Chuyển động của vốn ngoại vào bất động sản

Nguồn vốn đầu tư nước ngoài đổ vào lĩnh vực bất động sản trong nước đang có chiều hướng gia tăng. Đáng chú ý, quy mô giao dịch các thương vụ ngày càng lớn và có sự gia tăng đầu tư từ Nhật Bản.

Nhiều khách sạn đổi chủ

Gần đây, Kumho Industrial Company Limited và Asiana Airlines Incorporated (Hàn Quốc) đã bán tổ hợp bất động sản Kumho Asiana Plaza Saigon ở ngay trung tâm TPHCM cho tập đoàn Mapletree Investments Pte Ltd (Singapore). Tổ hợp bất động sản này bao gồm khách sạn được quản lý bởi tập đoàn InterContinental Hotels và một trung tâm thương mại với tổng cộng gần 146.000 mét vuông sàn. Nhà đầu tư không công bố giá trị thương vụ nhưng theo báo cáo của Công ty Tư vấn Jones Lang Lasalle (JLL), InterContinental Asiana Saigon có tên trong danh sách 10 thương vụ M&A khách sạn lớn nhất châu Á - Thái Bình Dương trong nửa đầu năm 2016. Trong khi đó, theo một công ty thẩm định giá, giá trị của thương vụ này vào khoảng 215 triệu đô la Mỹ. Ông Hiew Yoon Khong, CEO của Mapletree, cho biết: “Kumho Asiana Plaza là một tài sản đầu tư với nhiều lợi thế hiếm có bởi quy mô lớn, tỷ suất sử dụng cao ở nhiều mảng của phức hợp, và địa thế ngay tại trung tâm TPHCM”.

Cũng tại TPHCM, theo Công ty Tư vấn bất động sản Savills, đại diện Low Keng Huat (Singapore), chủ đầu tư khách sạn Duxton Saigon đã chuyển nhượng thành công khách sạn tại phố đi bộ Nguyễn Huệ này cho “đại gia” bất động sản Low Keng Huat (Singapore) Ltd với giá 49 triệu đô la Mỹ. Khách sạn tiêu chuẩn 4 sao này có 191 phòng ở hạng sang, 16 phòng họp và nhiều tiện nghi khác...

Còn tại Hà Nội, theo Công ty Tư vấn bất động CBRE, khách sạn 5 sao Sofitel Plaza Hanoi tại Hồ Tây sẽ đổi tên thành Pan Pacific vào tháng 10 tới đây. Khách sạn gồm 273 phòng và 56 căn hộ dịch vụ được tập đoàn Pan Pacific - PPHG (Singapore) tiếp quản thay thế Công ty Quốc tế Hồ Tây...

Hàng loạt thương vụ chuyển nhượng vốn trong thời gian qua dẫn tới nhiều sự đồn đoán về khả năng các nhà đầu tư đang rút chạy khỏi lĩnh vực khách sạn do thị trường khó khăn và tình hình cạnh tranh gay gắt. Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng đây là diễn biến của bài toán lợi nhuận và mục đích đầu tư của các nhà tài phiệt đang được tính toán chuyển hướng.

Theo một báo cáo về phân khúc khách sạn của Savills gần đây, Việt Nam trở thành một trong những điểm đến du lịch có tốc độ tăng trưởng nhanh nhất khu vực Đông Nam Á. Sự tăng trưởng này được tạo nên do một lượng lớn các khách sạn quốc tế gia nhập thị trường, các chuyến bay trực tiếp gia tăng nhanh chóng, kèm theo chính sách cởi mở về thị thực nhập cảnh và mức đầu tư đáng kể vào cơ sở hạ tầng.

Tiếp nối sự gia tăng lượng khách quốc tế ở mức 7,9 triệu lượt vào năm 2015, số lượng du khách quốc tế đến Việt Nam trong quí 1-2016 được ghi nhận khoảng 2,5 triệu, tăng 20% so với cùng kỳ năm ngoái. Tương tự, số lượng khách du lịch trong nước cũng tăng 48% vào năm 2015 và mức tăng trung bình đạt khoảng 14% mỗi năm trong vòng 10 năm trở lại đây.

Báo cáo của Savills cũng cho thấy cùng với sự gia tăng nhu cầu, các nhà đầu tư hướng sự chú ý đến thị trường khách sạn nhiều hơn. Sự phát triển của thị trường khách sạn được minh chứng qua các giao dịch thành công nêu trên. Savills kỳ vọng đầu tư vào lĩnh vực khách sạn sẽ còn tiếp tục gia tăng với nhiều giao dịch sẽ được thực hiện trong năm nay.

Nhiều chuyển động khác

Trong hai năm nay trở lại đây, luồng vốn đổ vào lĩnh vực bất động sản diễn ra khá sôi động dưới nhiều hình thức: mua bán doanh nghiệp, mua cổ phiếu, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án... Hầu như doanh nghiệp bất động sản niêm yết nào cũng có chiến lược M&A nhằm gia tăng quỹ đất phục vụ cho mục tiêu phát triển dài hạn. Trong khi đó, thị trường cũng chứng kiến sự quay trở lại của một số nhà đầu tư nước ngoài.

Đáng chú ý là tập đoàn Keppel Land. Dù đã có gần 20 dự án bất động sản ở Việt Nam nhưng trong năm nay, tập đoàn này đã ký kết thỏa thuận đầu tư để nắm giữ 40% cổ phần tại Empire City - công ty sẽ bỏ ra 1,2 tỉ đô la Mỹ để xây dựng khu phức hợp tháp quan sát cao 86 tầng ở khu đô thị Thủ Thiêm, TPHCM. Ngoài ra, Keppel Land còn thông qua công ty con của mình là Ibeworth ký thỏa thuận với Công ty Phát triển nhà Nam Long để đăng ký mua 500 tỉ đồng trái phiếu chuyển đổi đáo hạn năm 2020, nâng tỷ lệ nắm giữ khoảng 15% cổ phần của Nam Long trong trường hợp toàn bộ trái phiếu được chuyển đổi sang cổ phiếu (trước đó, Ibeworth đã mua 7,1 triệu cổ phiếu do Nam Long phát hành, chiếm khoảng 5% cổ phần).

Sau khi thâu tóm Kumho Asiana Plaza Saigon, CEO của Mapletree cho biết: “Chúng tôi sẽ tiếp tục tìm các cơ hội đầu tư vào các dự án đã hoàn tất với chất lượng cao, có thể thu lợi nhuận tức thời ở các thành phố lớn như TPHCM, Hà Nội. Chúng tôi cũng mong muốn đầu tư vào lĩnh vực phát triển các dự án cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ chung cư, căn hộ dịch vụ và các dự án phức hợp bằng 100% vốn của tập đoàn hay thông qua hợp tác với đối tác địa phương”.

Theo các công ty tư vấn đầu tư, khi dòng vốn đầu tư vào khu vực châu Á -Thái Bình Dương có dấu hiệu chững lại, thị trường bất động sản Việt Nam trở thành điểm đến tiềm năng cho các nhà đầu tư. Yếu tố tích cực thúc đẩy hoạt động M&A ở Việt Nam chính là triển vọng phát triển kinh tế khi tăng trưởng GDP được duy trì ở mức cao so với các nước khác trong khu vực và thị trường bất động sản đang cải thiện nhờ hai sắc luật là Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực. Tốc độ đô thị hóa nhanh, dân số đông, trẻ với sự gia tăng mức thu nhập và các loại nhu cầu cũng góp phần gia tăng sức hút cho thị trường bất động sản Việt Nam. Đặc biệt, tỷ suất sinh lợi nhuận hấp dẫn là một trong những yếu tố quan trọng trong các quyết định của nhà đầu tư.

Theo ông Marc Townsend, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam, khi các thị trường khác có biến động về chính trị, kinh tế..., ngay lập tức, các nhà đầu tư bất động sản đổ vào Việt Nam như một nơi trú ẩn an toàn.

Khảo sát của CBRE cho thấy dòng vốn FDI có xu hướng “chảy” vào các dự án nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ ở trong xã hội hơn là các dự án phục vụ nhu cầu giải trí như sân golf...

Mặc dù vậy, khác với sự vội vã của những năm 2007-2008, hiện nay, các nhà đầu tư tỏ ra thận trọng hơn. Nếu trước đây, có những nhà đầu tư nước ngoài chỉ cần vài tháng để xem xét kế hoạch đầu tư thì giờ đây họ cần ít nhất là sáu tháng.

Gia tăng đầu tư Nhật

Nếu như nhiều năm trước, các doanh nghiệp Nhật Bản không mấy quan tâm đến thị trường bất động sản Việt Nam thì hiện nay, đây lại là lĩnh vực thu hút nhiều nhà đầu tư Nhật.

Ngày trước, nhiều doanh nghiệp Nhật cho rằng đầu tư vào bất động sản ở Việt Nam có nhiều rủi ro, giá ảo..., trong khi họ quen đầu tư theo cách tính toán kỹ lưỡng tính hiệu quả và thông tin của lĩnh vực đầu tư phải rõ ràng. Nhưng giờ đây, ông Masataka Sam Yoshida, Giám đốc điều hành cao cấp của tập đoàn Recof chuyên tư vấn các thương vụ M&A, cho biết đang có rất nhiều công ty Nhật chấp nhận rủi ro trong đầu tư kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Họ không chỉ chú ý hai thị trường TPHCM và Hà Nội mà còn hướng đến Đà Nẵng và miền Trung.

Ngoài các quỹ và nhà đầu tư như Creed Group, EXS Capital , Japan Asia Vietnam, Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad đã tham gia góp vốn vào bất động sản Việt Nam gần đây còn có những tập đoàn lớn như Sanyo Homes Nihon, Mitsubishi... với những dự án quy mô lớn. Điều này cho thấy một xu hướng mới về nguồn vốn gián tiếp của Nhật Bản hướng vào thị trường Việt Nam, bởi lẽ doanh nghiệp Nhật được đánh giá là có tính bảo thủ và thận trọng cao.

Các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản vẫn khẳng định thị trường bất động sản Việt Nam hiện hấp dẫn hơn một số nước khác nhờ sự hồi phục của thị trường trong gần ba năm vừa qua. Dự báo năm 2016 thị trường sẽ tiếp tục tăng trưởng không thấp hơn năm 2015 và sẽ có sự chuyển biến tích cực. Tuy nhiên, một số người có cái nhìn thận trọng hơn thì cho rằng nhìn toàn cục, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn phục hồi và tăng trưởng nhưng chưa bền vững.