốc gia và không vi phạm đạo đức xã hội. Giải pháp duy nhất còn lại là đánh thuế cao theo phương thức lũy tiến từng phần vào những trường hợp có đất nhưng không đưa vào sử dụng, vào diện tích đất ở sử dụng vượt hạn mức theo quy định, vào những trường hợp mua bán nhiều lần trong thời gian ngắn.

Việc mua bán nhà ở có thể không đăng ký chính thức, có thể không cần làm giấy tờ nhưng người sử dụng đất thì không thể trốn tránh không đến nhận nhà đất mà mình đã bỏ tiền ra mua. Thực hiện giải pháp về thuế, cần xem xét toàn diện về thuế sử dụng đất để có mức thuế hợp lý đối với trường hợp có nhà ở đã đưa vào sử dụng nhưng không cho nhu cầu của mình mà để cho thuê hoặc để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh. Có như vậy mới điều tiết chính xác lợi ích giữa trường hợp có nhà ở nhưng không sử dụng, có sử dụng nhưng không để ở. Bên cạnh giải pháp về thuế, chúng ta cần thực hiện nghiêm quy định bắt buộc mọi giao dịch về bất động sản của các dự án phải được thực hiện công khai trên sàn giao dịch. Người bán nhà thuộc dự án cũng công khai và người mua nhà dự án cũng công khai.

Theo Sài Gòn Tiếp Thị