Chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội: Cần cân nhắc nhiều điều

Giải pháp chuyển đổi công năng từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội hiện nay nhận được sự ủng hộ rất lớn từ dư luận. Tại Hà Nội, hàng loạt dự án nhà ở thương mại xin chuyển hướng đầu tư sang nhà ở xã hội. Liệu đây có phải là cách tốt để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp và là lối thoát cho chủ đầu tư của thị trường bất động sản?

Ồ ạt xin chuyển hướng đầu tư

Hiện nay, nhiều dự án nhà ở thương mại đang gặp nhiều khó khăn trong việc huy động vốn và không có khả năng tiêu thụ. Vì thế, việc được chấp thuận chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội không chỉ giúp doanh nghiệp tiêu thụ số lượng lớn hàng tồn kho, đồng thời tạo cơ hội tiếp cận ưu đãi từ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng mà Chính phủ đang bỏ ra để cứu thị trường bất động sản (BĐS). Tại thị trường BĐS Hà Nội, nhiều dự án nhà ở thương mại xin chuyển hướng đầu tư thành nhà ở xã hội, trong đó có cả những “ông lớn” của ngành. Nhận định về hiện tượng này, Tiến sĩ Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho biết, nhiều người vẫn cho rằng chủ trương này là “phao cứu sinh” cho thị trường BĐS nhưng thực tế nhà ở chỉ là một phần trong thị trường này. Thị trường BĐS suy thoái nhưng có thể giảm bớt tốc độ suy thoái bằng một số phân khúc BĐS khác mà xã hội đang có nhu cầu, và nhà ở xã hội là phân khúc đang được chú ý trong thời điểm hiện tại. Đồng tình với quan điểm trên, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Giáo sư Đặng Hùng Võ nhận định: Đây là phân khúc mà chúng ta lãng quên, nhưng chúng ta nhất quyết phải làm, muộn còn hơn không. Trong tình hình hiện nay, hướng sang thị trường an sinh chứ không phải là thị trường thương mại là điều đáng được khuyến khích. Vấn đề lớn nhất mà thị trường BĐS cần là có thật nhiều sản phẩm với giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Và mọi doanh nghiệp tham gia vào thị trường đều nên được ủng hộ để thực hiện điều đó.

Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội, Nguyễn Quốc Tuấn cho biết, tại thị trường này, hiện có 3 dự án đã được xem xét chấp thuận nguyên tắc để chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Đó là: Dự án phát triển nhà ở thương mại sang nhà ở cho người thu nhập thấp ở Trung Văn mở rộng tại huyện Từ Liêm của Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Hà Nội; Dự án chuyển đổi mục tiêu sử dụng giai đoạn 1 khu nhà ở cao tầng đô thị Sông Đà tại 143 Trần Phú (quận Hà Đông) của Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà; Tổ hợp chung cư AZ Thăng Long của Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long. Ngoài 3 dự án này, tại Hà Nội, còn có 3 dự án đang chờ báo cáo lên UBND thành phố và khoảng 12 dự án mà chủ đầu tư cũng xin chuyển đổi mục đích đầu tư sang nhà ở xã hội. Như Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) với dự án tại lô đất CT01-CT02 dự án khu đô thị mới Nam An Khánh mở rộng khu 3; Công ty Cổ phần Tập đoàn đầu tư xây dựng phát triển Đông Đô với dự án xin chuyển đổi cơ cấu căn hộ Dự án khu tái định cư, bãi đỗ xe, cây xanh tập trung, công trình công cộng hành chính đơn vị tại ngõ 106 (nay là ngõ 100) Hoàng Quốc Việt, phường Xuân La, quận Tây Hồ và xã Cổ Nhuế, huyện Từ Liêm… Ông Nguyễn Quốc Tuấn, cho biết, trong năm 2013, dự kiến Hà Nội chuyển đổi khoảng 10 dự án, trong đó quý II, cố gắng khởi công 5 tới 6 dự án.

Còn nhiều điều cần cân nhắc

Bộ Xây dựng vừa ban hành thông tư hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ với diện tích nhỏ hơn để giảm giá thành, đồng thời cho phép chủ đầu tư được hưởng một số cơ chế ưu đãi về sử dụng đất, thuế đất, vốn... nhưng vẫn không ít ý kiến băn khoăn. Cụ thể như, với mức chuyển hướng đầu tư ồ ạt nhà ở xã hội như hiện, thời gian tới nguồn cung sẽ tăng lên, rồi đến thời điểm bão hòa lại xảy ra tình trạng nhà ở xã hội cung lớn hơn cầu nhưng người thu nhập thấp vẫn không có khả năng mua, giống như tình trạng thừa nhà ở thương mại như hiện nay. Bên cạnh đó, những dự án nhà ở thương mại đã triển khai có chi phí khá lớn; nhiều dự án nhà thu nhập thấp có giá bán ngang với dự án nhà thương mại… Chia sẻ về những băn khoăn này, ông Đặng Hùng Võ bày tỏ, nhu cầu nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp là rất lớn, có thể rất lâu nữa Hà Nội mới giải quyết được nhu cầu nhà ở cho người dân. Nhưng điều đáng nói ở đây là rất có thể một nghịch lý sẽ xảy ra, cầu lớn nhưng nhà ở xã hội vẫn tồn đọng và ế ẩm nếu chủ đầu tư không tính toán kỹ, chuyển hướng theo phong trào. “Thực chất nhà ở thương mại trong trong khu vực nội đô vẫn bán tốt, thị trường ế ẩm là khu vực ngoài thành và xa trung tâm. Trước đây, chủ đầu tư cứ có đất là xây không quan tâm tới nhu cầu. Chính vì thế, mặc dù chuyển đổi sang nhà ở xã hội nhưng nếu chủ đầu tư không điều tra thị trường, với những khu vực xa trung tâm, xa cơ quan làm việc thì khả năng tồn đọng cũng là điều cần suy xét kỹ lưỡng.” - ông Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.

Bên cạnh băn khoăn về giá, về chất lượng của sản phẩm khi cố gắng hạ giá thành… việc thẩm tra dự án đủ nguyên tắc chuyển đổi cũng gây nhiều lo lắng. Điển hình như, trước quyết định chấp thuận chuyển đổi Dự án tổ hợp chung cư AZ Thăng Long Hà Nội sang nhà ở xã hội, khách hàng mua nhà thương mại tại dự án này đã phản đối khi cho rằng chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết và không phù hợp với hướng dẫn chuyển đổi của Bộ Xây dựng.

Việc chủ đầu tư dự án tổ hợp chung cư cao cấp AZ Thăng Long chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội khi chưa có sự đồng ý của khách hàng khiến nhiều người lo ngại. Phải chăng nhiều ưu đãi dành cho chủ đầu tư khi chuyển đổi sang nhà ở xã hội có khiến doanh nghiệp cần “bôi trơn” để được chấp thuận việc chuyển đổi. Trước thắc mắc này, Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội ông Nguyễn Thế Hùng, khẳng định, không có chuyện doanh nghiệp phải bỏ tiền ra “bôi trơn” để các dự án BĐS được chuyển đổi từ nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội. Dựa trên hướng dẫn của Bộ Xây dựng, thành phố khuyến khích và ủng hộ những dự án đáp ứng đủ yêu cầu thì chuyển đổi, điều này vừa tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, vừa giúp thành phố có quỹ nhà ở hợp lý đáp ứng nhu cầu của người dân. Bày tỏ quan điểm về vấn đề này, ông Phạm Sỹ Liêm cho biết, doanh nghiệp được ưu đãi là điều nhìn thấy rõ nhưng vấn đề cốt lõi là được ưu đãi nhưng không bán được nhà thì sao? Nếu thực sự dự án nào đáp ứng những nguyên tắc được đưa ra, có khả năng giải quyết quỹ nhà ở thì nên ủng hộ chuyển đổi.

Nhiều dự án nhà ở xã hội được triển khai đồng nghĩa cơ hội sở hữu nhà ở của người thu nhập thấp được mở rộng, tuy nhiên, để chủ trương này thực sự phát huy hiệu quả, ông Đặng Hùng Võ cho biết: “Thận trọng, chậm và chắc là điều tốt, chúng ta đừng chưa làm đã sợ. Để chủ trương lớn này đi vào thực tiễn cần có một cơ quan quản lý và một cơ chế quản lý minh bạch và công bằng. Đừng để cơ chế này bị lợi dụng”. Chia sẻ về quan điểm này, ông Phạm Sỹ Liêm lưu ý: “Cần có chính sách cho thị trường nhà ở xã hội, việc thực hiện nên giao cho thị trường chứ không nên làm theo kiểu bao cấp như nhà tái định cư. Nhà nước nên khuyến khích doanh nghiệp và hỗ trợ người thu nhập thấp và như thế nhà ở xã hội mới thực sự có chất lượng và đúng đối tượng”.

Thông tư 02/2013/TT-BXD, hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ của Bộ Xây dựng nêu rõ, việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ, chuyển đổi mục đích sử dụng nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội chỉ được thực hiện đối với các hạng mục công trình xây dựng và căn hộ (kể cả cao tầng và thấp tầng) mà chủ đầu tư chưa ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ, điều chỉnh mục đích sử dụng phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả khách hàng đã ký hợp đồng.

Nguồn: Bộ Xây dựng