Chuyên gia ‘vạch’ những lỗ hổng có thể gây thất thoát trong quản lý đất đai

Theo GS. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, lỗ hổng lớn nhất của Luật đất đai 2013 là câu chuyện biến vốn đất đai thành vốn tài chính hay còn gọi là vốn hóa đất đai.

Cần quy định về giá trị đất đai đổi hạ tầng

Phát biểu tại Hội thảo “Pháp luật và thực tiễn về tiếp cận đất đai của doanh nghiệp Việt Nam” diễn ra sáng nay (27/6) tại Hà Nội, GS. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, hiện pháp luật về đất đai của Việt Nam vẫn đang tồn tại nhiều lỗ hổng lớn. Điều đáng lo ngại là càng ngày các lỗ hổng này càng bị khoét rộng hơn.

Cụ thể, theo Giáo sư Võ lỗ hổng lớn nhất của Luật đất đai 2013 là câu chuyện biến vốn đất đai thành vốn tài chính hay còn gọi là vốn hóa đất đai. Ông Võ lấy ví dụ về cơ chế đổi đất lấy hạ tầng theo hình thức hợp đồng BT (xây dựng-chuyển giao) đang còn nhiều bất cập, tồn tại gây thất thoát lớn.

“Luật Đất đai có vai trò rất quan trọng trong thực hiện dự án BT nhưng chỉ có một điều quy định về thẩm quyền giao đất dự án BT, chứ không quy định về định giá đất. Trong khi cái xã hội cần với dự án BT là quy định về giá trị đất đai đổi hạ tầng chứ không phải thẩm quyền giao đất” - ông Võ nhấn mạnh.

Theo vị này, thẩm quyền giao đất vốn mặc nhiên là của UBND cấp tỉnh, cấp huyện, không cần quy định. Vấn đề của luật là phải xác định được giá trị đất đai mang đổi, ai có trách nhiệm kiểm toán kỹ thuật, kiểm toán tài chính để xác định giá trị công trình mà nhà đầu tư đang làm.

“Đây là lỗ hổng dẫn tới sự bê trễ trong quản lý các dự án BT hiện nay. Có thể nói cách thức quản lý giá trị đất trong Luật Đất đai 2013 cực kỳ yếu kém” - ông Võ phân tích.

Vấn đề thứ hai, theo ông Võ, là việc sắp xếp lại các cơ sở công, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước. Từ sau Quyết định 09/2007 của Thủ tướng đến nay, hàng loạt các cơ sở công như trường học, trụ sở bộ, ngành, nhà máy… sau di dời đã trở thành dự án nhà ở, thành các chung cư cao tầng để bán.

Vấn đề thứ ba theo GS. Đặng Hùng Võ là chuyện cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước. Nghị định về cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước của Chính phủ quy định không tính giá trị đất đai với trường hợp thuê đất của nhà nước, nhưng theo Luật Đất đai 2013, thuê đất có 2 trường hợp thuê trả tiền một lần khác với thuê trả tiền hàng năm.

Theo nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, đang có sự không ăn nhập giữa Nghị định và Luật, chỉ nói thuê đất thì không tính giá trị đất là không đúng. Nếu thuê đất trả tiền một lần rõ ràng có tích lũy giá trị tài sản doanh nghiệp, và không tính vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa là thất thoát tài sản.

Sửa đổi bổ sung để Luật Đất đai đi vào cuộc sống

Chỉ ra thực tế hiện nay từ nhiều dự án như dự án Ecopark là đổi đất lấy hạ tầng trong đó có cả hạ tầng của khu đô thị, dự án Tuần Châu cũng đem đổi đường làm ra đảo để lấy đất trên đảo hay dự án ở thị xã Hải Dương, TP Hải Dương cũ của Nam Cường, ông Võ cho rằng như vậy là nhà đầu tư được lợi 2 lần.

“Sự thực mà nói để phát triển khu đô thị thì nhà đầu tư buộc phải đầu tư hạ tầng rồi bán nhà đã gồm cả tiền đầu tư vào hạ tầng chứ không thể nói cái đó là đem đi đổi. Có nghĩa là anh được lợi 2 lần. Vừa bán nhà chứa được tiền đã phát triển hạ tầng nhưng lại được nhà nước tính tiền hạ tầng này riêng biệt để được đổi đất mà nhà đầu tư sử dụng” – ông Võ phân tích.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thẳng thắn cho rằng, một trong những thất thoát giá trị nhiều nhất chính là BT. “Tôi cho rằng, bây giờ cần phải có một khung pháp luật riêng cho BT bởi đây là đặc thù hàng đổi hàng. Hiện nay đang có tình trạng một vấn đề cần quản lý nhưng lại được chia sẻ ra ở rất nhiều luật và không đồng bộ với nhau. Ở đây cần một khung quy định pháp luật rất chi tiết sẽ biết Luật đất đai, Luật quản lý sử dụng tài sản công, nghị định của chính phủ phải quy định cái gì thì câu chuyện sẽ rất đơn giản” – ông Võ nói.

Tham luận tại hội thảo, nêu về dự án BT “đổi đất lấy hạ tầng” ông Trần Ngọc Hùng - Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, giá đất đối với các dự án BT của doanh nghiệp đang sử dụng khi cổ phần hóa còn nhiều vấn đề bất cập.

“Giá đất khi giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án hiện đang thực hiện theo giá do UBND cấp tỉnh ban hành thấp hơn rất nhiều theo giá thị trường gây thất thoát lãng phí đất đai chưa sở hữu toàn dân, làm lợi cho nhà đầu tư và một số người có chức, quyền liên quan thông qua cơ chế xin – cho”, ông Hùng nêu vấn đề.

Theo vị Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam, điển hình giá đất khi giao các mảnh đất cho chủ đầu tư là nhà ở, khi di dời các nhà máy, biển báo, kho tàng rất thấp theo giá UBND tỉnh ban hành. Đồng thời, đất giao không qua đấu giá, không công khai minh bạch. Chủ đầu tư “chạy - xin – cho” để được có dự án hưởng lợi cực lớn.

Ông Hùng cũng dẫn trường hợp các dự án BT, giá công trình là giá giao cho chủ đầu tư lập nên rồi “thẩm định” “xét duyệt” mà không đấu thầu.

“Trong khi giao đất lại không đấu giá mà lại giao giá chủ yếu dựa trên khung giá do UBND tỉnh ban hành, lại còn giảm hệ số cơ chế xin - cho, dẫn đến Nhà nước thiệt cả 2 đầu, nhà đầu tư lợi cả 2 đầu. Và cơ chế xin - cho này tạo điều kiện cho tham ô tham nhũng mà hàng loạt vụ án đang và sẽ xét xử, liên quan đến đất đai, dính đến nhiều cán bộ có chức, có quyền” - ông Hùng nêu.

Từ những phân tích trên, ông Hùng cho rằng Luật Đất đai còn nhiều vấn đề liên quan cần nghiên cứu xem xét sửa đổi bổ sung bao gồm cả trình tự, thủ tục thực hiện các dự án, phương thức đền bù, giá đền bù…Ông Hùng cũng đưa ra kiến nghị thành lập một nhóm nghiên cứu từng điều, từng khoản để kiến nghị các cơ quan các điều cần sửa đổi bổ sung để Luật Đất đai đi vào cuộc sống góp phần chống tham nhũng tiêu cực đất đai, một trong những lĩnh vực nổi cộm nhất trong xã hội.