Cơ chế xác định giá đất “lẽo đẽo” chạy theo thị trường

Sau 15 năm Luật Đất đai 2003 và 5 năm Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 có hiệu lực, câu chuyện định giá đất sao cho hợp lý vẫn làm đau đầu các nhà quản lý.

Vẫn là bài toán “sát giá thị trường"

Theo đánh giá của các chuyên gia, khung giá đất mà các địa phương ban hành hàng năm thấp hơn nhiều so với thực tế thị trường. Để khắc phục những hạn chế và đưa mức giá đất về sát với giá thị trường, Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 đã bổ sung thêm nhiều nhóm nội dung quan trọng.

Một trong những thay đổi đáng kể được ghi nhận là việc Luật Đất đai 2013 đưa ra nhiều yêu cầu thông tin cụ thể hơn trong việc xác định giá đất như: Chung cư có khuôn viên, có cổng riêng thì giá sẽ khác với chung cư không có cổng riêng; diện tích nào theo mục đích thương mại - dịch vụ, diện tích nào là văn phòng, nhà ở…, hay cách xác định giá đất với trường hợp trong một tòa nhà có nhiều mục đích, như văn phòng, thương mại, nhà ở, diện tích hầm.

Tiếp đó, ngày 30/6/2014, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; quy định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. Theo thông tư này, việc định giá đất được thực hiện theo 5 phương pháp: Phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư; và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Căn cứ vào các thông tin đã thu thập được, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại Khoản 2, Điều 5 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp. Trường hợp cần thiết có thể áp dụng kết hợp các phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4, Điều 4 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để kiểm tra, so sánh, đối chiếu và quyết định giá đất.
Tuy nhiên, trên thực tế, việc áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xây dựng bảng giá đất của các địa phương hiện nay vẫn gặp nhiều khó khăn. Lý do theo ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, việc thu thập thông tin và kiểm tra thông tin về giá giao dịch thật của bất động sản trên thị trường rất khó, bởi giao dịch bất động sản không buộc phải qua sàn giao dịch và việc thanh toán tiền mua bán bất động sản cũng không phải nhất thiết qua ngân hàng, nên giá giao dịch thật chỉ có người mua và người bán biết.


Ngoài ra, hiện cơ sở dữ liệu về giá thị trường đất đai chưa hình thành. Các công ty tư vấn thẩm định giá thường thu thập thông tin các hợp đồng giao dịch thành từ các nguồn như Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố, cơ quan thuế quận, huyện, các phòng công chứng…

Tuy nhiên, các thông tin này có hạn chế là việc kiểm tra tính chính xác giá giao dịch nêu trong hợp đồng giao dịch chuyển nhượng bất động sản và quyền sử dụng đất rất khó khăn, vì thường giá giao dịch ghi trong hợp đồng không phản ánh giá giao dịch thực tế, có thể cao hơn hoặc thấp hơn tùy theo mục đích của các bên giao dịch.

Trong khi đó, việc định giá đất theo phương pháp thặng dư hoặc phương pháp thu nhập càng phức tạp hơn, vì vào thời điểm định giá, việc kinh doanh chưa xảy ra, nên tìm hợp đồng giao dịch của bất động sản này là không thể, còn các thông tin giao dịch thu thập trên thị trường là của các tài sản đã hiện hữu giao dịch tại thời điểm định giá, hoặc trước đó và cũng có đủ các hạn chế như đã nêu ở phần phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chiết trừ.
Hơn thế nữa, đối với hợp đồng thuê mướn cửa hàng thương mại, cao ốc văn phòng, thì không bắt buộc phải đăng ký với cơ quan nhà nước hoặc công chứng, nên càng khó thu thập thông tin. Bên cạnh đó, việc tính toán phải căn cứ vào thu nhập dự đoán trong suốt thời gian sử dụng đất (thường từ 30 - 50 năm đối với mục đích sử dụng thương mại, dịch vụ), điều này rất khó chính xác vì thời gian dự đoán quá dài.

Sẽ tiếp tục sửa đổi

Do còn nhiều hạn chế, nên hiện nay, giá đất trong bảng giá đất ở các địa phương được quy định chỉ tương đương khoảng 30 - 50% giá đất phổ biến trên thị trường, thậm chí nhiều khu vực có giá thấp hơn rất nhiều so với giá thực tế thị trường. Việc này khiến nhiều người dân không đồng tình, bởi nếu trong trường hợp trong diện giải tỏa, họ sẽ bị thiệt thòi.

Chẳng hạn, năm 2017, UBND TP.HCM đã ban hành Quyết định 30/2017/QĐ-UBND, sửa đổi bảng giá đất chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2017, trong đó bổ sung bảng giá của 17 nhóm tuyến đường thuộc các quận, huyện. Tuy nhiên, bảng giá đất mới này vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá giao dịch thực tế trên thị trường, nhất là tại một số khu vực như quận 2, quận 9, quận 7. Cụ thể, giá thị trường được giao dịch ở mức hơn 30 triệu đồng/m2, nhưng bảng giá đất do Thành phố đưa ra chỉ từ 5,2 - 15 triệu đồng/m2. Thậm chí, ở khu vực nội thành như quận Phú Nhuận, giá đất thị trường dao động khoảng 150 - 200 triệu đồng/m2, song giá công bố theo Quyết định 30/2017/QĐ-UBND chỉ từ 13,8 - 30 triệu đồng/m2…

Tương tự như TP.HCM, bảng giá đất sửa đổi ban hành năm 2017 theo Quyết định số 19/2017/QĐ-UBND ngày 30/5/2017 của UBND TP. Hà Nội cũng có sự chênh lệch rất lớn so với thực tế thị trường. Chẳng hạn, bảng giá cao nhất ghi nhận được tại quận Ba Đình là 50 triệu đồng/m2, trên đoạn đường từ Trần Phú đến hết địa phận quận Ba Đình, nhưng giá thị trường khu vực này khoảng 200 triệu đồng/m2. Tại quận Tây Hồ, bảng giá đất trục dọc đường Nguyễn Đình Thi, Trịnh Công Sơn theo quy định ở bảng giá đất cao nhất khoảng 39 triệu đồng/m2, nhưng giá thị trường từ 200 - 300 triệu đồng/m2…

Trước những bất cập trong việc xác định giá đất trong công tác quy hoạch chính sách thu hồi đất, công tác tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, mới đây, Văn phòng Chính phủ cho biết, trong thời gian tới, Chính phủ sẽ chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường và các bộ, ngành có liên quan tiếp tục nghiên cứu đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành theo hướng đổi mới nội dung, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất cụ thể để bảo đảm quyền lợi cho người có đất thu hồi.

Bên cạnh đó, kiểm soát chặt chẽ hoạt động của các tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để phát hiện và xử lý nghiêm những sai phạm trong quá trình tổ chức tại các địa phương.